东成，还是西就？北京城市发展方向只有一个

　　本文转载自公众号：“胡Sir地产”

　　7月，门头沟、通州两个项目隔空对话，成为北京地产圈热议话题；

　　人在家中坐，锅从天上来的台湖项目万科城市之光·东望表示——

　　当然了，这是开个玩笑；

　　究竟谁才是未来北京最有潜质的板块？是东成、还是西就？

　　这本是各花入各眼的事情。

　　既然各有道理，胡Sir也旗帜鲜明地说说我的观点：

　　用发展的眼光下注未来，北京最有潜力的发展方向只有一个——

　　向东。

　　【宏观尺度】

　　北京向哪个方向发展？先来看张图。

　　这是华北平原地形地貌的示意图。

　　北京，幽燕之地，自古以来就是抗击北方游牧民族的前线阵地。西、北据燕山天险，是天然的防御阵地；

　　往东、往南，则是河北平原北端的水陆交通枢纽，以大运河连接东南膏腴之地，以天津（楼盘）、唐山（楼盘）为出海口通达海外。

　　全世界的大都市，没有向山而生的，都是向海、向河而生。

　　地理空间的形态，才是制约城市发展的根本因素。

　　北京的地理特点，决定2016-2035总体规划中，西北方向的门头沟、平谷、怀柔、延庆以及昌平和房山的山区，是生态涵养区；重涵养保护，不以经济活动为第一要务。

　　向东，以通州挂帅，赋予北京城市副中心的重任，在新的十三五规划里还明确提出要成为“京津冀协同发展示范区”；

　　向南，则有雄安新区、大兴国际机场，与北京城互为表里，同气连枝；

　　这，就是京津冀一体化的大格局。

　　北京的新总规是一盘大棋，而坐拥东南方向利好的台湖，就是“棋眼”。

　　台湖：左拥通州、右抱亦庄——

　　前者是北京城市副中心，投资万亿，其重大战略意义毋庸多言；

　　后者是北京仅有双国家级开发区，2018年，亦庄工业总产值3841.2亿元，同比增长12%，对全市工业总产值增长贡献率达50.8%。

　　按照新的总体规划，亦庄新城在2035年的常住人口将达到87万，其中就业人口65万，可以说是中国郊区新城的执牛耳者。

　　这两个数字还能看出亦庄的一个关键点是：职住平衡。这是北京罕有的就业人口几乎都在当地居住的板块；

　　而在之前，这样产业和居住结合的最完美的区域，是望京。

　　宏观视野下，北京的未来看东南；

　　中观视野下，北京的未来，落子在新的职住平衡板块。

　　【中观尺度】

　　望京，一个屡屡被拿来对标的板块。

　　纵观北京城市发展，在不同时期，有几个最具代表性的例子：

　　亚运村板块：盛会红利，被证明只有短期效应。如果不能有长期的产业更迭，单纯依靠一次盛会拉动，只会让区域发展裹步不前。

　　回龙观天通苑板块：睡城、钟摆式交通，让早晚高峰出行变成一场灾难。这样的板块还有很多，如后来者天宫院生物医药基地板块等。

　　望京板块：2012年之前，同为睡城，以“亚洲最大成片住宅区”闻名；随后，大力发展总部经济，高端商务办公迅速崛起。于是成为职住平衡典范，房价也一飞冲天。

　　想成为望京的板块很多，但客观上能成为望京的很少。为什么？

　　一是要有产业定位和产业导入；

　　（上地中关村金融街(000402)举手——坐下，你们没有足够的居住用地了）

　　二是要有产业发展的明确支撑；

　　（未来科学城、门头沟等板块想了想，把举起来的手放下了）

　　符合这两个条件的，只有台湖。

　　如前所述，通州的万亿投资、亦庄的举足轻重，构成了夹缝中台湖“高端总部基地”定位的坚实产业基础；

　　而通州和亦庄均强调职住平衡，也给了台湖发展高端居住的人口基础。

　　从一片空白开始描绘蓝图的台湖，又具备科学规划的高起点。

　　如果用成熟、半熟、生地来定义北京的各板块的话，望京属成熟板块、大兴机场属生地板块，而台湖，则是勃兴之始的半熟状态。

　　中观视野下，台湖因为其职住平衡，成为潜力板块不二之选；

　　微观视野下，先进交通和配套成为关键。

 

　　【微观尺度】

　　让我们把尺度放到最细微处。

　　北京的堵车举世闻名，为什么这么堵？

　　棋盘型的城市道路布局，是一个重要原因。十字交叉太多，道路通行效率由此降低。

　　放大镜看台湖，位处的北京东南角的关键枢纽位置，是个扇面的交通环境；

　　在台湖，一条高速堵车，还有另外两条高速可选，立体9宫格，自如切换，这是骨架上的完美。

　　再看轨道。

　　台湖，是典型TOD开发模式，什么是TOD？

　　TOD是当期房地产开发热词，以5-10分钟步行路程为半径，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城区。

　　在香港，约有45%的人口居住在距离地铁站仅500米的范围内。

　　在东京，居民到铁路车站的出行总量中，68%为步行，24%乘公交汽车，仅有6%使用私人小汽车。

　　像东京一样，台湖“两站一街”支撑TOD发展，17号线首站贯穿北京南北，7站25分钟抵国贸；

　　连接京津冀和两大机场的亦庄火车站，构成了交通的中枢。

　　大型社区中心围绕车站来布置，台湖的居民和东京居民一样，通过景观良好的步行系统，和方便的公交系统，通勤往返车站与居住区。

　　一座新城，让没有经验的开发商分头开发，也许各自为战、规划走形、十年无功。

　　幸运的是，台湖遇到了万科。

　　万科在北京，有丰富造城经验——

　　1.0版本，房山长阳板块、台湖板块。

　　以居住板块建设——改变城市界面——商业配套落地——教育引进4步走进行造城，这个阶段营造的更多是城市生活的必需品。

　　长阳半岛，从一片荒芜开始，在第五食堂、幸福街市、长阳体育公园、北京四中、北京小学、北京四幼等等生活教育配套，13万平米半岛广场落地之后，彻底改变了区域属性及居民生活状态。

　　2012年万科来到台湖，7年时间先后打造中心体育公园、南三街、时光里商街、以及覆盖全龄的教育配套引进。

　　2.0版本：青龙湖、观承墅区。

　　以“地脉理解、人文主张”为开发模型，以资源优势为基底——主张城市人文——落位配套人文体系3步法进行造城升级

　　3.0造城：新台湖。

　　从量变到质变，3.0版本是基于1.0造城的传承，重视配套对生活的价值，同时也以2.0造城人文为线索赋予更多美好。

　　它是10年积累，是对区域理解再升级；

　　是全新的“小街区、密路网”科学城市规划之下的再一次回归；

　　是注重场景精神，打造最懂人的城市、社区和居住空间。

　　更是用当今大众对美好生活的向往，对城市精神的主张，打造以人为本美学之城。

　　一个潜力板块，就像一块璞玉，由最好的玉工雕琢，才会呈现最美的形态——

　　微观视野下，台湖的扇形交通、TOD模式，结合万科3.0造城体系，构建了极佳的人居体验。

　　最后，让我们一起温习《东成西就》里这段台词：

　　周伯通：嗳，到底天字一号房在哪一边呐？

　　店小二：哦，在那边，再那边，再过对面下楼梯再上楼梯，楼上第二间就是啦。

　　周伯通：怎么天字二号房不是在天字一号房的隔壁吗？！

　　店小二：怎么？有人告诉你天字一号房在天字二号房的隔壁吗？

　　胡Sir不禁想问：

　　如果说，长安街是北京的天字一号，谁告诉你天字二号就必须在长安街延长线？

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