弘阳地产千亿梦想难圆：下半年7成目标任务压顶，销售增速放缓

　　弘阳地产上市1年后，开始放慢脚步。

　　截至5月底，公司实现累计销售金额203.43亿元，仅完成了全年600亿元销售目标的33.91%。

　　在楼市调控、融资收紧的背景下，房子越来越难卖，销售收入增速也逐年放缓。2019年，公司将销售收入增速调低至26.85%。

　　过去几年，公司引入大批知名房企高管加盟，充实了职业经理人队伍。公司也曾高调宣布，要在2020年成为千亿房企。

　　按照现在的速度，想如期实现目标，很难。

　　销售收入增速下降

　　2018年，国内房企大多不同程度感受到了楼市寒流。

　　弘阳地产（01996.HK）也一样，公司全年实现销售金额473.4亿元，未能兑现500亿的销售目标。

　　即便这年初，曾任旭辉控股副总裁的蒋达强空降公司。

　　蒋曾助力旭辉控股(00884.HK)迈过千亿大关，在旭辉冲击3000亿元销售目标之际，他转投弘阳地产任职执行总裁，老板从林中变成了同为福建人的曾焕沙。

　　20多年前，曾焕沙带着320万元，在南京（楼盘）投资建材大市场项目，挖得第一桶金后，跨入房地产领域。

　　他的首个地产项目——南京旭日华庭，2003年开盘一天劲销842套，让他看到地产领域的前景，其后一直深耕南京市场。

　　2017年，旭辉控股原首席人力官张良加盟弘阳地产，搭建人才体系后，公司开始向全国扩张。当年完成销售收入256.94亿元，同比增长147.53%，为近5年来增长最快的年份。2018年，受楼市调控等因素影响，公司销售收入增速降至84.2%。

　　正是2017年的销售贡献，让公司的营业收入在2018年止跌回升，同比增长50.47%。

　　伴随着扩张，公司的盈利水平明显下降。2017年和2018年，公司毛利率从40.58%降至31.25%，净利率分别为19.47%和14.32%。

　　销售增速放缓，公司也降低了拿地速度。2017年，公司获得43个土地项目，可售面积为245万平方米；2018年，公司获得土地31幅，获得土地面积184万平方米。同期，公司存货分别为169.59亿元和297.06亿元。

　　2019年，弘阳地产将年度销售目标定在了600亿元，同比增长26.85%。

　　资金紧张连续发债

　　寄希望“守正出奇，弯道超车”的弘阳地产，在两年激进扩张后不得不面临持续的资金紧缺。

　　2017年末和2018年末，公司经营活动产生的现金流量净额分别为-34.98亿元和-26.28亿元。

　　同一时期，公司现金及等价物分别为24.78亿元和62.33亿元，受限制存款及现金分别为17.33亿元和62.23亿元。

　　公司的资金主要来源于银行、金融机构及信托融资，从2016年开始，公司短期借款逐年升高，分别为24.96亿元、46.37亿元和82.34亿元。

　　2018年末，公司负债总额和借款总额分别为540.72亿元、219.2亿元，分别同比增长64.51%和88.48%。

　　斑马消费据年报初步统计，2018年12月31日，公司同一天内获得长安信托、四川（楼盘）信托、安徽中安金融等全国13家信托机构借款合计56.32亿元。此外，公司在2018年11月和12月陆续发行票面利率13.5%合计3.8亿美元优先票据。

　　最高年利率13.5%的美元债券，加上中介费和发行费等，融资成本接近17%。

　　2018年，公司仅支出利息就高达15.48亿元，同比增加86.3%。资本化利息后，公司2018年和2017年实际融资成本为4.99亿元和4.42亿元。

　　不过，公司也在试图降低杠杆改善财务状况。2018年，公司的净负债率从上年的87.7%降至68.3%。

　　疯狂挖人震惊业界

　　很多人知道弘阳地产，不是因为楼盘和产品，而是因为它的“挖人”大战。

　　在过去几年里，公司陆续吸引知名房企原高管加盟，不少来自旭辉、泰禾集团(000732)、新城控股等企业，尤其在闽系地产企业内部引发强震。

　　最引业界注意的是，张良和蒋达强的加入。

　　张良是旭辉控股前首席人力官、副总裁，2017年加入弘阳地产后，为公司人才引进起了关键性作用，1年后公司就迎来旭辉控股原副总裁蒋达强。

　　蒋是与张良同在2012年加入旭辉的老同事，一度被外界称为黄金搭档，两人辅佐林中完成千亿销售，蒋也是旭辉拓展上海（楼盘）市场的重要角色。

　　张蒋二人加入后，弘阳地产形成南京和上海双总部，两人分别任执行总裁。

　　公司还挖来旭辉老臣邹高武就任集团人力行政中心总经理，邹和蒋达强在天津（楼盘）旭辉工作时也有交集。来自旭辉的还有现任公司地产运营部总经理的陈彬。

　　除了旭辉系，曾助力新城控股突破千亿的罗艳兵、泰禾集团原上海区域负责人鄂宇、绿地南京区域原营销总监孙阳以及曾任天正置业总经理的何捷等纷纷加入。

　　大批职业经理人加入，不仅改变了弘阳地产原有家族企业的架构，也让曾焕沙千亿野心被点燃。

　　公司曾对外披露，要在2020年达到营业收入350亿元，销售收入1000亿元。

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