中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮
新浪财经讯 8月7日消息，由观点地产机构主办的“2019博鳌房地产论坛”于8月6日-9日在海南（楼盘）举行。主题为“重构与平衡 地产的多维世界”。中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮，北京（楼盘）大学汇丰金融研究院执行院长巴曙松，招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事刘伟等出席并进行了讨论。
以下为对话实录，略有删节：
巴曙松：这一节讨论的是房地产下一步该怎么办，是发展模式迷思与出路，大家觉得现在很迷惘，下一步不知道怎么办。房地产这么多年高速的成长，经常引用的一个指标就是销售额，去年到了15万亿，决策者都很担心，严重地挤压了社会的资源，社会资源都投到房地产了，哪还有钱去投其他的创新转型。
但是作为一个正常的行业，它进行排名的时候，比较靠谱的数字肯定是利润、税收等等，刚才我们在下面讨论说，销售额可以做假，有哪个老板会把税收做假，本来交100亿，我非要交200亿，这种老板估计比较少。
反思一下，业界经常用来比的指标，用销售额这个指标来排名，是不是也是推动房地产行业出现种种迷思、出现种种发展模式迷惘的很重要的推动因素？为什么我们就不去更多地评估、考虑利润、税收这些方面的因素呢？或者说是不是我们在这个转型期，也就意味着下一步我们要更多地去看他的利润、税收，而少看甚至不怎么看销售额呢？
陈淮：巴教授有话语“霸权”，我处在被动的状态，所以我得在有限的资源空间内把我想说的话说一说。
首先他提出的问题说房地产这些年发展到这么大规模，销售额这么大，是不是我们的生产领域制造业的投入和消费都被挤了。我想巴先生显然不是村长级的，一定是高等的经济学家，（这件事）不像吃糖，吃一块少一块，经济学不是这么算账的。
我们这些年不仅有城镇化，而且有工业化，工业化和城镇化都是社会固定资产大规模形成时期，比如钢铁生产能力、石化生产能力，和城市的各种公共建筑，包括
老百姓(
603883)住房，这个时期一定需要股市和银行等金融机构把分散在万万千千人们手里的资源集中起来，用于这样的建设。
比如铁路，我们不可能一公里一公里的修，要一次修2000公里的话，那就需要一个大的
投资，需要股市的支持。但是中国的金融专家把股市办成了残疾人，剩一口气。这些年我们凭什么累积起了这些固定资产？我们有一个代偿功能，就是房地产。
房地产实现了万万千千分散资源集中化的情况下，我们的城市建设固定资产形成过程和工业生产能力固定资产的形成过程，不是被房地产挤了，而是被房地产推动了，应该由你干的事你没干，由别的产业完成了，现在你说房地产业错了，不知道是脑残的儿童说的话，还是真的是这样。
另外是消费这一块，消费是分阶段的，所有的经济学家都应该懂得，为什么上海
（楼盘）在90年代中期之前，浦东开发之后10年房子卖不出去，因为那个时候老百姓的收入首先要满足吃穿，住行还在其后，所以房子尽管三四千、五六千一平米，那也没人买，给蓝印户口外地人也不去，上海人买房免税也不买，因为那时候的消费首先要集中改善吃和穿。
下一步是累积私人资产，买房就是私人资产的累积过程，中产阶级的形成过程。当我们的中产阶级形成了，占有一定比重了，新一轮更高层级的消费才能到来。
我们现在一部分中高端人群也已经到了一个新的消费领域，在私人资产领域达到一定程度，这不是一个匀速运动，不是说我们收入增长多少，我们的消费就一定的相应的增长多少，这是有阶段性的，这是一个很简单的道理。
刚才巴教授给我们一大摞资料，这里头绝大部分我都非常同意、非常高明，但是有若干点小的地方值得商榷，他说我们有2.4亿多套存量住房，虽然说我们还得盖，虽然说现在差不多了，但是请注意他的分阶段，1949年以前的房子到现在，到2019年，已经70年了，那房子还有保留价值吗？那一段可以忽略不计，那是拆掉的。
1949年到1979年的都是工人新村，都是一排排的房子，那是棚户区改造的重心所在，那房子也没有保留价值，备战备荒的时候建的房子，没有保留价值。
1979—1999年这20年建的房子，改善老百姓住房条件，城镇化的住房条件，有很大的作用，但是那个房型的功能满足了老百姓基本住房需求，也就是你家有件衣服，满足你遮寒避体，这种功能的衣服您现在还穿吗？是不是再过5年、10年就要改造了呢？
这三段的房子，或者现在，或者用不了多长时间，那都是没用的资源。咱就把您这2.4万亿套房子说明白。
另外巴教授给我们讲了
房价收入比，这是媒体重复了十几二十年的老话题，房价收入比不仅看收入和房价之间的静态的横断面的比较关系，还要看收入增长速度。
美国人比得过中国城镇居民的收入增长速度吗？先整明白经济学家，别以为用加减乘除四则运算应用题就能预测。还要看房价收入弹性。什么叫收入弹性？比如说收入增长30%，房价支出能力可以增长100%甚至200%。比如说3000块钱月收入能买房付月供吗？每月他最多拿出600块钱用于住房消费，租房住，他涨到4000块钱，每个月拿出1200用于住房消费。也就是说收入增长30%，住房消费能力就可以增长百分之百。简单用收入房价比，那都是
赵本山糊弄
范伟那种脑筋急转弯问题。
发展模式，城镇化，给我们讲了发达国家、欧美国家，他没有给你讲国美国家是因为它过度集聚于少数超大城市，包括日本在中间的位置，日本也是过疏化和过密化并存，所以它比拉美强一点，比发达国家差的人均GDP和收入的比值关系。欧美的大中小城市协调发展的比例比较多。所以巴教授给我们一张图，2015年主要集中的是沿海城市，现在挤到中部的很多城市，将来还要往西部扩展，大中小城市的协调发展，最终解决房价问题。全中国人都住在上海、北京、无论如何也住不下，都想娶章子怡，无论如何也嫁不出来。
巴曙松：真像是谈判，为了吵架而吵架，把我问的问题都忘了。
陈淮：你问的是，房地产投资是不是挤占了投资和消费。
巴曙松：我问的是新的形势下用什么东西评估房地产消费比较合适。
陈淮：这个事你大概得上宁波
（楼盘）普陀山，只有救苦救难大慈大悲有求必应观世音菩萨能解答。我们在这里15年了，年年谈冰点、困境，2018年房地产房价、销售额、销售规模都创新高，是还是不是？
巴曙松：在过去这么多年，资本市场起起落落，在每当比较健康的时候，大家讲PE，比较疯狂的时候就讲PEG，加一个字母，其实还是加减乘除，说要看利润增长率。说这个利润增长率高，可以承担的市盈率更高。这么简单的一个逻辑，但是每一次我们见到市场跌下来的时候，就发现好像是无论你的利润、收入增长多快，最后挣的钱总是要还是一样的，资本市场凡是讲PEG的，最后都摔得很惨。
陈淮：我想起巴教授问的问题，用一句话就可以回答，过去地方政府卖地尽量把价格卖得更高，一次性收入高，现在地方政府也转型了，不一定出价高的那个我卖给你，将来能持续带来现金流的，就是你刚才说的税收、利润，特别是税收部分，能够持续稳定地带来税收的，这样的地你拿了要干什么，比如干
旅游地产，而且是真旅游地产的话，可能它就会更为关注。如果说巴教授说对了一条，也就是这个。
巴曙松：刚才说要观世音菩萨才能答，自己又等不及，又跳出来当观世音菩萨。
刘伟：今天上午好几位经济学家都说了趋势上的判断，我们在实际操作当中经常都被经济学家给误导，有各种各样的观点。
（责任编辑：宋政 HN002）
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