混沌楼市之下，如何抓住转瞬即逝的投资机会

　　文丨 大胡子说房团队

　　上周五，西安（楼盘）来了一发大调控，突然限购升级，跟一线城市一样，外地人买房要5年社保。上一个月，还有苏州（楼盘）的调控升级，最高限售5年。而另一边，大湾区的珠海（楼盘）悄悄放松限购，这个月初南京（楼盘）高淳区也完全放开限购。

　　这些热门城市，一边是收紧调控，而另一边又在放宽，楼市调控到底是松还是紧？

　　一边是国家高喊着房住不炒，一边我们又看到不少城市房价连连上涨，以至于还被住建部点名警告。

　　中国的楼市，现在到底处于什么状况？最关键的是，这种形势之下，到底哪里才是最适合大家投资的城市？

　　当前楼市调控究竟是松是紧

　　? 1.为什么各地调控松紧不一？

　　最近楼市的调控是怎样的？

　　西安限购升级，外地人的社保要求5年，媲美四大一线。

　　苏州限售新政，园区限售5年。

　　恩施（楼盘）颁布止跌令，禁止开发商降价。

　　珠海限购几乎名存实亡，除了少数区域几乎已经不限购。

　　南京对高淳区放开限购，外地人直接就能买房。

　　还有国家支持对超大城市以外的城市，放松放开落户限制。

　　如果你以调控松紧的角度来看楼市走势，你会发生矛盾重重。但其实大可不必惊讶，看不懂不是因为楼市太复杂了，相反，现在的楼市其实很简单，只是大家看楼市的角度不对。

　　看懂楼市调控，只需要抓住一点：调控的目的是什么？没错，相信很多学员都知道：一个字，稳。

　　为什么西安要限购5年，因为它连续39个月房价上涨，同比涨幅连续6月居全国首位；

　　为什么苏州最高限售5年，因为它房价连续5周，领涨全国；

　　为什么恩施要颁布止跌令，因为要防止市场为了出货而争相降价，导致楼市崩盘；

　　为什么珠海暗中放松限购，因为楼市被5年限购压抑了近2年，最重要的外地购买力进不来；

　　为什么南京放开高淳区限购，因为高淳区正在实施引进人才战略，不放开限购，怎么吸引更多人才入驻，怎么带动区域经济发展；

　　国家对于楼市的调控，你不能简单用松或者紧来形容，它是对不同城市进行了不同力度的调控。简单来说，就是“因城施策”。

　　国家既不愿意房价不健康的过快上涨，也不愿意看到房地产这一支柱产业一蹶不振。就是要让房地产市场平稳健康发展，既有利于民生，也有利于整个宏观经济平稳运行。这就是国家的智慧。

　　有人还会疑惑：那为什么全国范围内放松落户限制？那不是要为房地产市场加一把火，而是国家要发展，要推进大城市化进程啊。别动不动，什么政策都和楼市捆绑在一起，全国放松落户还真不是为了楼市，而是为了国家发展大局。

　　本来大城市化，就是国家发展的必然过程，你看国外纽约、东京、伦敦这些城市就是典型的例子，本来最好的城市就会吸纳最大量的人口。当然，我们也要看到大城市化过程中的机遇和风险，这带来的是什么，是日益加剧的城市分化！

　　? 2.全国楼市明显分化，涨跌都要严调控

　　先来看楼市整体的情况。5月国家统计局公布的数据显示，5月房价同比增幅11.4%降为11.3%，为13个月来首次出现小幅收窄。虽然有67城出现上涨，但涨幅最高的西安市也仅同比上涨2%。

　　而销售面积上，也从去年全年11%-15%的同比增速，降为今年1-5月的6.1%增速，直接腰砍。

　　所以，很明显可以告诉大家，现在楼市仍是处于调整阶段。但是有些朋友又有问题了：那怎么西安、苏州还有其它一些城市，房价还涨得这么厉害？

　　还是那句话：楼市分化。整体的调整，不代表每个城市的楼市都一样，现阶段房地产市场不能仅从全国角度来审视，更重要的是要学会区别看待。

　　现在全国楼市分化明显，基本可分为三类情况：一线、二线、三四线。

　　一线城市，楼市稳定，在最严的楼市调控之下，房价已经平稳了两年，调控不放开，楼市很难再有大变。总结来说就是保持稳定的基调。

　　二线城市，由于一线城市关门和近年来二线城市的快速发展，楼市相当火热，很多城市大量刚需进城，供不应求的现象依旧严重，成都、杭州（楼盘）、南京等，还是有万人摇号的现象。

　　但也有部分城市，属于跟风上涨，譬如广西（楼盘）南宁因为涨得太快，还被住建部点名，但一个勉强算上二线的城市，就算是省会，真的能支撑房价持续上涨吗？反正我在广东看到的是，大量广西的年轻人都跑来广东发展了。二线市场总结来说就是，热点市场，内部再分化。

　　三四线城市，购买力已经被棚改透支，再加上三四线城市的人口大量净流出，目前正上演一场欲跌不跌，严控房价下降的魔幻现象。湖北恩施颁布楼市“止跌令”、安徽芜湖（楼盘）叫停开发商降价行为、江西赣州（楼盘）要求开发商停止低于申报价值的“特价房”销售，还有河南省汝州市，更是直接重启棚改。总结来说就是趋势要下跌，形势在稳定。

　　所以，在楼市分化愈发严重的当下，各地调控不可能一刀切，总而言之就一句话：涨要控，跌也要控，涨涨跌跌都要控。两手都要抓，坚定执行“房住不炒”。

　　结合看看最近官方的表态就可以体会到这一点了：

　　5月6日，发改委明确，放宽落户不等于放松对房地产的调控；

　　5月24日，人民日报海外版评论“中国不会靠炒房拉动经济”，“因城施策”绝不是“因城放松”；

　　6月13日，银保监会郭主席称，过度依赖房地产将付出沉重代价。

　　发改委、人民日报、银保监会，一个掌控政策顶层设计，一个掌管舆论导向，另一个管理楼市背后的金融体系，三位合一，集中给楼市喊话，已经将官方的态度表露无疑。就算你再想涨，在这个特殊的时期，也得先稳一下。

　　调控之下，有哪些适合大家投资的高价值城市？

　　买房哪里有价值？肯定大部分学员第一能毫不犹豫说出来：北上广深。好，你们说得没错，但都限购5年啊，买不了。

　　还有其它吗？听过我其它课的老学员，应该就能很快反应过来：强二线城市、环一线城市。是的，这些都是有价值的城市。但目前楼市仍处于严控的阶段，就连强二线、环一线也基本都被限购限制住了。

　　我们投资城市，首先得能买，然后才有投资的机会，否则买不了，房价涨也和你没关系。

　　至于其它一些弱二线，特别是对于三四线城市，没有人口没有产业支撑，投资价值很低甚至还可能是坑，关于这一点我反复强调过很多次，相信大家也很熟悉，我就不多说了。

　　所以，一个不限购，同时又要有投资价值的城市，在这一刻就显得愈发珍贵。那么强二线和环一线城市中，有不限购城市吗？还真有两个漏网之鱼。

　　强二线城市中，有唯一一个不限购的城市——重庆（楼盘）。而环一线城市中，也有唯一一个不限购的城市——惠州（楼盘）。这里的环一线，我是说真正能深度受一线城市辐射的城市，想广州（楼盘）旁边的清远（楼盘），算不上真正的环一线城市。

　　如果大家想要知道具体哪些一线周边的城市才是有价值的环一线，可以订阅我2019房产投资课，里面会有详细介绍。

　　言归正传，那么对于仅有的两个不限购城市，他们到底是什么情况呢？

　　? 1、强二线城市中唯一不限购的重庆

　　为什么偏偏重庆不限购，难道重庆发展很差？非也非也，重庆人口和经济体量非常大，常住人口3100万，远远甩出拥有2400万人的上海（楼盘）；GDP总量高达2万亿，仅次于北上广深。按理说，这样一个千万级人口、万亿级GDP的城市，不限购的确说不过去。那么，原因出在哪里？

　　最主要的原因是因为重庆的天量土地供应。

　　重庆长期保持着天量的土地供应。我们都知道，我们都知道，“物以稀为贵”，反过来说，再重要的东西，如果不稀罕了，也不值钱。就像空气和水，谁都离不开，但就是不值钱。

　　重庆的房子也一样，土地供应太多了。以去年为例，2018年重庆土地供应达到1933万平方米，这是什么概念？隔壁的成都只有740万平方米，一半都没有。根据重庆网签数据，去年全年重庆成交20万套房子，相当于每天卖近550套，光看这个量很恐怖，重庆的房子需求也是很强劲的。

　　但问题是，它供应更恐怖，去年一共供应25万套房子。供应量那么大，也就难怪那么多年来，重庆的房价一直那么低了。

　　所以目前重庆房价只有1.4万/㎡，而同级别的城市，杭州房价就上到3.2万/㎡、天津（楼盘）2.5万/㎡、南京2.5万/㎡。换个角度来说，房价也没有暴涨，2011年至2019年，8年间，重庆房价年均仅增长9.67%，对于过去的中国楼市来说，那真是太低了。

　　但是天量供应不可能无穷无尽，而事实上，重庆也的确正在减少土地供应，根据计划，2019年-2021年这三年的土地供应面积为1866万平方米，平均下来每年只有622.23平方米。未来房价还是要上涨的。

　　但是要注意两点。第一，投资重庆，必须长期持有。土地供应在减少，但房子的存量、过去供应的土地不可能一下子消化完，所以投资重庆没问题，但必然需要长期的持有才能等到房价的明显上涨。当然，前提是要选对区域和项目，这是不管哪个城市都要注意的问题。

　　第二，重庆对外地人限贷很严，基本只能全款买。重庆经济那么强，人口那么多，自身又不限购，近两年吸引了很多炒房客蜂拥而至，致使重庆这么恐怖的供应都一度出现“一房难求”的局面。所以，重庆政府18年出台“628新政”，规定在重庆市内，无户籍、无企业、无工作的三无人员，除非有1年以上社保，否则禁止贷款。

　　这意味着，即使现在重庆不限购，外地人想在重庆投资，只能全款，相当于失去了房贷这个杠杆放大器。再加上想要满意收益的长投资周期，这一刻的重庆虽然城市价值高，又不限购，但对于房产投资来说，算不上一个很好的选择。

　　那么惠州又是怎样呢？

　　? 2、环一线城市中唯一不限购的惠州

　　作为一个环一线城市，投资惠州的核心逻辑不在于它自身的发展，而在于它所挨着的深圳（楼盘）。

　　很幸运，深圳在2016年提出深圳东进战略，深圳政府砸1.4万亿投入，要打造深圳东部中心，改变东西发展不平衡的格局。作为与深圳东部直接相连的惠州，无疑就是深圳东进战略的重大受益者。

　　在深圳的东进战略中，甚至规划将深圳地铁14和16号线延伸到惠州。虽然因为惠州城区人口不达标，惠州段的地铁动工暂时搁置，但在大湾区发展、环深都市圈发展、深圳外溢人口倒逼，三重力量推动下，深圳到惠州段地铁开通只是时间问题。

　　当然，深圳的刚需会外溢到惠州买房，最核心因素就是因为除了惠州，他们没有好的选择。

　　价格上，深圳的房价太贵哪怕到了东部边缘的龙岗、坪山，好一些的房子也要4万/平，而惠阳和大亚湾1.4万/平就可以了。而深圳北部的东莞（楼盘）塘厦镇、凤岗镇，这两个镇的房价已经去到2-3万/㎡。东莞虎门镇和长安镇，房价也去到了3万/㎡。

　　购房资格上，东莞限购，连与深圳隔海相望的中山（楼盘）也限购，唯独惠州，距离深圳那么近，还不限购。

　　所以到了现在，对于投资惠州而言，甚至已经不是惠州的价值有多高才去投资它了，而是对于庞大的深圳刚需来说，除了惠州，你真的找不到又便宜、又能够买的地方。就跟水往低处流一样，买不起深圳、没资格买深圳的人，就只能聚集在价格低、不限购的惠州了。

　　但是，偌大一个惠州，真正能深度得到深圳辐射的，只有最贴近深圳的惠阳区和大亚湾。

　　一方面，惠州当前自身发展一般，而深圳面积小、人口多、产业强、房价贵，对周边城市的发展带动和房价辐射作用非常大。所以只能说是哪里越靠近深圳，哪里就越有投资价值。

　　另一方面，只有那些与深圳有地铁相连的区域才会是深圳刚需客外溢可能性最大的区域。所以，投资惠州的标准，在靠近深圳的基础上，还要靠近与深圳直连的地铁。虽然城市与城市之间的连接方式有很多种，高速、高铁和地铁等等。但是对于投资房产而言，地铁的价值一定是最大的。

　　因为这是短途人口选择最多的交通方式，相比高速、高铁的人流，地铁人流才是最有效的购房人群。我们投资，不仅靠考虑房价涨幅的问题，更要考虑未来转手的问题。

　　所以，投资惠州，价值最大的就是惠阳区和大亚湾，这两个区域才是深圳刚需最大的外溢去向。在惠阳和大亚湾的路上和小区、商场的停车场里，遍地都是深圳的粤B车牌。出了惠阳的老城区，你见到的深圳人比惠阳人还多。为什么会这样？就是因为对于很多深圳人来说，住在惠阳和大亚湾，然后工作在深圳已经是相当普遍的现象了，双城生活气息浓厚。

　　由于严格的限价，惠州的房价近两年几乎没有怎么动过，有些项目想要卖高价，直接就被封盘。但是这种好机会不会持续多久了。根据我们的渠道消息，现在惠州限价已经开始放松，很多项目新备案的房子都已经准备好上调房价了。

　　所以，低价购入惠阳和大亚湾房子的机会正在慢慢消失，等限价完全放松，当地开发商旧的房子卖完，新的房子以新价格备案好，那价格就不是现在的房价了。

　　但是，不代表随便一个地方，随便一个项目都能买，最有价值的区域永远都是少数，而惠阳和大亚湾的价值区域又是哪里呢？

　　最值得投资的区域是怎样的？

　　对于惠阳和大亚湾，那些郊区板块我们直接就可以忽略，只看靠近深圳和规划深圳地铁的惠阳城区和大亚湾西区，其中也有不同的几个板块。

　　? 1、白云新城板块

　　白云城板块，直接就挨着深惠边界上，是惠阳区最靠近深圳的板块。同时，也是14号线进入惠阳的第一站，它离深圳段14号线终点站的距离也不过2公里。换句话说，即使14号不延伸到惠阳，它也能享受得到深圳段的地铁。

　　通过14号线，可以直达深圳福田中心区岗厦北站，最快只需要40分钟。而岗厦北位于深圳最繁华的福田CBD片区，可以说，14号线堪称一条黄金地铁线，未来白云城的价值自然不言而喻。

　　但白云新城板块也不是哪里都好，以淡水河为中心，白云新城板块可以分为南部和北部，南部新房供应很少，尤其是到了白云一路附近，基本都是民房，涉及拆迁，以后开发会比较难。一些在被民房包围的项目，很明显入住率很低，阳台上都挂上了急售的横幅。

　　而北部，基本都是空地，开发相对容易，大开发商云集，比如星河、保利、恒大等。这些大开发商扎堆在白云新城北部，是白云新城的房源集中区域。

　　而且大开发商建的房子和小开发商品质完全不一样，譬如星河盛世，89平可以做出来4房，实用面积几乎等于建筑面积，也就是说得房率100%，赠送面积就抵消掉公摊，相当于人家110平的房子。

　　? 2、淡水老城区板块

　　淡水老城区板块位于白云新城板块东部，惠阳的吃喝玩乐基本都集中在这里，最成熟的商圈就在这里。所以，这里的人流、配套都不是问题，但是这里距离深圳14号线终点站已经去到10公里以上。

　　另一方面，因为是老城区，所以塞车是家常便饭，就算你不在乎地铁，你开车到深圳上下也不是很方便。

　　对于工作在深圳的刚需来说，本来深圳就塞车，如果在惠阳还要上下班还要多花二三十分钟，每天这样折腾，有什么意义呢？即便你这里有再成熟的商圈、再完善的配套，可是毕竟不是天天逛商城，需要的时候从白云新城过来10分钟就好了。

　　所以，淡水老城区板块更适合本地人。

　　? 3、惠州南站板块

　　老城区再往东，就是惠州南站板块，涵盖惠州南站附近的区域。惠州南站即是14号线惠州段规划的站点之一，也是高铁站。从惠州南站到深圳北站，最快只需27分钟，票价20块，一天来回也就不到40块。这对于深圳人来说，也是不错的选择。如果有好的项目，对于投资或者深圳人自住都可以考虑。

　　但是，相比白云新城会差一些。一方面高铁没有地铁方便，如果你到深圳高铁站附近还好，而如果到深圳其它地方还要重新转地铁就很麻烦了，光在高铁站出站走到地铁入站都要十几分钟。而且，高铁不像地铁自由，需要提前买票，时间固定，票价也比地铁贵。

　　另一方面，高铁南站板块周边多是民房和荒地，想要建设起来可不容易。很简单的一个道理：惠州的地本来就不贵，南站附近又有大片的皇帝，干嘛要花重金，还要劳心劳力去拆迁民房？换而言之，这一大片民房对于以后的发展来说，难免有所阻碍。

　　? 4、大亚湾西区板块

　　大亚湾西区板块位于惠阳区南部，整个板块相对较大，又可以细分成临深板块和西区中心板块。

　　卖的最火的就是临深板块，顾名思义，就是最靠近深圳的板块，同时也靠近深圳16号地铁线，对于深圳刚需来说，也是不错的选择。惠阳的明星项目龙光城、德州（楼盘）城等都在这里。

　　西区临深板块与白云新城板块非常类似，一样都是临近深圳，只不过一个在南，一个在北。但是它对应的深圳地铁16号线，价值相对就没那么高，不直达福田中心而是直达深圳的龙岗中心。

　　临深板块要注意两点：1.这里原本是大亚湾的郊区，配套可想而知很不够成熟，所以小区自身的配套完不完善很重要，小项目要谨慎。2.因为这里临深，又有大片的空地，所以现在这里建了大片大片的楼盘，放眼望去密密麻麻都是新房子。

　　所以买这里的房子，挑对项目很重要，配套要好，交通要便利，否则以后转手，人家凭什么买你的。

　　除了西区临深板块，大亚湾西区比较热门还有万达广场所在的西区中心板块，位于淡水老城区南部，万达广场所在是大亚湾商业、配套最发达的区域。但大亚湾毕竟是新区，人气主要集中在万达附近，其它区域整体人气还是不太高。

　　? 5、大亚湾澳头板块

　　澳头板块位于西区东部，其实离深圳和深圳地铁已经不近，离深惠边界近20公里，但是因为靠海，也吸引了一部分人来买。但实际所谓的海景，海水质量很差，海边也全都是渔船，旅居的价值太差。

　　对比惠阳和大亚湾的各大板块来看，结合最重要的靠近深圳和深圳地铁，还有板块的配套，最有投资价值的就是白云新城板块，哪怕惠州段地铁没有开通，也可以接驳到深圳段的终点站，又有多个大开发商聚集开发，重点是新开发的白云新城北部。

　　其次，再考虑惠州南站、大亚湾临深板块和西区中心板块。大亚湾临深板块离来往深圳尤其是龙岗坪山方便，但房子太多，必须要挑对项目才行，而惠州南站和西区中心板块还需要时间，惠州南站需要时间建设，西区中心板块需要时间吸纳人气，对于投资来说，需要更长时间才能兑现。

　　最后的惠阳淡水老城区板块，更适合当地人居住，而澳头板块更加是完全不考虑投资了。

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