重磅！7月12天房地产遭遇3次“大失血”?张大伟

　　这几天，房地产行业又被媒体摁在地上踩了几脚。最主要的论据有3个：

　　1：购房者的按揭利率又上涨了

　　2：信托对房地产暂停了 　　对于现在的市场来说，说真话是被鄙视的，制造这些恐慌传闻反而很容易被关注。

　　3：境外融资收紧，只能偿付一年到期

　　为进一步落实《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资〔2015〕2044号）、《国家发展改革委 财政部关于完善市场约束机制 严格防范外债风险和地方政府债务风险的通知》（发改外资〔2018〕706号）等规定要求，完善房地产企业发行外债备案登记管理，强化市场约束机制，防范房地产企业发行外债可能存在的风险

　　伟哥今天聊聊这个话题：

　　首先：为什么这么多人关注房地产资金链

　　房地产是金融行业，房地产短期走势看政策，中期走势看政策，长期走势还是看政策，政策里面最有效最直接的就是金融政策。

　　只要金融政策收紧，房地产肯定会萧条，只要信贷收紧，房价肯定下跌。

　　其次：为什么突然开始强监管信托？

　　其实原因很简单，信托干的太过分了，特别是二季度，5-6月份，信托涉房地产业务井喷。所以不敲打不行了！

　　房地产企业抢地，拿地热再次明显出现。

　　对于当下市场来说，房地产信托是信托机构的优质业务：做为房企融资的重要一环，房地产信托曾是信托公司的一项重要业务来源，房地产信托产品一般表现稳定，收益也高，基本都能给到8%以上的收益，不能兑付的情况极少。同时，信托公司对于涉房项目收费也远高于其他业务，相对于通道业务0.2%的手续费，房地产业务高达1.5%。

　　第三：全社会的资金情况如何？

　　2019年上半年人民币贷款增加9.67万亿元，同比多增6440亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.76万亿元，其中，短期贷款增加1万亿元，中长期贷款增加2.75万亿元；

　　简单的对比一下：

　　2018年上半年人民币贷款增加9.03万亿元，同比多增1.06万亿元。分部门看，住户部门贷款增加3.6万亿元，其中，短期贷款增加1.1万亿元，中长期贷款增加2.5万亿元。

　　2019年1月、2月、3月、4月、5月，M1同比分别增长0.4%、2%、4.6%、2.9%、3.4%；M2同比分别增长8.4%、8%、8.6%、8.5%、8.5%。

　　整体看，非常明显，全社会不缺资金，这种情况下，信贷宽裕，房地产贷款很难说全面收紧。

　　第四：按揭贷款收紧了吗？

　　融360公布的月度房贷利率数据！

　　错的啊！错的啊！居然愚蠢到用银行宣布的利率数据，除以银行个数。

　　1：因为信贷数据一定程度上代表了政策走向、代表了房地产短期走势。

　　2：各家银行只知道自己分行执行的平均利率是多少，但是不可能知道其他银行。

　　3：各家银行份额不同，银监会等监管部分，只有约束上下限的权责，并没有统计局公布数据的职责。

　　4：各家银行对外的宣传口径，与实际执行并不一致，而且宣传口径一般有优质客户与一般客户，比例并不明确。

　　所以这些因素叠加以后，可以说，中国不可能有一家机构、银行、中介、代理能够知道全国的多个城市的房地产首套或者二套平均利率！

　　最后伟哥总结一下：

　　1：最近针对房地产企业融资端全方面收紧的原因是因为2季度来房企肆无忌惮的扩张融资。包括7月份窗口期短短10天100多亿美元的融资井喷，不收紧有失控风险了！房地产信托、居民杠杆在过去几个月都在加速上行。到了必须监管的时候了。

　　2：稳定是趋势，任何政策都没有一刀切，房地产融资相比2018年4季度依然是宽松的，但部分企业再次抢地王，使得监管政策继续收紧是趋势。

　　3：在全球和中国历史上，还没有出现过一次全社会资金宽裕，而只有房地产收紧的现象。未来几个月的市场表现，将主要看，这些监管政策如何落地执行。毕竟现在金融机构除了房地产放贷给其他行业的意愿非常低迷。

　　4：全球宽松潮在酝酿中，我国的全社会利率都在下调，所以房地产购房按揭利率不会有明显收紧的可能性，6月份放款放缓这是历史惯例。现在媒体记者随便误用融360这些机构明显有逻辑错误的数据，对于市场来说，有误导嫌疑。

　　归根结底，房地产只能小阳春不能入夏，更不能倒春寒。