独家丨胡景晖：长租公寓后续肯定还会出问题

　　8月9日，针对日前沸沸扬扬的乐伽公寓被迫关停事件，中房经联主席兼中房经联互联网专业委员会主任胡景晖对和讯房产表示，目前，长租没有行业标准，没有足够的行业监管，没有保证金和保险制度配合，而且今年经济形势摆在这里，并不是所有人都能够充分就业，拿出高额租金，长租公寓后续肯定还会出问题。

　　在胡景晖看来，长租公寓爆仓之所以还会持续，一是因为高进低出模式存在问题。去年长租公寓竞争激烈，很多资本进入之后加速行业竞争，尤其是在房源端争抢激烈，结果就是抬高租金。“实际上，租客的租金支付能力是有限的，高价收房再加上装修，成本会很高，高进低出这样一个赔本儿模式是不可能持续的。”

　　二是因为原来资金沉淀比较简单，就是利用付款的时间差，租客是半年付或者年付，业主是月付或者季付，然后利用这个资金沉淀去扩张。但现在很多企业通过欺骗或者各种方式用租金贷，租金贷加速了资金沉淀，钱拿去进一步扩张，如果拿去炒股玩完的更快一些，到付款时间点，如果付不出来，现金流一断，就很容易玩完。

　　三是租客的不稳定性。以前只要有新的租客进来，年付租金，这个资金沉淀就能够不断的循环，但一个城市的租赁市场也是有瓶颈的，还有一些季节性的波动，比如每年到了年底，春节前都是淡季。同时，人口流动不是那么规律，比如说年轻人觉得在这个城市收入不理想，房价又很高，可能从一线城市去二线城市，二线城市去三线城市，实际上很容易造成找不到下一个愿意年付的租客。

　　“一旦没有租客持续进入这个池子，资金链就很容易崩掉，但是企业本身这种风险意识不强，也不排除有些机构一开始就是恶意这么做，企业不能破产就跑路，然后撒手不管，这不是说简单破产就没事儿了，有些长租公寓法人或负责人如果违法是要入刑的。”

　　胡景晖再次强调，有些城市不重视长租公寓爆仓事件，如果几千套房子出事，就是几千个业主，上万个租户，如果大一点儿的机构倒掉，酿成社会群体性事件的可能性甚至比P2P更严重。“现在最重要的事情是政府有关部门，尽早展开排查，这事儿还是很严重，出事了肯定有人被问责。”

　　对于租客和业主，胡景晖建议，业主要了解市场真实的租金水平，如果明显高于租金水平，那可能就有问题；对租客来说，不要贪图便宜就去年付或者半年付，不要使用租金贷，要看清租房合同。