房住不炒！不搞短刺激！地产政策实质性加码，地产股集体大跌

　　7月31日开盘，地产股领跌两市。截至发稿，市北高新(600604)跌超8%，嘉凯城(000918)、华夏幸福(600340)等跌超5%。在港股方面，地产股亦集体走低，截至发稿，融信中国一度跌近14%，融创中国、碧桂园、万科企业跌近3%。

　　消息面上，中共中央政治局7月30日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议明确指出持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。虽然“房住不炒”基调维持已久，但本次会议首次提及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，口吻愈加严厉。多位券商房地产分析师均表示，预计下半年房地产投资及销售仍将继续走弱。

　　招商证券(600999)房地产团队认为，房地产作为经济支柱，在多数经济下行阶段起到了拉动经济的作用。本次经济下行压力加大而提不依靠房地产短期刺激，此乃“稳地价、稳房价、稳预期”的预期管理，体现了中央对房地产政策的连续性的决心；更重要的是，“经济下行压力加大”背景下，需要这种提法来稳住市场的预期；但这或并不意味着政策要更趋紧，一方面，针对年初以来的部分热点城市房价上涨、个贷和海外债增长过快，过去的2个月已经陆续在部署政策，或已告一段落。另一方面：“坚持房住不炒”表述与之前一致，“落实城市政府主体责任的长效调控机制”变为“落实房地产长效管理机制”，较长效调控机制而言，长效管理机制或更多体现“稳地价，稳房价，稳预期”的“区间管理”思维，这并不代表政策将进一步收紧。东北证券(000686)表示，“房住不炒”的定位没有变化， 符合市场预期，但会议又加上了?不将房地产作为短期刺激经济的手段，打破市场对于如果经济大幅走弱，会重启地产刺激的预期。央行近期研究表明，房地产对消费的挤出效应明显。我们预计下半年 房地产投资及销售仍将继续走弱。其实在此之前，房地产的政策收紧的信息就频频爆出。近年来，房地产融资不断收紧。在7月初，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。7月12日，国家发改委发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，其中提到房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。近期，各地方政府也已收紧房地产政策，企业暂停拿地。例如苏州（楼盘）房价涨幅设限、开封（楼盘）撤销取消限售令。7月30日，有媒体报道，富力地产近日发布一份内部文件称，2019年下半年原则上暂停拿地工作，并提及要促销售、抓回款，以完成项目销售为第一优先级，在确保销量的基础上追求项目收益最大化。

　　人民法院公告网显示，2019年1月以来至今，全国范围内有至少291家房地产企业在人民法院刊登公告破产文书。值得注意的是，破产的除了大量不知名的中小房企之外，位列全国500强第215位的上市房企银亿集团也赫然在列。中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出，2019年6月核心城市房价基本停止上涨。分类来看，一线城市房价转变为整体微跌，准一线及二线城市房价涨幅下降，三四线城市房价涨跌互现。后续房价走势方面，报告预计，一二线城市短期房价将轻微下跌。

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