许小乐三论楼市：从市场分化到城市需求规模差异化 当下是启动"二次房改"的恰当时点

　　2019年上半年楼市尽管整体回暖，但这种回暖并不是全面的，而是呈现分化的特点，贝壳研究院数据显示，一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市成交下滑。考虑到市场成交惯性等因素，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，今年下半年楼市将弱于上半年。

　　若从城市的市场需求规模角度看，根据《2019城市购房动能排行榜》得出的结论是一线及强二线城市市场需求规模较大。基于市场和城市的共同结论，许小乐认为，未来开发商布局应聚焦重点一二线城市，精挑细选大城市圈中的三四线城市。同时，随着房地产行业即将进入存量时代，他呼吁房地产进行二次房改，激活存量资产，让老百姓从‘有得住’到‘住得好’。

　　论市场表现：上半年楼市出现分化

　　全国重点城市普遍回暖，这是许小乐对2019 年上半年楼市表现的总结。贝壳研究院数据显示，重点城市二手房成交量环比增长50%以上，同比持平；大部分重点城市新房成交量增长；土地市场也走出去年下半年“低谷”。

　　在许小乐看来，2019年上半年市场的回暖主要来自于信贷的边际放松、居民和企业的贷款成本降低，同时行政调控的边际放松也改变了前期市场低迷的预期。不过，楼市回暖并不是全面的，而是呈现分化特点，整体来看，距离调控时间较长的一线城市及长三角城市上半年热度相对较高，三四线城市在棚改弱化背景下成交下滑，其中山（楼盘）东江苏等棚改大省表现更为明显。

　　不仅如此，上半年回暖并没有持续，上半年市场前高后低。许小乐认为，不管是二手房市场 还是新房、土地市场，都呈现出明显的“前高后低”特点，市场在一季度的小阳春后，二季度一方面是信贷和开发商融资渠道的再次收紧，另一方面苏州（楼盘）等城市的调控收紧再次影响了市场预期。

　　对于下半年的楼市走势，许小乐总结了如下四点，首先，他认为下半年楼市将弱于上半年，这主要基于市场交易惯性。“过去几年金九银十暗淡，如果一季度的复苏难以起来，那么全年都很难起来。”

　　其次，从政策环境看，需求端的调控力度没有松动的迹象。越是在宏观经济不稳，货币政策需要加力的时候，房地产的稳定就越是重要。他的判断是“稳”+“一城一策”是主基调。从市场动力看，对二手房上升的刚需和改善动力都受到了抑制，这种抑制效果与各个城市房价高低和政策强弱有关，最终导致刚需进不来市场，改善换不了房。

　　另外，从市场结构看，由于大量新房入市分流了二手房市场，二手房市场库存房源在增加。在贝壳监测的29个重点城市中，有7个城市月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月。二手房库存下降的城市仅上海和苏州，其中上海是 3-4 月库存环比持续下降，苏州是仅4月库 存环比下降。

　　最后，许小乐认为，从市场预期看，当前市场需求端和供给端预期都不足，这也导致下半年楼市可能走低。

　　论城市潜力：一线及强二线市场需求规模大

　　“以房价来衡量城市交易规模潜力，这是当前行业对城市房地产市场的判断普遍存在一种‘路径依赖’。”许小乐认为，只有短期价格上涨、没有稳定交易量支撑的增长，市场将缺乏持续性动能。

　　为此，许小乐提出城市动能概念，它是衡量市场需求规模的指标，预判房地产市场动能的关键在于市场的可持续能力，核心是购房需求的转化能力。根据《2019城市购房动能排行榜》（以下简称为“榜单“），一线及强二线城市购房动能强。

　　（城市购房动能的三个维度：无房群体规模，即潜在刚需规模；刚需入市难度，即政策松紧程度和房价相对水平；刚需入市带动的换房规模，即全流通的乘数效应。）

　　榜单来源：贝壳研究院

　　根据榜单可以看出，一线及重点二线城市基本进入TOP20，其中，深圳（楼盘）因当前较低的住房自有率，以及对人口开放的姿态，人口增长持续性强，以0.63的高动能指数盘居榜首，未来购房需求潜力大。相比之下，房价更高的北京（楼盘）、上海则因较大的刚需转化难度削弱了购房动能，分列二、三位。西安（楼盘）和成都也分别以0.46、0.45的动能指数跻身TOP15。

　　值得关注的是，城市购房动能榜单中前20名中有9城属于环沪、环京、环深三大城市圈，从指数来分析，不难发现我国三大城市圈的发展差异：环京内部分化，环沪、环深内部融合。以环京为例，北京以0.60的动能指数居第二位，但较强的经济实力对周边地区产生很大的虹吸效应，区域经济发展极度不协调，导致周边城市潜在购房需求小。除天津（楼盘）排在第10名外，其余廊坊、保定（楼盘）等城市均排名40开外，购房动能明显不足。

　　而环沪、环深城市圈内部发展相对均衡，核心城市对周边城市的辐射带动力较强，城市间购房动能差异化较小。环沪城市圈呈梯队分布，沪苏杭位列第一梯队，无锡（楼盘）、常州（楼盘）次之，南通（楼盘）、嘉兴（楼盘）、湖州（楼盘）等城市动能相对较低居于第三梯队；环深都市圈分布均衡，深圳、广州（楼盘）购房动能最大，珠海（楼盘）、东莞（楼盘）、佛山（楼盘）、中山等相差不大排在中位，江门（楼盘）最小。

　　许小乐认为，购房动能指数给我们一些启示，过去人口的流向塑造了城市房价格局，现在房价正在影响人口流向。那些住房成本过高的城市，将会受到高房价的束缚而变得不可持续。相反，居民住房成本相对合理的城市会在未来的竞争中显现出优势。

　　“产业结构优、经济增长潜力大且购房难度低的城市当是普通购房者及刚毕业群体平衡“居住幸福感”和“工作潜力”的最优选择。“许小乐认为，综合来看，长江流域二线城市和环沪城市是可以重点考虑的区域，如苏州、武汉（楼盘）、杭州（楼盘）及南京（楼盘）等。

　　对开发商而言，城市购房动能反映市场需求规模的大小，动能越大住房需求规模越大，则投资前景好。许小乐认为，未来开发商布局应聚焦重点一二线城市，精挑细选大城市圈中的三四线城市。

　　论行业发展：当下是启动‘二次房改’的恰当时点

　　从市场逐渐分化到城市需求规模的明显差异化，一个与之相伴的事实是房地产行业即将进入存量房时代。

　　“新房和二手房的交易量占比相当，可以认为是进入存量房时代。“许小乐认为，按此推算，当前中国新房市规模是12.6万亿GMV，二手房市场规模是6.6万亿GMV。目前，二手房占比大约34%，预计2025年左右可能会实现50%。

　　中国房地产整体上处于由增量向改善的过度阶段，基于这样的行业背景，许小乐呼吁房地产进行二次房改，也就是盘活存量。“如果说98年启动的‘房改’实现的是我国住房市场化的从0到1，那么，当下似乎正是启动‘二次房改’的恰当时点。”在他看来，1998年第一次房改是确立了市场化的生产机制，把房子盖了出来；第二次房改的核心含义是让存量住房得到更好的地维护，重新思考居住的本质需求是否已经被照料，让老百姓从‘有得住’到‘住得好’。

　　许小乐认为，存量住宅及社区的更新改造潜力巨大，堪称房地产“第四战场”（新房、二手房、租赁、存量改造）。“这里面涉及的改革内容非常大，包括存量房流通市场的规范、租赁行业的发展、社区运营和服务，需要建立服务于存量房屋的金融、税收、土地制度，构建起循环可再生的住房体系。”

　　从增量布局和存量运营来看，许小乐认为，开发商要更重“服务”，根据市场产品结构因城施策，注重精细化运营，从地产开发向城市运营转变。

　　许小乐认为，开发商在存量市场的机遇主要体现在几个方面，首先，由开发转向运营是全产业链的延长，存量市场的机会在于参与旧城有机更新。在改善需求成为新刚需的当下及未来，“品质居住，美好生活”和“老旧小区、服务缺乏”存在矛盾，老旧小区改造和物业管理是新的蓝海。

　　“一些具有地理优势的住宅小区，如果没有可持续的运营管理机制，同样也会走向衰败。“许小乐认为，如何让存量住宅历久弥新，需要大量专业居住服务者介入，包括社区物业管理、房屋改造装修、房屋流通等。同时，社区物流、医疗、教育、养老、健身、文化等社区生活配套服务也会进一步融入到社区生活中去，延长社区服务的价值链条，增加社区生活的品质。

　　此外，房地产的行业模式未来不再是高杠杆和快周转，开发商应该向精耕细作转化，做持有运营，要做好准备，因为投资回报周期变长。开发商对城市选择要慎重，城市内的板块也要慎重。“对增量市场来说，开发商要选择购房动能比较强，并且二手房市场还没那么发达的城市；而对于运营来说，要选择二手市场较强的市场。“