迟到的公开信，新城控股危机如何解除？

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　　来源/ 微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；

　　作者：樱桃

　　1.

    7月5日下午，对“董事长猥亵女童”一事，新城控股发表公开信致歉，

　　这致歉如果是早两天出来，效果明显会更好，可以最大程度上消除对公司的负面影响。

　　新城当天晚上更换了董事长，将王振华的过去从公司网站上全部删除，这是他的个人行为，跟公司无关，第一时间与他做了切割，尽早切除这颗毒瘤，让公司受损到最低程度。

　　经过两三天的发酵，新城系的两家港股上市公司新城发展控股、新城悦股价今天分别收跌6.26％、10.88％，近3个交易日已经分别下跌了36.17％、40.93％，即使昨天有香港大亨刘銮雄托盘，今天依然挡不住继续下跌。

　　新城A股因为3日收盘早的缘故，目前还只有2个跌停，明天是周六，是否会有第三个跌停，要下周一才知道了，但跟港股的跌幅还有差距，恐怕新城控股至少还会有一个跌停板。

　　市场最关心的，股票下跌带来的最大影响就是公司的财务状况会不会出现恶化，会不会引发资金链的问题。因为股票大跌，对之后的股票抵押融资计划，和之前的质押融资都会有影响。

    2.

　　据wind数据显示，截至7月4日，新城控股共有12项股权质押尚未到期。其中10项的质押方来自第一大股东富域发展，2项来自常州（楼盘）德润。

　　从上图可以看出，质押日至今股价唯一下跌的，就是最新质押的一笔，即2019年6月5日，质押给上海（楼盘）国际信托公司的4850万股，质押日的参考股价37.1元，而今天的收盘价是34.58元。

　　那股价跌到多少才会有平仓的风险呢？

　　樱桃咨询了证券类专业的人士，平仓价格是推算的，一般按照质押当时股价的40%。市值10块钱的股票，可以质押拿出4块钱，这算是行业通行规则，但是具体多少是商业机密，企业不会公布的。

　　所以根据推算，比如新城控股的这笔最新的质押，质押的时候股价是37元，可能一股贷款出来也就14.8元，等股价跌到这个价格时候就很危险了。

　　但是新城的大股东还可以补充质押，比如他可以再拿出1.4亿股出来，立马抵押物和贷款的比例就又合理了，继续维持在40%左右。因为新城还有一半的股份可以质押，所以平仓的可能性为0。

　　新城只有两笔质押是超过30块的，3笔二十多块，其他质押价格都是十多块，所以风险是很低的，股价再怎么跌应该也不至于暴跌到十多块。

　　除非发生系统性风险，股价连续跌停到没有股权可以解质押了，否则不太可能爆仓。

    3.

　　目前新城大股东， 富域发展和常州德润合起来股权质押总共只有7.7亿股左右，占总股本的34.18%，占其持有的股份数50.89%，也就是说，这两家公司还只拿出了一半的股份质押，还有一半股份没有质押，假如后续股价下跌，需要补充质押，那余地还很大，还有7亿多股可以拿来用，所以确实看不到什么风险。

　　按照规则，上市公司的股份是可以全部质押去融资的，但是全部质押风险也比较大，一旦股票出现大跌，就有爆仓的风险，有的民企是全部质押的，比如以前的乐视，比较典型，去年很多上市民企也就是股价跌了60%，没有办法补充质押，没有办法解质押，就爆仓了。

　　从另一个角度看，也说明新城控股的财务状况还不错，还不需要全部质押来融资。

　　另外，新城之前的融资利率也都比较低，最低五点多，在行业内算比较低的。

    4.

　　那新城控股目前有没有什么问题呢？

　　就是过去三年发展太猛了！突然遇到了一个黑天鹅，只要融资稍微有点问题，那整个环节就会受影响，因为新城的高周转，都是依赖高负债在运转的。

　　2016 年至 2018 年期间，新城控股全口径（包括全资子公司和合营的）合同销售金额持续增长，分别为 650.60 亿元、1264.72 亿元和 2210.98 亿元，但公司仍处于稳步扩张阶段，在经营和投资方面均有较多资金支出，导致最近三年的经营和投资活动现金流为负。

　　同时，拿地也很猛，这三年新城新增土地储备花费 535.81 亿元、893.55 亿元和 1112.17 亿元，新开业重资产模式运行的吾悦广场分别为 5 座、10 座和 18 座，新开工面积分别为 850.02 万平方米、2066.26 万平方米和 4957.34 万平方米，经营规模持续增长。

　　截至 2018 年 末，公司的全口径土地储备余额较 2016 年末增加 7420.88 万平方米， 规模增长所产生的持续资金需求，导致公司经营活动和投资活动现金流持续为负，这两项开支平均月均流出金额为193亿元，可见确实面临一定的资金压力。

　　因此，公司需要不断的高负债融资，去年末，公司的资产负债率都高达85.47%了，基本上过去三年都保持在这个水平。

　　但房地产行业就是资金密集型行业，高负债和高速发展是齐头并进的，低负债并不代表安全就很好，有时候也意味着发展过慢。

　　而且房地产有个特殊性，他把合同负债算在负债里了，其实这个可以算未来收入的，我们看2019年一季度新城控股总负债为3133.48亿，合同负债（即已售未结算的销售负债）就是1403亿，这部分未来是可以结算成收入的，所以实际上并不是真实的负债，去除这部分才是公司的真实负债水平，就是1730亿。

　　但只要企业本身经营没问题，银行不会恶意，我想不至于出现资金链的问题。

　　作为第八大房企，也是银行和各个机构的大客户，这是个人的犯罪行为，银行没有必要随意对公司抽贷。

　　哪种情况下才是银行会抽贷呢？

　　第一，要么就是政策收紧了，银行授命收紧。

　　第二，要么就是你企业自身经营出问题了，比如销售非常不畅，回款有问题，那银行肯定要断贷或抽贷或到期不续贷。

　　而新城控股的销售出问题的可能性有多大？

　　根据新城自己披露，截至 2018 年末，公司位于三、四线城市的存货占比为 61.44%。2018 年度及 2019 年一季度，公司在三、四线城市的房地产合同销售额占比分别为 50.72% 及 59.51%。受调控政策持续影响，自 2018 年下半年至 2019 年一季度，公司三、 四城市房地产项目去化率同比有所下降。

　　鉴于三、四线城市房地产开发销售业务可能受当地人口增速及居民可支配收入整体相对偏低、购房政策调整等因素影响而波动较大，公司未来在三、四线城市的房地产开发及销售存在不确定性。

　　但今年1-5月累计合同销售金额约928.69亿元，比上年同期增长38.17%；累计销售面积约796.16万平方米，比上年同期增长47.75%。

　　所以目前来看，公司的销售业绩还是很亮丽的，至少三四线城市依然在高速增长。

　　未来好不好，看三季度的销售业绩就足以得出结论了！如果购房者依然认可新城的品牌，愿意买房，挺过了三季度，新城的危机就算是熬过去了！

　　所以新城的命运，最关键的是把握在购房者的手里！只要大家还愿意买新城的房子，新城的价值就在这里了。