2019请回答：房价到底往哪儿走？ | 90度问答 No.1

　　90度问答”通道开辟有段时间了，感谢首批网友通过评论回复、公众号留言提出的问题。这一轮问题，主要集中在房价走势、购房资格、交易税费三个方面。其中房价走势，是大家最关心的话题。

　　为更好地解答大家的疑惑，我们特别邀请了职业房地产投资专家、有十多年投资经验的西瓜说房创始人——西瓜太妹，为大家进行解答。欢迎在留言区评论、补充。

　　你如果有与房地产相关的疑问，无论是楼市政策、城市房价，还是楼盘挑选、买房流程，都可以在这篇文章下留言，也可以在公众号后台发消息给我们，我们将尽力为您解答。

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　　房价走势依然最受关注

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　　Q：今年房价属于平稳期吗？明年还会涨吗？

　　A：不清楚你问的是哪个城市。一二三四线城市所处的周期节点不一样，表现也不一样。单论北京（楼盘）的话，今年的确属于平稳期，小阳春稍涨了一点，通州涨幅较明显。至于明年是否会涨，这么说吧，需要看政策会不会松口子。通胀一直在继续，价格也没法一直压着。

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　　Q：各地的土地价格还在涨，材料、人工也都在涨，房价会降吗？

　　A：你都知道什么都做涨，你觉得房价会降吗？阶段性挤挤泡沫是可能的，涨太多的城市，降降温。

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　　Q：北京的房价什么时候能降？下半年有可能降吗？

　　A：北京从2017年3月高点以来，已经降了10%-15%了。底部在2017年底和2018年底，现在比最低点略有上调。下半年，没看到有降低的预期，年底可以找找笋盘。

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　　Q：深圳（楼盘）各区房地产现状及未来怎样呢？

　　A：福田、南山、龙华、宝中，这四个片区，近三年每年基本涨8%-10%左右，光明、盐田、坪山，近三年基本持平。今年小阳春，200-300万的刚需盘已经涨了10%。金九银十可能会再涨一点。

　　未来深圳的楼市，基本面没有问题，远期对标香港。

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　　Q：广州（楼盘）房价未来两年有可能跌吗？投资的话，性价比角度，南沙好还是增城好？

　　A：广州没有跌的可能性，但是少量爆仓货，会以笋盘的方式进入市场。性价比角度，增城新塘好，基础建设落成确定性高，南沙供应量太大，二手交易不多。

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　　Q：泰安（楼盘）的房价未来走势咋样？

　　A：三四线城市上一波棚改货币化和国家帮助去库存涨了一波，基本都翻倍了。下一波还很遥远，起码得要一二线普涨过了。

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　　购房资格是一道门槛7

　　Q：我和男友都有北京购房资格，男友名下无房，我在老家有商贷。目前还没领证，打算一起买房。想问下如果没有领结婚证，能不能以两人名义买房（房产证上两人）？

　　A：如果没有领证的话，可以两个人都上房产证。但前提是你们两个人都得要有购房资格，你们的贷款比例要按照你们是否有首套资格来贷款。如果一个人是首套，另一个人是二套，那就按照各自的比例进行贷款，所以要清楚你们之间的比例需要如何划分。

　　另外一点，我们不建议买第一套房就上两个人的产证，用两个人的购房资格。因为当你再买第二套房时，你们两个人都已经用掉首房首贷资格，这是非常浪费的一种方式。所以建议你们只上一个人，或领完证后，用一个人的名字买，然后上一个人的贷款，也比上两个人的产证要好。

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　　Q：坐标北京，老婆有北京户口，我没有。准备买首套房，办房产证能写两个人的名字吗？我能通过买这套房子落户北京吗？

　　A：可以的，非京户一方也可以上产证，两人可以共同所有，也可以按份所有。通过这套房子落户北京，这个不可以，但你可以随配偶入京办理落户，要求是：

　　（1）你年满45周岁，且结婚满10年；

　　（2）你如果是外省市居民户口，需要提交无业证明或失业证。

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　　贷款和过户同样有讲究

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　　Q：快结婚了，女朋友让我把婚前房子的一半过户给她，说是万一离婚还能分一半房子，我该怎么办？

　　A：只是领个证，就要求分走你50%的婚前个人财产，这种无理要求直接拒绝。婚后双方共同生活，共同生育子女，你可以再给她买一套房或者多套房都没关系。但是把领证作为筹码交换50%的婚前个人财产，我是女生我都要鄙视她。

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　　Q：准备买二套房，按揭贷款和全款抵押贷款，哪种好？

　　A：比较这两种方式，你问的应该是二手房。在北京，要购买二套房，按揭只能贷评估值的4成（如果你做成了非普住宅，那只能贷2成），大致相当于购房价格的3.5成。当然还可以叠加80万的10年期消费贷，这是平常说的4+3的产品。

　　如果全款抵押贷款，抵押贷能做到评估值的5成-7成，不同贷款人不同银行产品成数不同。两种方式各有优劣，更推荐全款抵押贷款，主要基于两点，一是成数高，二是全款的方式在很多情况下可以省税（视不同情况1000万标的比按揭贷能多省50万税费）。

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　　Q：因为没有购房资格，用老婆家人的名义买了房，赠与和买卖，用哪种方式过户给我老婆更合适？如果买卖，如何缴税?

　　A：你买的这套房如果是北京的，那么不论走赠予还是买卖，都要求你老婆有北京购房资格。如果有，那么赠予过户，和买卖过户都可以。

　　买卖的税费就是按正常买卖合同交易。如果老婆家人名下就这一套房，满五唯一的时候交的税费最低。