资色·半年考丨融资渠道频遭封堵 房企“卖子求生”成风潮

　　近日，国家统计局公布的数据显示，1-6月，房地产开发投资、商品房销售、房企到位资金等多个指标累计同比增速均有所回落，同时，6月全国70城房价上涨城市数量减少，年内首现20个城市二手房价集中下调，这表明，在一系列房地产调控政策影响下，市场已经有所降温。

　　回顾今年上半年，一二线城市迎来一波短暂“小阳春”行情，但随之而来的，是更为密集的调控，数据显示，上半年全国房地产调控政策高达251次，比2018年上半年的192次同比上涨31%，而给予房企更为沉重打击的是5月17日银保监会发布的要求对房地产融资乱象进行整治的“23号文”，这也被外界视为本轮房企融资收紧的信号，此后，房地产信托、境内外发债、ABS等融资渠道纷纷受限。

　　伴随偿债高峰的到来，房企面临的资金压力不言而喻，加之融资渠道的管控升级，不少房企被迫以卖项目、卖股权来换现金流，用于偿债或继续投入新项目开发。据不完全统计，仅5月中旬以来披露的房地产项目转让信息就达34条，也即平均每2天就有1个项目进行转让。

　　某房企区域营销总预计，今年下半年，房企降价促销、出售项目和股权求生的现象或将更为常见。

　　监管步步紧逼 房企融资收紧

　　去年11月，房企迎来融资窗口，随后，房企密集融资，资金之渴得以缓解。据Wind统计显示，2019年以来，房企境内外合计发债规模达6047亿元，其中境外发债2645.08亿元，上半年净增量达375亿美元，同比增幅127%。

　　这一局面在今年5月17日发布"23号文"之后迎来了拐点。23号文明确要求，商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，并将矛头直指房地产信托“明股实债”等模式。

　　两周之后的31日，央行与证监会联手按下部分房企的债券及ABS融资暂停键。此后，市场难见前两年发行火爆的以租赁住房为标的资产证券化产品。

　　6月，中国银保监会主席郭树清明确表示，“房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。”这也意味着，房地产调控从市场层面再度升级至金融层面。

　　7月11日，光大信托被曝将暂停新增融资，进行余额管控，优化结构，平滑运作。此外，银保监会对信托资金违规发放房地产贷款、违规开展房地产业务的机构展开调查、警示，据不完全统计，今年上半年，银保监局对信托机构开出罚单14张，罚金达1214.36万元。

　　此时，对于融资需求迫切的房企来说，在信托这扇门被迫关上的同时，至少还留有境外发债这扇窗。7月上旬，在国内融资收紧情况下，房企海外融资计划井喷，超20家房企发行了近150亿美元的美元债。

　　不过，很快，稳预期态度坚决的监管层就将“无形的手”伸向了这扇窗。7月12日，发改委发文要求，房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，与此同时，房企还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途。这意味着房企融资额度将大幅缩小，大额融资将明显收紧。

　　据克尔瑞近日发布的数据，自该政策出台日起，95家房企一年内到期的中长期海外债共有53笔，折合人民币约为982亿元，覆盖有33家房企。

　　作为企业补充资金的重要来源，海外发债渠道遭遇严格监管，年内房企的资金压力将进一步加大。

　　至此，受融资渠道封堵影响，房企融资成本也被抬升，7月，房企境外融资平均利率达8%，值得注意的是，泰禾一笔境外发行的3年期4亿美元的债券，票面年息高达15%，成本之高令外界惊叹，而此前，泰禾多笔境外发行的3年期债券，票面年息为7.875%。

　　催化剂：热闹的楼市地市

　　在房企融资监管趋严之前，楼市地市均上演了一波短暂的热闹场景，而这也直接成为本次围堵房企“输血”通道的导火索。

　　二季度以来，市场呈现“小阳春”行情，加之较为宽松的资金环境，迅速点燃房企的拿地热情，使得土地市场热度居高不下，高溢价拿地现象频现，个别地块溢价率逼近100%。

　　据中指院统计，今年上半年，全国300城土地出让金总额达22490亿元，同比增长16%，其中碧桂园拿地金额近千亿，占同期销售额约四分之一，成长型房企在土地市场上的表现则更为激进，龙湖、金地等房企拿地金额近其上半年销售金额的一半。

　　从城市来看，截至五月底，48个热点城市卖地金额过百亿，其中卖地金额最高的杭州（楼盘）土地出让金合计达1129亿，另外，北京（楼盘）、天津（楼盘）、上海（楼盘）、苏州（楼盘）、福州（楼盘）、重庆（楼盘）等14个城市卖地超过300亿。

　　以6月24日深圳（楼盘）“史诗级”土拍为例，数十家房企到场参与，当日吸金224亿，龙华“地王”可售楼面价更是高达6.7万/平方米。

　　对此，中原地产首席分析师张大伟曾表示，受春节后信贷市场增量增加影响，房企融资难度降低，4月份，部分城市土地市场出现复苏苗头，针对热点的住宅土地，房企拿地积极性高涨。

　　与火热的地市相呼应的，是楼市回温下暗藏的金融风险。根据央行发布的数据，6月新增贷款的细项中，以住房按揭贷款为主的居民部门依旧担当主力，6月新增规模同比增加超220亿元，居民部门加杠杆的趋势仍在延续。

　　居民部门杠杆率的攀升和房地产业过度融资带来的房地产金融化问题引发监管层面的关注，一方面房企遭遇融资收紧的调控，另一方面，作为需求方，购房者也面临着房贷利率上调的压力。

　　融360大数据研究院发布的《6月房贷报告》显示，6月，全国首套房贷款平均利率为5.423%，相当于基准利率1.107倍，环比上涨0.14%。

　　房企割肉求生

　　在资金就是生命之源的房地产行业，以出售项目“谋生”的情况并不罕见，如今，随着资金压力趋紧，房企转让项目股权的情况再度升温。

　　数据显示，今年以来，房地产项目转让信息共计40余条，“23号文”发布以来，披露的项目转让信息就达34条。不过，与此前转让主体多为维持生计的中小房企不同，近期，多家规模房企也开始频繁出手转让项目股权，包括招商蛇口、建业地产、中国金茂等均发布了项目公司股权转让计划，其中，涉及金额最高的是阳光100转让卓星集团，达43.97亿元，其次是泰禾，单一项目转让价格为32.05亿元。

　　以泰禾为例，今年3-6月期间，项目股权转让案例多达9条，涉及金额达98亿元。需要提醒一点的是，7月11日泰禾发行的一笔境外债，票面年息高达15%，足见对于资金的渴求程度。

　　同样，在积极发布项目股权转让的案例中，也不乏处于亏损状态，甚至资不抵债的企业，例如银亿股份(000981)、万通地产(600246)等。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，房企转让项目有主动和被动的区别。其中，被动转让多是因为项目开发难以为继，或者迫于资金压力，需要快速回笼资金。而主动转让，则是出于产品结构调整优化或对外扩张的考虑。

　　据Wind数据显示，2019年下半年，房企面临到期债务7000亿元。另一个不容忽视的事实是，年报季之后，多家房地产企业收到交易所问询函，问询内容涉及企业利润情况、资金往来情况、现金流与货币资金、房企的杠杆和偿债能力等，实力印证了监管层对于房企资金安全的关注。

　　双重压力夹击之下，承受偿债之苦的房企不得不选择出售项目，与此同时，对于规模较大的实力房企来说，市场并购机会也相应增加，此前，世茂房地产在股东周年大会上明确表示，目前是开展并购的好时机。而根据世茂房地产披露的信息，其并购金额已近200亿元，而收购的货值接近2000亿元，规模接近全年投资计划的七成。