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世茂:重回前十的野心|房企千亿新贵观察

2019-06-25 18:15:46 和讯名家 

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  处于房企销售排行榜第11位的世茂房地产(00813.HK,以下简称世茂),2018年扎扎实实地冲进了房企千亿俱乐部,成为行业里的一条“大鱼”,但显然它还想做一条更大的“鱼”。

  一周前,世茂在香港举行股东周年大会,副主席兼执行董事许世坛在答记者问时透露,世茂今年并购金额远不止已经公告的近200亿,还有很多项目在谈。

  “内房(企)之间的竞争是很激烈的。现在是大鱼吃小鱼,快鱼吃慢鱼。要确保足够大、足够快、还要足够好。”许世坛说。

  重回行业前10名,或是世茂一个很重的心结。虽然离前十只有一步之遥,但前有强大劲敌,后有强势追赶者,2019年世茂能否冲进前十尚是未知数。

  而在楼市调控期,收购来的项目能否快速去化也还有待观察。毕竟他的收购对象中,有的就曾经是疯狂收购的白衣武士。作为“新白衣武士”,世茂是否运气会更好?

  转型——连续三年高增长

  如果将世茂房地产的发展史划分几个标段,2011年是个分水岭。这一年许荣茂选择隐退,将庞大的家族产业全盘交由儿子打理,34岁的许世坛开始实际接手世茂帝国。

  许世坛开始对世茂进行大刀阔斧的改革。一改许荣茂时代囤地慢开发的港资模式,推动世茂进入高周转、加快去库存速度的新开发模式,“加快去化”和“规模增长”是关键词。

  2011年下半年,他还挖来了龙湖营销中心总监蔡雪梅。但彼时恰逢严厉的调控期,2011年“国八条”房地产调控措施出台,世茂当年的销售业绩并未见起色,与2010年同比仅增长0.65%,在300亿徘徊。

  进入到2012年,许世坛对世茂的产品线结构进行了调整,改变许荣茂时代单一的产品线,从高端扩充至中高端,大大扩展了世茂的产品线以及客群基础。

  管理架构也进行了改革,根据地域和业务归属,将旗下项目划分到旅游地产、苏沪、杭州(楼盘)等8个区域,从而缩短了管理半径,提高了管理效率。

  一系列变革以及营销强手蔡雪梅的加入,让世茂在2012年打了一场漂亮的销售翻身仗,当年实现合约销售金额461亿元。销售额的快速提升,使得世茂和融创、路劲一起被誉为2012年的楼市黑马。

  “3年后世茂可达到千亿规模。”在世茂2012年半年业绩发布会上,许世坛回应媒体提问时,表达了跨越千亿门槛的雄心壮志。

  从数据来看,从2012到2014年三年时间内,世茂确实实现了规模上的大跨越,虽然销售额未跨入千亿,但连续跻身中国房企前十强。

  2014年,是世茂最高光的时刻。在克而瑞发布的百强房企销售排行榜上,世茂房地产以707.8亿元排在榜单第8位,华润置地(699.8亿)、融创(658.0亿)、龙湖(510.0亿)都在其身后。

  刹车——掉队的两年

  但计划永远赶不上变化。2015年,可以视之为世茂发展史的第二个分水岭之年。这一年,世茂发起了第二场变革,关键词为“利润、回款、质量”,规模退居其次。

  世茂房地产内部架构及人员开始出现调整,世茂旗下11个区域也收缩至9个区域。在这场变革中,蔡雪梅选择了离职。

  往回追溯,大号【一勺言】曾经写过一篇独家原创,揭开了蔡雪梅去职世茂的背后原因:世茂内部对营销的不满激化,且世茂对利润的要求已大过规模诉求。

  “蔡雪梅来后,世茂很多老牌项目降价20%—30%,迅速清盘,回流现金,再去拿地,做规模。在那个节点上,世茂想做规模,又不想借太多钱,只能靠项目去融资。把好卖的项目便宜卖了,定价的时候不考虑利润,甚至很多项目是亏本卖的。这套做法让世茂很多人颇有微词。”——【一勺言】

  2015年,世茂全年完成670.5亿元销售额,跌出克而瑞榜单前十,下滑至第12位,被华润置地(851.1)、融创(731.2)、华夏幸福(600340)(725.1)、绿城中国(723.8)赶超。

  在2016年3月份的的业绩发布会上,许世坛的表态也与前述【一勺言】所写吻合。

  “蔡雪梅来后,世茂很多老牌项目降价20%—30%,迅速清盘,回流现金,再去拿地,做规模。在那个节点上,世茂想做规模,又不想借太多钱,只能靠项目去融资。把好卖的项目便宜卖了,定价的时候不考虑利润,甚至很多项目是亏本卖的。这套做法让世茂很多人颇有微词。”——【一勺言】

  2016年,世茂的排行榜位置继续下滑4位。这一年,克而瑞的榜单区分了流量金额和权益金额,按前者,世茂以681.1亿元排在第16位(按后者607亿元排在第15位),被金地(1000.6亿)、招商(735.2亿)和龙湖(858.1亿)赶超。

  这次为期两年的变革,让世茂跌出来前十榜单,但也有收获。

  一是调整了供货节奏和结构,在三四线城市实现严格的“以销定产”控制开工,将供货重心转向毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市;二是调整了新增土地投资导向,将90%以上的新增投资放在一二线城市;三是加强了对投资性物业的运营管理;四是降低了融资成本,调整债务结构,推动了业务、产品和金融方面的多重创新。

  野心——重回规模赛道

  到了2017年,世茂转身重提规模增长,把接下来的3年定义为高速增长年。对外公布的2017年的销售目标是800亿元,而对内公布的实际销售目标是“保底900亿元,冲刺1000亿元”。

  据克而瑞监测统计,世茂2017年新增土地储备建筑面积达857.2万方,总金额1028.5亿元,分别同比增长116%和136%。其中,在一二线城市的新增土地建筑面积占比为73%,三四线城市主要选择长三角和珠三角一二线城市的外溢价值圈。

  供货结构倾向于一线及强二线,拉高了企业的销售均价,加上去化率的提高,从而在销售金额取得了突破式上涨。2017年,世茂以1010.2的流量销售金额(权益销售金额881.9)终于进入千亿阵营。

  但此时,房企强者愈强态势明显,世茂在排名上未有突破,仍排在流量金额榜单的第16位。而他多年闽系房企第一宝座的位置被旭辉取代,后面还有泰禾、阳光城(000671)、正荣等同乡紧随其后。

  进入到2018年,重回房企前十,在世茂内部被定为目标。延续2017年的拿地力度,2018年前三季度世茂继续购地450亿元,四季度有所放缓,2018年全年土地支出超过520 亿元。

  2018年世茂也交出了一份漂亮而略带遗憾的销售答卷:以1761.2亿元的流量销售金额将排名提升至第11位,权益销售金额1523亿,名副其实地跨入房企千亿阵营。但是仍未回归前十阵营。

  重回行业前十名,或许是许世坛一个很重的心结。进入2019年,在淡市的行情周期中,世茂又开启了大规模的收并购。

  据新京报记者整理,从3月份到6月份的80天时间内,世茂从泰禾集团(000732)、万通地产(600246)、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企手中收购的项目超过20个,总收购金额约200亿元。在6月18日世茂在香港举行股东周年大会上,许世坛说还有很多项目再谈,远不止200亿这个数字。

  从世茂收并购的项目的股权比例可以看出,20%到100%股权比例不等,但多数在51%以上。因为按照港股规则,股权占比至少占51%及以上,才能拥有控制权及合并报表权,即项目销售金额可以全部计入控股方的销售业绩。

  不仅世茂,其他新晋房企千亿阵营的房企都面临着规模持续增长的负累,要借助外部合作力量,包括与房企联合开发,与金融机构开展股权合作等。因此流量金额和权益金额会有较大的差异。

  对于当前世茂的凶猛并购,业内人士也提出了担忧,主要集中在以下几方面:

  一是,负债率的上升。数据显示,2018年世茂负债总额同比增加714亿元至2723.17亿元。其中,2018年流动负债为1878.95亿元,同比增长38.69%;非流动负债为844.22亿元,同比增长14.81%;净负债率同比上升0.5个百分点至59.4%。随着“买买买”,世茂的总负债及净负债率预计会继续走高。

  二是,并购标的有的有瑕疵。世茂收购粤泰股份的5个项目,均是通过股权转让或在建工程转让等方式进行合作,在建项目存在对外抵押以及被查封的情况,能否顺利盘活存在变数。

  三是,下沉三四线城市拿地存在去化隐忧。据统计,在拿地结构上,2018年世茂在三四线城市拿地占比上升至约50%。

  四是,利润增速开始掉头向下。Wind数据显示,2018年世茂房地产净利润(股东应占利润)同比增速仅为12.68%,较上年同期的51.6%增速下降接近30个百分点。而TOP30上市房企的平均涨幅超过三成。

  目前看来,2019年世茂重回房企销售前十也并非易事。

  2018年排在其前面的身处2000亿阵营的有龙湖、华润置地、新城控股和中海地产,各个都是强劲的对手。根据各家发布的销售数据:

  世茂2019年目标销售2100亿元,前5月已完成销售约719.6亿元,占比34.27%;

  龙湖集团2019年销售目标为2200亿元,前5月已完成销售841.9亿元,约38.27%;

  华润置地2019年销售目标为2420亿元,前5月已完成销售903.41亿元,约37.33%;

  新城控股2019年销售目标为2700亿元,前5月已完成销售928.69亿元,约34.40%;

  中海地产2019年销售目标为3500亿港元,前5月已完成销售1430.18亿港元,约40.9%。

  就看下半年各家房企的销售目标完成率如何。从前5月销售完成的占比看,世茂并不及排在他前面的几家。

  后面的追赶者也比较强大。紧随其后的招商蛇口,2019年的销售目标是2000亿元,前5月完成销售728.83亿元,约占年度目标的36%。

  地产锐观察认为,其实排在房企销售排行榜第11位还是第10位,对世茂的影响(主要是融资成本)并不大。但是心结的力量是强大的。2019年,世茂将迎来30周年芳华,祝福“新白衣武士”能够收获好运气。

本文首发于微信公众号:地产锐观察。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

(责任编辑:何一华 HN110)
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