质造丨2019上半年网红销冠为何会出现在古城板块？

　　回顾上半年楼市，北京土地市场最受关注的一个现象是加大了纯商品房地块的供给。

　　总价最高的地块是石景山古城南街地块，成交额73.4亿元，不过，高价并未阻挡开发商的拿地热情，历经22轮的激烈角逐，该地块最终被华润联合体拿下。

　　开发商的热情可以理解，据和讯房产观察，该地块所处的古城板块，在售新房项目都很热销。上半年唯一一个成交额超50亿元的项目就出自该板块，即中海寰宇天下项目，在6月30日的开盘现场，该项目到场客户约500人，最终成交360套房源左右，去化率达90%。

　　古城南街地块入市无疑将拉动购房者的预期，而新项目开盘热销则说明了板块极具实力，本期质造，我们将聚焦古城板块，探究它是否值得购房者购买，未来的升值潜力究竟如何？

　　古城出现总价最高的纯商品房地块

　　经历了限竞房滞销以后，开发商对纯商品房地块十分渴求，无奈纯商品房地块太少，纵观2018全年也就只有一块，好在今年上半年，纯商品房供地有所增加。

　　据和讯房产统计，上半年北京总计推出8块纯商品房地块，开发商争抢最热烈的当属朝阳孙河地块和石景山古城南街地块，不过，后者建筑规模大约21.4万㎡，是上半年体量最大的纯商品房地块，因此格外受关注。

　　要知道，石景山的土地供应一直非常有限，以2018年为例，石景山只有一个住宅地块成交，其楼市活跃程度远不如同是主城区的朝阳区、海淀区、丰台区等，而且，石景山的房价也处于垫底水平。来自诸葛找房数据研究中心的数据显示，6月石景山新房和二手房均价分比为54109元/平方米和55907元/平方米，仅有西城区房价的一半，比丰台区还低。

　　6月北京主城区新房住宅和二手房均价对比图

　　因此，古城南街地块的推出备受市场关注。正式竞拍前，该地块就收到4次网上报价。竞拍时吸引了首钢基金+中骏+招商、中海、华润+电建、平安4家企业及联合体，最终经过22轮竞价，由电建+华润联合体以73.4亿元夺得，溢价率11.63%。

　　古城南街地块属于优质地块，它位于西五环和西六环中间，距离北京地铁1号线古城站只有800米，交通便利；周边生活配套比较成熟，虽然像大悦城这样的商业配套还未建好，但板块里的喜隆多购物中心也基本可以满足衣食住行；石景山的山区面积占23%，小编从古城地铁站出来后感觉空气比城里好很多。

　　古城南街地块的成交价是73.4亿成交，粗略估计楼面价在3.4万/㎡左右，有消息说，新地块带精装预计卖到7.5万/㎡，若消息属实，新地块售价将轻松超过区域内在售普宅的最高价，或将带动区域房价上涨预期。

　　在业内人士看来，政府之所以在石景山区推出纯商品房地块，并非偶然，作为比较成熟的老城区，石景山主要以老破小的二手房为主，新房数量很少，缺少高品质住宅。

　　初步统计，石景山目前实际在售住宅项目大约只有6个，其中4个是共有产权房，包括绿城· 西府海棠、远洋五里春秋、卓越万科翡翠山晓、中海首钢· 长安云锦，一个共有产权房西山荟景嘉园，一个纯商品房中海寰宇天下。

　　从市场表现来说，中海寰宇天下及中海首钢· 长安云锦热度最高，他们与新成交的古城南街地块非常近，同属于古城板块。

　　热销项目集中在古城板块

　　“八点开盘时，售楼处聚集500多号人，简直人满为患。”一位刚刚完成签约的购房者对和讯房产讲述中海寰宇天下开盘的情况，上半年最后一天，该项目推出556套房源，面积在82-172㎡之间，当日去化率大概达90%。

　　根据地产营销人发布的《2019年1-6月北京住宅成交排名》，中海寰宇天下是全北京的项目销冠，总成交金额56.39亿元，是唯一一个成交额超50亿元的项目，其均价62123元/㎡，总成交套数大约813套。

　　和讯房产实际走访了解到，购买中海寰宇天下的客群主要是石景山的改善客群以及年轻刚需，还有少量投资者，他们主要看中项目距离地铁很近，上班方便，尤其未来还可以出租。

　　古城板块另一个项目长安云锦是限竞房，均价58294元/㎡，主力户型是洋房产品。在刚刚过去的一周，该项目成交232套，是北京当周成交最多的项目。可以说，古城板块的两个项目在全北京都很拔尖。

　　虽然项目热销，但并不意味这项目没有缺陷，小编走访的实际感受是，古城板块的产品整体不错，但仍有一些细节不足，比如中海寰宇天下的101㎡户型，东侧两个卧室之间夹着厨房，主卫没有完全做到干湿分离，这些细节让很多购房者比较纠结。另外，要提醒大家，石景山的学区非常一般，与海淀和西城没办法相比，对此有刚性需求的购房者，基本可以路过。

　　古城板块出热销项目的原因很简单，项目满足了当地改善需求和刚需。坦白讲，对石景山人来说，购房选择其实不多。

　　首先，从区域内部看，可以购买的项目还有五里坨的三个限竞房，但两者的客群略有不同，五里坨的项目价格相对便宜，均价5万/㎡出头，户型主要是三居到五居产品，更偏向改善，听说很多海淀客群会在此购房。

　　但五里坨的硬伤是交通，只有一条路，容易堵车，而且没有地铁，很多人宁愿面积稍微小一点，也会选择位置更好的中海寰宇天下和长安云锦项目。

　　其余几乎没有可以选择的项目，西山荟景嘉园是共有产权房，客群不一样，远洋天著春秋处于尾盘，基本可以忽略。

　　目前石景山在售新房列表

　　其次，从外部供应看，石景山东侧紧挨海淀区，从西五环到西四环，在售项目不少，但均价大约8万左右，略高一些，和中海寰宇天下和长安云锦项目已经不是同一批客群。

　　石景山东南紧邻丰台，该区域内的在售项目有国风长安及橡树澜湾，也属于比较热门的项目，均价大约5.5万左右/㎡，不过国风长安在售叠拼产品，总价为2600-4100万元/套之间，不属于比较对象。

　　对于橡树澜湾，购房者可能会稍有纠结，项目在售房源为83-140㎡的户型，两个项目的相似度较高，不过，两个板块的基本面差很多，橡树澜湾周边比较像城中村，而且距离地铁略远一些，对比之下，古城板块无论是交通还是城市建设都好很多。

　　古城板块的楼市热度能否持续？

　　古城板块的楼市热度未来是否会持续，答案是肯定的。

　　从实际供应来看，区域新房供应会持续到未来两三年，中海寰宇天下项目目前剩余房源不足100套，长安云锦项目5月才刚刚开盘，是今年的主力供应项目，预计总房源440套左右，古城南街地块体量较大，预计明年会入市。

　　据悉，古城南街地块的居住类用地控高在80米，项目建筑密度30%，业内的判断是项目将是高板社区，但无论如何，不限价会给予开发商更多空间，购房者除了千篇一律的限竞房，还可以有更多选择。

　　不过，7月底，位于地铁六号线西黄村地铁站附近的新项目新城首创禧悦学府项目将入市，该项目交通方便，而且带学区房，优势明显，可能会分流古城板块的项目客群。

　　据悉，新城首创禧悦学府的项目主力户型有75㎡两居、89㎡三居、120㎡和135㎡四居，最低总价430万起，比较一言难尽的是项目开发商之一是处于负面丑闻中的新城控股，这一点是否会影响项目销售，目前还是未知数。

　　然有影响，但从城市未来发展角度看，古城板块可以称得上是石景山的“明日之子”。

　　年初，《石景山分区规划（2017年-2035年）》草案正式发布，对石景山区最重要的定位是国家级产业转型示范区，主要借助2022年冬奥会实现区域产业升级，最重要的落点就是新首钢高端产业综合服务区。

　　图片来自《石景山区规划2017年-2035年》

　　新首钢高端产业综合服务区位于古城板块西侧，这里不仅将建设4个以上国际级专业训练场地，还是冬奥组委的办公驻地，将极大助力区域基础设施建设和产业升级。

　　值得一提的是，新首钢高端产业综合服务区是首都北京长安街金轴线的西部起点，也是北京城六区唯一集中连片待开发的区域，未来还将有更多地块出让，可以说，沉寂多年的古城板块，才刚刚热起来。