资色·深度丨新一轮优质地产股应有的特质，阳光城都在半年报里披露了

　　7月29日，北京召开银行业金融信贷结构调整优化座谈会，要求合理控制房地产贷款投放，加强对存在高杠杆经营行为的大型房企的融资行为给出监管和提示。有些开发商准确预判了行业发展的环境和趋势，抢先做出了持续性降低杠杆的准备，踩准了行业发展的新节拍。

　　比如阳光城在8月1日晚间发布的半年报里，就提出“降负债稳发展 筑品质”。

　　在过去两年里，阳光城持续降负债杠杆。今年上半年，延续了之前的动作，又在去年底的基础上大力“砍负债”，资产负债率低至83.58%，较2018年底减少0.85个百分点；有息资产负债率低至38.84%，较2018年底减少近4个百分点；降低净负债率低至145.13%，较2018年底下降37.09个百分点，平均融资成本7.72%，比2018年年末优化22个基点。

　　此外，阳光城还富有前瞻地看到房地产开发将由规模和速度，转向规模之上的品质和效率，并在这些方面作出了大量的努力。而这些努力，将让阳光城踏准新一轮房地产行业发展的新趋势，让阳光城成为新趋势下的好企业。

　　又一次踏准了趋势实际上，近期的房地产贷款收紧，早在三年前就已经露出过端倪。从那时起，主流的声音就一直在谈中国经济的“去杠杆”。当年就有来自金融监管层的声音说，叫停包括土地夹层贷款在内的房地产企业“加杠杆”。

　　尤其是6月17日，中国银行(601988)保险监督管理委员会主席郭树清在陆家嘴(600663)论坛上明确，必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来我国一些城市住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平，更严重的是全社会的新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。

　　这次讲话的信号其实非常明显，说明房地产的去杠杆，并不是一时，而是中长期的趋势。只不过，很多房地产企业抱有侥幸心理。在2017年一度降负债杠杆之后，2018年、2019年有增加了金融杠杆。

　　相对而言，阳光城对房地产去杠杆的政策趋势理解更为透彻。从2017年三季度开始，阳光城一直在努力降负债，每一年、每一个季度的净负债率都较之前有一定幅度下降。2018年年末，扣除预收账款的资产负债率至60.84%，同比减少6个百分点，有息资产负债率降至42.75%，同比减少10个百分点，净负债率降至182.22%，同比减少70个百分点。按照执行副总裁吴建斌年初提出的目标，2019年净负债率将争取回到150%，希望在2020年净负债率可以降到100%之内。

　　高质量的高增长

　　大幅度去杠杆很成功，但更成功的是阳光城在大幅去杠杆之后，仍然实现了销售规模的高增长。2019年1-6月，阳光城录得合约销售金额达900.73亿元人民币，较去年同期增长约28%，达成预定全年1800亿元销售目标的50%。根据克而瑞的统计，今年百强房企的平均业绩增幅仅4%，阳光城和保利、佳兆业等房企处于业绩增长的第一梯队。

　　另外，在规模高增长同时，公司的盈利能力也实现了同步增长。上半年实现结算营业收入225.11亿元，同比增长48.03%，合并归属于上市公司股东净利润14.49亿元，同比增长40.52%。

　　另一个反映公司运营质量的是经营性现金流。今年1—6月，阳光城全口径销售回款725亿元，平均回款率超80%，比去年末继续提升；同时，本期经营性净现金流入86.98亿元，继续保持正值。本期账面货币资金433.08亿元，占比总资产15%，达到历史最高水平。

　　2019年上半年，阳光城始终坚持“三收三支”策略，保障经营安全。上半年，阳光城把握投资市场窗口的小周期，同时加大旧改和一二级联动项目拓展力度，公司共以权益对价273亿元合计补充土地储备约527万平方米，预计货值902亿元，新增土储权益比例由去年末的55%上升至80%，为日后提升权益销售额以及归母净利率打下了基础。

　　截至2019年上半年，阳光城土地储备总计4396万平方米，储备货值5,467亿元，其中一二线城市可售货值占比86%，累计成本地价4322元/平方米。根据2019年6月公告的销售均价12,829元/平方米，地售比良好。

　　深挖核心竞争能力

　　除了“高质量增长”和“去杠杆”，中国经济近几年来另一个重要主题是由中国制造转向中国质造。

　　对于告别了短缺经济的中国房地产市场来说，后者关系到企业的终极竞争力，以及在后城镇化时代的市场份额排名。阳光城敏锐地把握了这种趋势。

　　从去年下半年开始，阳光城就不断努力提升品质。继2018年发布《绿色智慧家白皮书》后，成立了绿色智慧家研究院，对绿色智慧家产品的技术含量和门槛进行了全面升级，已布置若干科研课题，将与科研机构合作，把“绿色健康、智慧家居、家文化”的产品主张做到实处，将绿色智慧家打造成为阳光城的IP。

　　同时，还加大品质工程的投入力度，明确打造一支行业内水平领先的设计管理团队、全面提升设计管理水平。与此同时，上半年浙江区域的文澜府、福州（楼盘）区域的檀悦等项目都实现了高品质交付，品质战略推进卓见成效。

　　下半年，阳光城将进一步强化利润和品质的两大导向。

　　阳光城执行董事长朱荣斌说：“上半年的激励体系中规模的比重太大，与战略目标不匹配。下半年，阳光城将调整激励体系，平衡规模与利润，体现当期创造，强化品质导向，加大品质考核与利润考核的力度。品质考核以工程品质和设计品质为突破口；利润考核是当期利润与结算利润的综合考核。”

　　降杠杆、增利润、提品质的三大目标的提出，和目前房地产行业的发展趋势高度吻合。投资机构也非常看好，阳光城未来的增长前景，东方、华创、天风、东北证券(000686)在半年报发布后发表研报，对阳光城去杠杆后的高质量增长给予高度评价，纷纷给出“增持”或“买入”评级，东北证券更是认为，财务指标的改善，将为阳光城冲击“AAA”信用评级增添砝码。