决定2019年下半年楼市涨跌的251次调控潮

    2019年下半年到来。今天很多企业庆幸在最后的关口抢收完成或者接近完成了任务。

　　但更多的企业已经不再公布业绩数据。这几天伟哥知道的，买卖排行榜的价格又涨了，原因很简单，因为大部分企业同比都下调或者只有轻微上行了，但你看到的房地产销售排行榜数据，基本都是花钱买的。

　　伟哥说过，房地产市场短期看政策、中期看政策，长期还是看政策，那么决定2019年下半年楼市走势的政策会如何走？其实主要是看上半年，特别是6月份的政策情况。

　　回归正题！过去一年，中国房地产市场经历了楼市调控的2次转向，如果说在2018年11月前，大部分楼市调控政策都是收紧为主的话，那么从2018年11月开始，各地楼市调控政策明显减小，而大部分都是以宽松政策为主。

　　但从2019月4月19日开始，房地产调控政策再次出现收紧趋势，最近2个月，特别是5月、6月，房地产调控连续2个月超过40次。

　　6月单月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月份的41次。（1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次）

　　2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次！相比2018年上半年房地产调控192次，同比上涨了31%。

　　首先：2019年上半年楼市调控，以2019年419为分界线，前后调控重点不一一样，在2019年4月后，住建部连续2次分别预计点名10城市过快上涨。

　　近年来的房地产市场调控中，明确了省级政府的主体责任和地方政府的落实责任，从而使地方政府成为因地制宜实施房地产科学、精准调控的主要执行主体。

　　2017年年底住建部建立的“房地产统计和市场监测预警指标体系” “加强对地方稳定房地产市场工作的评价考核和约谈问责”机制。

　　住建部则负责统筹安排以及落实监督，对于房地产市场出现波动的城市及时提示、指导，对于落实“平稳本地房地产市场”任务不利的地方政府，进行约谈及至按照有关程序、会同有关部门进行问责。

　　2019年二季度房地产调控最典型的特点是，相比之前的从2018年四季度开始的宽松潮，最近2个月多地政策再次出现明显的收紧，特别是海南（楼盘）、广州（楼盘）、苏州（楼盘）、合肥（楼盘）等继续针对房地产调控中部分环节加码调控。

　　其次：2019年来，各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布。在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多，也是最近数年的高位。

　　第三：市场可以小阳春，不准入夏。

　　住建部中央坚持房住不炒，地方调控收紧预期依然存在。

　　在6月西安（楼盘）等城市升级限购，代表了楼市政策取向依然是收紧，市场不稳定肯定会加码调控。

　　房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

　　5月下半月银监系统再次针对房地产融资等加强监管。银保监会公布2019年银行机构“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作要点，严查房地产违规融资

　　只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。

　　整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。

　　第四：户籍政策依然密集发布，对部分房地产市场有刺激影响

　　整体年内累计看，全国已经有接近百城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。各种关于人才落户、住房补贴、人才住房优先购买等政策，在一二线城市三四线城市都有分布。整体看，全国出现了一轮密集的吸引人才政策潮。

　　过去2年全国多个城市房价出现了反弹，其中大部分城市都发布了力度空前的人才政策，人才政策的确影响了房地产市场的稳定。

　　特别是部分二线城市，房价上涨加速，最主要的一个原因就是人才政策变相的放开了限购等政策。

　　从房价上涨城市看，其中大部分都发布过人才引进政策。以最典型的西安为例，与城市历史最宽松的人才引进政策的确有很大关系

　　人才政策变相的降低了限购门槛，将人才吸引来之后，推向本来就供需结构紧张的房地产市场，这明显带来了房地产市场的上涨预期。

　　大部分城市没有做好吸引人才后如何留住人才的准备，简单的吸引只能导致房地产市场波动。

　　第五：土地拍卖政策出现变化

　　在2019年6月出现了包括东莞（楼盘）、苏州、杭州（楼盘）等城市针对土地市场拍卖政策调整，整体看，2019年上半年，土地市场一季度冷清，二季度逐渐出现部分城市土地升温，

　　截止6月，2019年上半年土地市场继续活跃，50大城市合计卖地20034.4亿。其中卖地最多的杭州1444.5亿、武汉（楼盘）卖地948.8亿，北京（楼盘）933.3亿，苏州836.8亿。从50大热点城市数据看，在一季度低迷的情况下，2季度土地市场全面复苏，全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期记录。

　　多城市针对稳地价发布政策，预计将对最近土地市场的溢价率有所影响。

　　第六：公积金政策密集发布

　　2019年全国房地产调控政策继续密集发布，而公积金政策也非常密集。

　　大部分城市都调整了公积金缴存基数，这有利于职工降低个税等支出，同时也可以增加使用公积金政策的可能性。

　　很多城市也拓展了公积金提取使用范围，不仅仅是购房才能使用。

　　公积金政策设置的本意是帮助中低收入职工群体购房，获得低利率工具，但是现在看，各地公积金政策因为受制于房价高于贷款上限低的矛盾。

　　第七：楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。

　　另外从信贷利率角度看，也不排除针对房地产的利率再次波动。

　　房住不炒的基本严重，叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期，依然是为了政策基调。

　　最后还是简单的总结：预测中国房地产市场超过3个月走势的都是骗子，因为谁也预测不了未来几个月天上会不会下雨。楼市的基本的逻辑是楼市必须在春天，春天也有小阳春与倒春寒，入夏与入冬都不允许！但购房的信心建立现在看很难，宏观环境变动已经开始影响每一个人的消费观念。

　　市场不会变的太差，但7-8月大部分企业会很难熬，对于购房者来说，反而是一个好机会。