谨防下半年房地产市场下滑风险

　　

　　

　　中国房地产报总经理  单大伟/文

　　近期，如同连日阴雨给北京（楼盘）炎热的天气降温，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司耳提面命，无异于给过热的房企非银融资退烧。

　　上半年，在国际国内复杂经济形势下，国内房地产市场总体表现较好，成为拉动国民经济平稳增长的关键力量。总体房价而言，房价走势呈现稳定上涨的趋势。

　　1-6月，百城住宅价格指数月平均环比上涨24%，上涨幅度总体可控；房地产开发投资成为上半年固定资产投资的亮点， 2-6月，房地产开发投资完成额累积同比增长平均值为11.48%；房屋新开工面积平稳增长， 2-6月，房屋新开工面积同比增长平均值为10.32%；信托资金持续流入房地产市场，第一季度，投向房地产市场的信托资金余额占总资金余额的比重高达14.75%，创2016年第四季度以来的最高值。

　　图1百城住宅价格指数

　　亮眼的数据，充分说明今年上半年房地产市场，对于稳定国民经济的增长态势发挥了极其重要的作用。

　　与此同时，今年政策“组合拳”的密集出台，对于房地产市场而言，并没有出现火热景象。下半年房地产市场可能面临下滑风险，需要高度警惕，以免拖累国民经济平稳增长态势。

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　　防患于未然  谨防下半年下滑风险

　　上半年房地产市场表现较好，下半年房地产市场可能面临下滑风险，需要高度警惕，以免拖累国民经济平稳增长态势。

　　虽然上半年房地产开发投资完成额累积同比增长率十分平稳，但是房企在本年购置土地面积累积同比增长率出现急速下跌。

　　2-6月份，本年购置土地面积累计同比分别下降34.1%、33.1%、33.8%、33.2%、27.5%，下降幅度为近年来所罕见。

　　上半年房屋新开工面积同比增幅和房屋销售面积也出现明显下滑，自4月份以来，房屋新开工面积累积同比增长分别为13.1%、10.5%、10.1%，下降趋势较为明显，而房屋销售面积则出现微跌，2-6月，房屋销售面积累计同比平均下降1.64%。

　　图2土地购置面积和房地产开发投资额

　　图3房屋新开工面和销售面积

　　数据上的变化，说明上半年房地产开发投资相对平稳的主要原因在于完成已开工项目。

　　事实上，房地产行业在上半年已经出现收缩现象，由于房屋销售面积的下降、房屋新开工面积的放缓以及土地购置面积的快速下降。在下半年或明年上半年，房地产开发投资额将出现明显放缓趋势，甚至可能出现快速下跌现象，将会使本已脆弱的经济增长形势雪上加霜。

　　此外，房地产开发资金来源收窄，商业性房地产贷款余额、房地产开发贷款余额、住宅开发贷款余额以及个人住房贷款余额的同比增幅均有不同程度的下降趋势。

　　今年第一季度，商业性房地产贷款余额同比增长率、房地产开发贷款余额同比增长率、住宅开发贷款余额同比增长率以及个人住房贷款余额的同比增长率分别为18.7%、18.9%、26.8%、17.5%，相较去年明显下滑；投向房地产市场的信托资金余额为28059亿元，占全部信托资金余额的14.75%。这说明房地产市场的信托资金等非银行资金来源比例在上升，但是，伴随着监管部门对房地产信托渠道的收紧，房地产市场资金来源将持续吃紧，地产市场可能出现遇冷现象。

　　图4房地产资金来源

　　图5投向房地产的信托资金余额比例

　　结合2019年上半年的几大变化来看，无论是房地产土地购置面积，还是房地产开发资金来源，下半年房地产市场极有可能出现下滑风险。

　　房地产作为国民经济的支柱产业，特别是考虑到今年上半年房地产投资对经济增长的重要作用，如果房地产市场出现快速下降，必将拖累下半年的总体经济表现，因此，相关部门须提高警惕，采取预防措施，预防房地产市场出现快速下滑。

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