深圳土拍诞生新“地王”，但拍卖的输家竟可能成为最后的赢家？

　　在“宇宙中心”深圳龙华，每一次土地拍卖都是兵家必争之地。

　　在2019年6月24日深圳这场“史诗级”土地拍卖中，龙华宗地在龙光、中海两家缠斗数轮之后，最终被龙光以65.85亿元的总价，并配建人才住房3.67万平方米拿下，其可售楼面价约6.49万元/平方米（以配建人才房成本为5000元/平方米计算）。

　　这宗土地的楼面价已经超过了2016年6月2日在同一片区，由电建集团和中国金茂联合体以82.9亿元的高价拿下的地块，彼时的楼面地价高达56781元/平方米，为现房销售试点项目，至今仍未入市。

　　现实的情况是，在“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下，深圳楼市近年来一直保持平稳，“新科地王”周边的二手房目前在6.8万~7.3万元/平方米左右，仅略高于龙光的楼面价，最终入市时的市场情况还未可知。

　　这宗地块的命运，不仅影响着龙光，也影响着金茂——老地王盼望着新地王更高的楼面价推高房价“解套”，而新地王如何打造成区域的标杆项目，考验着金茂、龙光两家的战略眼光。

　　这是金茂在深圳的首秀。

　　它的标签中有许多个“最”和“第一”：龙华片区楼面单价最高、深圳第一座金茂府，同时，它也是深圳现房销售的试点项目。头顶光环，业界对它的关注度不可谓不高。

　　距离拿地已经三年过去，龙华金茂府至今仍未面世。“镁刻地产”记者2019年6月25日走访这一项目时发现，龙华金茂府的建设已经进入收尾阶段，据现场保安透露，现在仅余一些内部装修的收尾工作。

　　龙华金茂府目前销售中心仍未开放，但在楼盘所在区域有一处品牌馆。记者以购房者身份在现场了解到，目前金茂府“楼已经全部建好，但由于是现楼销售项目，必须通过验收之后才能够发售，预计七月通过竣工备案。”

　　“通过验收之后，八月份、九月份才会正式对外开放。下半年，肯定会开盘，但还没有具体的时间点。”现场的销售人员透露。

　　现场销售人员在被问及销售均价时表示，虽然没有具体价格，但因为是现房销售项目，我们的地成本比较高，“以我们的成本和配套，价格肯定在10万元/平方米以上。”

　　这一价格是大幅超出周边楼盘的均价的，属于“豪宅”定位，但这一片区并非传统的豪宅区。记者走访周边中介与楼盘时发现，周边二手小区的价格在6万~7万元/平方米，过去这三年，涨幅并不大。

　　“小区都比较老，也是慢慢涨。”一名片区中介指出。这固然有片区的现实结构情况，但另一个重要的事实是，深圳楼市这几年一直都十分平稳。

　　两组数据可以说明问题：据深圳中原地产统计，2018年深圳新房全年成交均价为54120元/平方米，同比降低0.6%；2019年5月，深圳一手豪宅成交均价为111082元/平方米，环比下跌6.0%，且在此之中，南山区豪宅成交占比近九成。

　　一名青睐金茂府的产品且已认筹北京（楼盘）金茂府的人士也关注龙华这座金茂府，但她在详细了解周边的配套与定位之后显得意兴阑珊，“这价格太贵了。有这个价格，我肯定选华侨城、香蜜湖了。”

　　“新地王”为“旧地王”解套，这似乎是一个“固定”认知，金茂应该也有所期待。

　　6月24日，在土地拍卖现场，金茂多次举牌，直至最后，志在必得的中海与龙光杀了出来它才逐渐收手，而龙光是最后的赢家。

　　龙华可以被视作是龙光的“福地”。它曾在这里创下多个“地王”的纪录，在市场当下都不看好的情况下，最终赚得盆满钵满。

　　2015年，位于龙华新区民治办事处的A811-0319号宗地挂牌出让，龙光地产以112.5亿元拿下该项目，成为龙华新总价地王，折合楼面地价1.95万元/平方米。

　　龙光随后打造了“龙光玖钻”的项目，其销售均价超过6万元/平方米，据克而瑞的统计，这一项目是2018年单盘销售的亚军，年销售额159.9亿元。

　　在此之前，龙光在这一片区也曾创下“楼面价之最”——2014年12月，龙光地产以总价46.8亿元拿下位于深圳市龙华白石龙区域的A802-0305号住宅用地，地块折合楼面地价2.51万元/平方米，溢价率高达85.3%，最终这一项目也以高价入市。

　　这或许可以解释，龙光为何对新出让的这宗土地如此看重——它在这里尝过很多的甜头。

　　龙光对这一宗土地的前景研判也十分乐观。

　　对这一宗地块有过研判的人士告诉“镁刻地产”记者，如果以金茂府的成本来测算，由于其要求现房销售，至今已3年仍未达可售条件，单纯比正常预售项目多2.5年，利息成本约1.1万元/平方米，实际楼面价成本约7万元，从这一角度来看，金茂府的成本还高于龙光。

　　但即使如此，龙光这一楼面价也考验着它的操盘能力。

　　一名TOP3房企深圳公司投拓口的人士认为，从项目运营角度来讲，（上述判断方式）是有道理的，因为判断的基础是现时点的售价，“项目成本就是土地成本+建安+销管財+相关税费。”

　　“但是很少有人会这么算。”上述人士续称，对龙光而言，在楼面价高企已经十分高企基础上，势必在产品打造上，也要获得更高的溢价率才能够凸显价值。

　　短时间内，龙华片区也许很难有新的地王来为龙光陪跑，而龙光目前的产品多数也以刚需为主，如何玩转这宗地块将其打造为标杆项目也是颇受关注的重点。

    本文首发于微信公众号：每日经济新闻(博客,微博)。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。