债券利率下跌，房贷利率上涨，楼市压力空前，新一轮降温周期来了

　　当前实体经济融资成本正在不断下降，而房地产融资成本（包括房企融资和居民按揭贷款）则不断上升。

　　数据显示，债券利已经开始明显下行，这有利于地方政府和企业降低融资成本。

　　而对于购房者来说，债券跟他们是没有关系的，跟他们密切相关的是房贷利率，显然是不断走高的。近期，银保监会正在部署房贷检查，这一消息已经某大行信贷业务人士确认。而这种检查的背景正是上半年楼市的火热。而现在，随着风向的转变，各家银行对于房贷业务也有收紧的趋势，表现在两个方面，一是房贷利率，首套房贷利率已经整体止跌回升，二是放贷周期，银行审核客户资料更为严格，审批时长相比较上半年更长。以上两点，从流量和成本两个角度给予房地产下行的压力。

　　此外，开发商融资成本也在不断上升。这一点已经非常明显了，已经有房企到了饥不择食的地步，先拿到融资再说。

　　之所以会有这种剪刀差，除了房地产上半年自身"过热"之外，也有经济整体面临较大下行压力有关。以往经济下行，下调利率是普遍的，房贷利率和和债券利率均同步下行。但往往更多资金是流入了房地产，但过去的经验告诉我们，房地产与金融结合，大概率就是"空转"，无法作用到实体，反而给稳定经济带来巨大的风险。很显然，房地产已经无法继续充当刺激的工具，只能用来托底。对中央来说，房地产未来的定位只能是"稳"，"稳住了"才能腾出手来推动实体发展，夯实经济增长，提振消费。

　　一降一升，也正说明房地产已经迎来新一轮降温小周期。

　　面对房地产降温的到来，不同城市有不同的诉求，基本逻辑都是采取各种措施来稳住楼市。

　　最近，这方面就有多个案例。

　　三四线城市最为典型的自然是开封（楼盘）和洛阳（楼盘），都是河南省的。

　　这两个城市非常值得说道说道。开封楼市"解除限售"只活了一天（以媒体报道口径），而洛阳则由于房价涨幅全国第一，不得不给房价设定了涨停板：在售房源价格不得超过2019年4月份的签约均价。

　　河南是典型的以郑州（楼盘）为中心的单核城市，所有城市都得依附郑州，郑州西边的洛阳，北边的新乡（楼盘），南边的许昌（楼盘），东边的开封都在加速与郑州融合。

　　回到洛阳和开封，洛阳在郑州西边，开封在郑州东边。按道理，两者房地产情况应该差不多才是，但从而这两个城市当前对楼市的态度来看，这两个楼市有着完全不同的基本面。开封希望提振楼市信心，而洛阳则希望给楼市降温。

　　开封的土地供应量非常大，这方面洛阳也差不多，但开封的尴尬在于，其和郑州之间还有一个中牟县，这个郑州下属县同样也有着巨量的土地供应，也就是说，开封要想吸引购房需求，先要过中牟县这关，而这一关并不好过。

　　当然还有一些开封自己的原因，比如政治层面的，这方面就不展开了，总之，对开封楼市的影响也不小，而洛阳在这方面就没有类似问题。

　　即便是三四线城市，由于楼市基本面的差异，楼市调控策略也完全不同，但从总体上来看，受资金投入减少，开发商撤离意图明显等因素影响，松绑的动力更强，目的自然也是稳住房地产，像洛阳这样加码调控的城市相对要少得多。

　　一线城市中的典型则是北京（楼盘），北京青年报称之为"均值回归"。这是金融术语，简单说股价偏离价值中枢（均值），无论涨还是跌，最终都将以高概率回归中枢。而对于房地产来说，相对来说复杂一点。

　　我们来看北京楼市今年以来的一些关键变化。一是出现了一些不限价地块，信号则是提振北京楼市，由于过去一两年全面倒向限竞房，北京清一色的都是限竞房地块，其结果是千篇一律的户型，扭曲的楼盘社区，低品质的建造，差得要命的地段和配套，巨大的库存。为了调动房企的积极性，调整势在必行。二是租房市场的变化，野蛮生长的长租公寓市场开始降温，资本开始理性。结果是上半年北京新房成交量井喷，价格平稳上涨，房租趋于稳定。

　　而深圳（楼盘）则是另一种景象，作为最后一个坚持公布新房价格的城市，现在也终于不再坚守了。不再公布价格，理由说得很诚恳：影响楼市调控。当然我们更希望能有更合理的指标能替代，而不是简单的"不公布"。

　　二线城市中的典型是苏州（楼盘），上半年太火了，住宅成交同比放大45%，房价也是同比上升了不少，相对洼地的相城区，上半年房价相比去年下半年涨了22.74%，而在工业园区房价已经达到了4.5万/平米的高位。降温的诉求呼之欲出。限购限售一块上，价值仍在，炒房空间已然被压缩到极致。

　　要让楼市降温，总归有很多种办法，预期最关键，预期降温了，买房少了，贷款就少了，那效果立竿见影。

　　比如最近的房企倒闭潮，炒得轰轰烈烈，200多家房企倒闭了，影响有多大？

　　没有对比就没有感觉，黄奇帆最新的分享中提到一组数据：2018年中国登记注册的房地产开发商有97000多个。大公司下属几百个子公司，一大堆空壳公司。200多家房企占比才不到3%，企业优胜劣汰，使命到期退场，更新换代，所有的行业都是这样洗牌的。中国的房地产行业集中度仍然不够高，炒作房企倒闭破产，只能说是有这个需求吧。

　　接下来的楼市，松的松，紧的紧，大可不必惊讶，都是以"稳"为目标。只不过被"稳"的房地产，成色存在巨大差异。

　　现在可以有了两个简单的办法来判断，一是二手房市场是否活跃，二是看新措施是"收紧"还是"放松"。如果二手房市场活跃，房子好出手，无论是加码还是放松，其实都还不错，当然加码的可能更好。如果二手市场不活跃，还在放松楼市，那基本上没必要去买房了，基本上可以判定为人口流失型城市。