盈利难的长租公寓，该不该“断舍离”？

　　自去年长租公寓“事故”频发之后，整个公寓市场始终一片死寂。正如有人所言，风口上的“猪”，飞得越高，摔得越惨。尽管如此，依旧无人可以否认公寓市场的万亿蓝海诱惑。

　　本以为长租公寓刚起步，企业家们抱着“博个头彩”的信心大步迈进，谁曾想，“头彩”有限，更多是殉葬者。整合是必然趋势，想清楚自身定位，才能打好下一场精细分工之战。

　　满租的长租公寓，却被“断舍离”

　　早晚8点，北京（楼盘）的部分年轻租客来往于大钟寺地铁站附近一栋5层的白色小楼里，感受着首都的光影与魅力。

　　这栋小楼叫“朗诗寓”，包含90多个40平米左右的房间，单价在4290元-5290元/月。

　　有记者在实地探访中了解到，目前这里一间空房都没有，最近也要在7月12日才会退租。

　　然而，在满租的情况下，朗诗绿色集团却于5月14日，宣布剥离长租公寓业务。

　　无独有偶，远洋集团的长租公寓品牌“邦舍”也是在北京店面近乎满员的情况下，在本月宣布剥离该业务。

　　虽然出租情况良好，但长租公寓依旧难逃盈利困境。

　　以朗诗为例，其在2016年开始布局长租公寓，2018年底的房间数已经超过4万间，在营门店数50余家，在营房量1.3万间，根据规划，朗诗寓曾计划在2019年底达到10万间的规模。

　　但现实残酷，数据显示，2017年，公司长租公寓业务扣除税及非经常性项目之前合计亏损4430.9万元，2018年亏损扩大至1.94亿元。

　　此外，远洋自2017年布局长租公寓以来，分别进入北京、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、杭州（楼盘）等7个城市，管理5000间房源，但2018年年底，房源数却降至3452间。原因在于长租公寓拖累了远洋整体盈利与发展步伐。

　　万亿租赁蛋糕，难逃整合命运

　　时间倒退至2015年，当年11月，国务院首次将“公寓”定性为生活性服务业，并提出将重点支持长短租公寓等业务发展。2017年，多个省市推出租售并举政策。

　　链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

　　政策加码、前景广阔、且目前尚处于起步阶段，三重利好勾勒出长租公寓的美好未来，长租公寓迅速被资本簇拥，被行业优待。

　　开发商系、中介系、酒店系、互联网系喷涌而出，以为可以迅速抢占市场，再次打出千亿级市场，但现实远没有他们想象的简单。每个系别的公寓企业都有自己要背负的轭。

　　虽然叫嚣声很大，但至今没有公寓企业打出千亿规模，甚至出现“佛系”心态。龙湖说，三年内不考虑盈利。万科则称，长租公寓就不应该赚钱。

　　有检测数据显示，国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%，其中一线城市低于2%，这不仅低于办公租金的3%-5%，更远低于国际公寓水平。相反，长租公寓的融资利率基本在5%以上。

　　所以一旦融资收紧，长租公寓就出现先如今呈现的局面：整合加速。

　　5月29日，安歆公寓收购逗号公寓；今年年初，蛋壳公寓宣布以2亿美元全资战略收购爱上租；湾流国际并购星窝创享青年公寓；遇见公寓爆仓之后被麦家公寓收购......

　　毫无疑问，开发商剥离长租公寓以及公寓运营商之间的收并购将成为未来5年的常态。

　　说到底，长租公寓是个精细活儿，不仅要有钱，还要有耐心，在这个前提下，更要有够硬的专业。能同时具备这三种能力的企业才能真正做好长租公寓，但如果没有，该怎么办？

　　前路仍可期，精细分工是趋势

　　潮水褪去，才知谁在裸泳，浮华散尽，才能更清晰认清自己。

　　长租公寓既然是精细活儿，就要有专业分工，比如有钱的企业做投资，有运营能力的企业做专业运营等。前提是先找准自身优势，精准出击，才能最终打响长租公寓的突围战。

　　有知名研究机构将未来的公寓企业分为四种类型，分别是投资商、设计建造商、运营管理商、服务商。这四种类型的企业无需对长租公寓各个环节都了若指掌，只需在自己擅长的领域做强做专即可。

　　1.投资商出钱

　　这部分细分企业的风险意识较强，对回报的忍耐期较长，追求中长期收益。过程中，不干预公寓企业的开发和运营。

　　比如今年4月，平安不动产与旭辉领寓签署住房租赁战略合作协议，成立资产投资与管理平台，双方充分发挥在资金、资源、运营等领域的专业优势。过程中，平安不动产负责提供资金运作、资产证券化等金融解决方案，而领寓则作为运营方提供项目整体设计方案和运营方案。

　　2.设计建造商开发产品

　　此类细分企业亦可称之为公寓开发商，主要依靠产品建造能力和品牌输出。比如有实力的开发商系、互联网系、中介系，他们积累了一定的设计建造能力，可以凭借自身的设计建造能力分享未来长租红利。

　　它们可以依靠输出品牌和项目开发能力赚取收益。目前，公寓细分市场的产品依旧比较少，很多低收入者需要更经济实惠的产品，包含蓝领公寓、迷你公寓等。这就给设计建造商提供了更多发展机会。

　　3.运营管理商做后期运营

　　运营管理商的收入基本由三部分组成：一是向资产端去收取前期筹开阶段的设计、工程和其他一些专项服务的费用；二是在运营阶段收取运营费用之外的佣金和溢价分成；三是从租客和社群运营中挖掘更多非租收益，比如通过对接第三方提供相应生活服务。

　　根据服务对象不同，这部分企业既可以做长租全链条的运营，也可以是某个环节的运营管理，这些都取决于运营商本身的运营能力。

　　4.服务商做增值服务

　　长租行业从粗颗粒大开发走向精细化运营，愈加注重门店管理、房间出租管理等，同时也更加注重延伸面向租户的增值服务，所以未来长租行业会衍生出一类针对公寓运营者和租户的服务商。

　　比如房间管理规模过万的公寓运营商，一般会组建技术团队研发自己的公寓管理系统，管理系统成熟后，也可向其他公寓运营商输出系统服务。

　　存量时代下，公寓领域依旧有着不可替代的行业地位，尽管目前遇到一些困难和挑战，但也给许多企业认清自身优势的机会，长租公寓大蛋糕，自己到底要吃哪一块？想好这个问题，才能在这条路上走得更远。

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