地产人别慌！上半年仅200多家房企破产，恰恰说明行业很好，干就完了

    本文转载自公众号：“明源地产研究院”

    今年初，房企的融资略微宽松了一些，但很快又开始收紧，而且升级了——2018年，还主要针对国内发债渠道，今年监管层已将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等。与此同时，前不久开封放开限售一日游，说明房住不炒的主基调没有丝毫放松，调控高压还将持续。

　　销售回笼资金和融资输血的渠道都收窄，使得一些房企现金流出现问题，甚至破产倒闭。这本来都是很正常的现象。不过，最近网络上广为流传的多篇文章却引发了大众甚至不少业内人士的担忧——文章说，根据人民法院公告网的公告，截至今年7月中旬，全国已经有200多家房企发布破产公告……房地产行业快不行了！

　　果然如此吗？明源君发现，非也！1、今年房企破产的速度并没有明显比往年快；2、破产房企的数量只占全国房企总数的极小比例；3、今年上半年，商品房每个月的销售额都是同比上涨的。而且，2016年调控以来，也都是上涨的。

　　换句话说，房地产市场其实还挺好的，无需担忧。

　　今年房企破产的速度只略快于去年

　　08年和14年，破产的房企数更多

　　对绝大部分人来说，都不会去关注每年有多少家房企破产；可是，对购买到破产房企产品的购房者来说，其痛苦却又是十分具体的……因此，某天一个大V写条短评或者文章，说今年已经有两百多家房企破产了，很多人还是很恐慌的。

　　而民众的恐慌，会导致更多想搞个大新闻的媒体跟进这一热点。前些天，甚至不少地产人都都跑来问明源君：听说今年已经有200多家房企破产了，房地产是不是真的不行了，我要不要考虑赶紧转行。

　　然而，其实只要稍微去查验一下原始数据，做一下纵向对比，就会发现，其实事实并非如此。

　　明源君登录“人民法院公告网”查了一下，发现截至2019年7月24日，今年破产的房企数量为274家，去年全年为458家。

　　由于时间维度不一样，我们来换算一下，2018年，平均每天有1.2547家房企破产，2019年则每天有1.3366家房企破产。1.3366略大于1.2547，可是，这根本说明不了什么，毕竟二者的差距实在是太小了！

　　2016年乃至更早年份，每年破产的房企数据，明源君未能在“人民法院公告网”查到。然而，有数据显示，2008年的时候，有数千家房企破产，只不过进入法院破产程序的案件少之又少而已（我国《企业破产法》于2007年实施，国家工商总局披露的数据显示，2008年到2011年，全国每年被吊销的企业数量达35万~40万家，依法注销的同样为35万~40万家，但同期进入法院破产程序的案件只有2000件左右）。

最近一轮的行业低谷，同样有上千家房企倒闭或被兼并。

　　至于很多文章中所说的，今年以来，资金链断裂的房企里，有不少知名的中型房企，五百强房企甚至还百强房企…

　　然而，这也不能说明当前的形势比以往严峻。事实上，在2014也有百强房企倒闭，当时光耀集团的倒下，震惊了业内不少人；更早的2008年，当时部分TOP10也不知道还有明天明天。真看不出严峻在哪。

　　如果总体来看，在调控严格的年份，今年房企破产的数量和速度，顶多也就排在中等偏下的水平（原因下面分析）。

　　如果你再翻看一下2014年专家和主流媒体的报道，你甚至会发现，目前这个破产速度，不仅不悲观还非常的乐观。

　　每年破产的房企数只占总数的1.5%

　　相比其他企业，房企的命要硬得多

　　如果说，我国只有数千家房企，那么一年破产几百家，那将会是挺恐怖的一件事，因为作为购房者，购买到有破产危险房企房子的概率很大；作为地产人，你进入有破产危险房企的概率也会较大。

　　然而，我国有数万家房企，一年破产几百家房企，只占到房企总数的百分之一，甚至更少。

　　要搞清楚破产房企占总量的比例，首先要知道我国到底有多少家房企。

　　1998年房改之后，我国房企房地产迎来高速发展，房企数量不断增长，根据国家统计局的数据，1998年我国房企24378个，2017年增长到了95897个。

　　然而，这个数据跟现实的观感有很大的差距。且不说整个房地产行业分化越来越严重，集中度越来越高，只看2008年和2014年这两个房地产行业低谷时期的数据也很蹊跷，这两个年份，房企很难过，大量房企破产倒闭或者被兼并收购，可是国家统计局的数据却显示，2008年和2014年，全国房企的总数还是增长的！

　　之所以会这样，一是房地产行业的门槛很低（在2017年年“两会”的小组讨论上，许家印就建议完善房地产开发企业资格认定，并称房地产是讲技术的，有资质要求的，不能说谁有钱谁就能做），导致房企数量很多；二是绝大多数小房企可能只是一个空壳，甚至是一个项目公司，整个公司也就三五个人，还有一些企业拥有房地产业务的范围，但是，公司主业不是房地产，实际上并没有开展房地产业务，这样的企业不在少数（当然，还有一些没有资质的企业，通过挂靠等方式“获得资质”，从事房地产开发的）。

　　根据世邦魏理仕旗下CBRE Global Investors 2014年披露的数据，剔除小型建筑公司和那些为了一个项目专门成立的公司之后，还有大约3万家开发商。

　　2017年9月，时任中国房地产业协会会长刘志峰也曾公开表示——全国真正的房地产企业的数量大概在3万家左右。

　　因此，3万家是一个比较靠谱的数据。这样算下来，我国每年破产的房企数量，也就是总数的1.5%左右。

　　假设（纯理论推导）每年都有1.5%的房企破产，并且没有新增的房企出现，也要接近70年才能全部破产。而实际上，只要有人就会对房子有需求，就会有房企存在。

　　调查数据显示，我国的民营企业平均寿命大约是3.7年，中小型企业的平均寿命更短，只有2.5年；大公司的平均寿命长一些，达到7-9年。相比之下，欧美国家大型企业的平均寿命是40年，中小型企业的平均寿命是7~8年。

　　这么一看，我国房企不仅活得很不错，而且可以说命很硬。

　　商品房销售额一直在正增长

　　今年销售额有望突破15万亿

　　2014年的时候，广大房企很难过，大量的地产人在谋划着转行；2016年930调控之后，每过一段时间，都会有房企觉得很难过，甚至包括一些大房企。

　　可是，其实整个行业其实依然在发展，夕阳的不是行业，只是部分企业。

　　以房价为例。限购限购限价限贷等一整套组合拳打下来之后，各地的房价确实被有效的控制住了。部分城市甚至不再公布新房的价格，因为新房规模有限的城市，成交价格水平很难容易受结构性影响，现有价格不能很好地反映市场的真实情况。

　　其实，全国层面，也不直接公布房价数据。不过，我们可以根据国家统计局公布的数据推导出来。

　　以今年上半年的数据为例。我们可以根据国家统计局公布的两份房地产数据《2019年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况》和《2019年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》据换算出来（销售金额/销售面积=均价）：2019 年上半年，全国商品房的均价是 9329元/平方米。

　　按照同样的方法，我们可以得出，2018年上半年全国商品房的均价是8678元/平方米，2018年下半年全国商品房的销售均价是8785元/平方米。

　　因此，2019 年上半年，全国商品房均价同比（跟2018上半年比）上涨 7.50%，环比（跟2018下半年比）上涨 6.19%！

　　由于房价总体还是上涨的，因此，即便有些月份，全国商品房的销售面积同比有下跌（比如今年1~2月同比下降了1.6%，1~5月同比下降了3.6%），但是，商品房销售额累计增长的表现依然坚挺——事实上，2016年930调控以来，商品房销售额累计增长一直为正数，只是数值减小了而已。

　　去年，全国商品房销售额149973亿元，方便起见，一般人将其称之为“15 万亿”。今年以来，主流的观点认为，2019年的房地产的销量会下降，比如惠誉预计，中国房地产2019年销量下降5%-10%，这一数值得到了各机构，以及明源君接触到了很多百强房企高管的认同。

　　可是，从国家统计局的数据看，今年上半年全国商品房销售额70698亿元，增长5.6%，而且，上半年每个月的销售额都是同比上涨的。再考虑到2016年930调控以来，就没有负增长过。只要调控不进一步加码，今年全国商品房销售额大概率会突破15万亿。这样的市场还不够好吗？！

　　小结

　　楼市和股市，是中国产生最多新闻的两个行业，人们日常生活中关注最多的两个行业，总有人想搞个大新闻，获得更多的关注。因此每过一段时间，都会有各种版本的“狼来了”的故事。可是，只要稍微深究一下，就会发现，这些都只是发展过程中的小浪花。

　　当然，对房企本身来说要有足够危机感。中小房企，特别是前些年扩张凶猛、负债较高的小房企，还将相继离场。越往后走，越是高手之间的较量。百强20强10强，并不一定就拿到了免死金牌。一个黑天鹅，就可能将公司推上生死攸关的边缘。调控依然在继续，冲规模的同时，要注意规模、利润和负债的平衡。走得快固然重要，但走得远更加重要。