土地丨深圳半日卖地入账223亿元，5幅土地全部达到最高限价

　　在沉寂了近乎半年之后，深圳（楼盘）宅地市场终于迎来大场面。6月24日，宝安、龙华、光明、坪山4区以“单限双竞”的形式出让5宗宅地，起始总价达到了154.35亿元。最终成交总价达223.84亿元，配建人才房面积138960 ㎡。

　　超80家房企参与此次竞拍，其中不乏万科、中海、保利、新城、华润等排名前十的房企，而佳兆业、招商蛇口、深业、金地、卓越等本土开发商更是积极应战。深业与万科、佳兆业与力高组成联合体，参与了全部地块的竞拍。房企竞争异常激烈，最终越秀、龙光、中海、电建以及平安突破重围，各摘得一宗用地。

　　深圳市场为什么突然大规模放地？这些地块有什么优势能另房企竞争如此激烈？

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　　三小时激战，深圳揽金224亿元

　　据文件要求，本次出让宗地全部采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价、竞只租不售的人才住房面积。本次出让宗地建设普通商品住房，竞配建只租不售的人才住房。居民家庭新购买商品住房的，自取得不动产权利证书之日起3年内不得转让。

　　尽管竞拍条件严格，但也没有阻挡开发商拿地的决心。

　　最终，5宗住宅用地均达到最高限价，进入竞自持人才住房阶段，成交总额高达223.84亿元。

　　深圳尖岗山地块率先出让，最终经过31轮竞拍，广州（楼盘）越璟（越秀）以最高限价59.08亿+配建8800平方米拿下了尖岗山地块。这也是越秀进入深圳市场拿到的第一块地。资料显示，地块周边在售及待售项目较多，以君成雍和园、华联城市全景·和廷为代表项目，产品以高层大户型为主，市场竞争较为激烈。

　　第二宗出让的地块是龙华民治地块，最终经过130多轮，由龙光地产65.85亿元最终摘得。在此之前，龙华区曾接连拍出过三个地王。最近的是在2016年6月产生的单价地王，由金茂与电建联合体以82.92亿元取得，楼面地价高达56781元/平方米。

　　龙光方面表示，该地块紧邻深圳龙光·玖钻项目，距离4号线红山站不到1公里，一站可抵达深圳北站。该优质地块周边交通便利，规划配套完善，居住氛围浓厚，成交价格合理，符合公司预期。此次拿地将有助于进一步提升公司的市场份额，巩固在深圳的品牌优势。公司将坚持高标准开发要求，把该地块打造成区域标杆项目。

　　第三宗竞拍的地块是深圳光明地块，最终，中海最高限价54.08亿+配建16500平方米拿下。第四宗竞拍的地块是深圳A510-015光明地块，最终，电建以“总价20.12亿+配建1万平方米”深圳摘得。

　　近年来，光明区已逐渐成为深圳宅地供应主力区域，2018年光明区共出让3宗住宅用地，其中2宗位于本次出让地块2公里范围内。目前地块周边在售项目仅星河天地、勤诚达正大城、正兆·景嘉园，产品以3-4房为主，均价在4-4.6万元/㎡左右。临近的龙光玖龙台项目南区住宅已经全部售罄，北区预计在6月下旬上市。整体来看该片区目前竞争不算激烈，但未来几年随着新项目不断孵化入市，竞争将会加剧。

　　最后一宗竞拍的地块是深圳坪山区G12107-8063宗地，最终，创勇（平安不动产）以最高限价24.71亿+配建4200平方米拿下该地块。资料显示，地块位于坪山坑梓板块，地处丹梓大道和坪山大道交汇处，属于新兴崛起区。目前来看，宗地地理区位较偏远，但周边自然环境优美，未来随着周边配套的不断完善，整体居住氛围会有很大提升。宗地周边有坑梓中心小学和坪山新区光祖中学，教育配套完善。

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　　深圳土地市场饥渴已久 房企看好大湾区

　　6月24日的土拍很大层面上缓解了深圳土地供应不足的现状。不但是2019年第一次住宅用地拍卖，更是是近二十年来，深圳土地市场最大一次住宅用地供应。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波认为，深圳的一级土地市场尤其是宅地供应在一线城市中一直处于明显偏少位置，主要缘于深圳的城市面积不大，可供出让土地面积偏少，因此深圳每年的公开宅地出让都会倍受房企关注。

　　对于深圳市为何突然大规模供地，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析认为，深圳一次性放量供应商品房用地，主要原因就是这几年，深圳一直没有完成供地计划，十一五、十二五规划的保障性住房也没完成。这与国家的要求相距甚远。

　　再加上，大湾区规划落地，深圳利好很大，而这几年的人口，每年增幅都在40万左右，全国之最。同时，深圳的住房自有率只有30%左右，产业升级快，这几年来了这么多人口。还有一点，就是房价管制松绑了，在保障了60%的人才住房、保障性住房供应（每年10万套新房中，人才住房和保障性住房占60%）后，商品房价格管制的必要性下降了。所以，大家纷纷来抢。

　　李宇嘉认为，深圳作为一线城市里面，最年强、人口红利最强的科技创新城市，但凡想在一线城市立足的，都会想到深圳这个楼市的“领头羊”。只有在深圳站稳了，有地和项目储备，才能真正称得上是龙头房企。所以竞争也非常激烈，导致都达到了地价的上限。由于竞争激烈，加上对操盘能力要求非常高（打造适合市场的产品、成本控制要好），所以联合拿地就是最终的结局。

　　另外，深圳人才住房、保障房供应的压力非常大，未来每年要供10万套，其中6万套是人才住房或保障性住房。单靠政府供应、效率太低，周期太长，未来通过开发商配建是必然结果。所以，此次5宗地全部有配建的要求。这样，相当于楼市为实体经济输血，也就是楼市回归实体经济了。因此，继续控制房价的必要性也就降低了。

　　诸葛找房数据显示，为保障刚需者的购房需求，本次土地出让还规定项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。预计将来入市普通住房面积约为48.28万平方米，供应套数5-6万套，缓解刚需者的购房需求。根据此次竞拍结果未来还将有15.86万平方米的人才住房入市，保障人才租赁住房的供应，保障各群体的住房需求。