焦点 | 突袭32个城市4项检查 银保监会严防房地产信贷“钻空子”

　　中房报记者 李燕星｜北京（楼盘）报道

　　一方面通过对公司信贷直接给房地产企业提供融资，另一方面个人消费贷由于资金监测不利违规流入楼市，银行违规“输血”楼市屡禁不止。

　　近日，银保监会办公厅发布《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》（银保监办便函〔2019〕1157号）（以下简称“通知”），决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作，“严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为”。

　　相比于前几年的专项检查，这次检查范围广而深入，也表明尽管两年多的时间，市场更加有序，金融风险更加可控，但钻空子的银行、金融机构仍然存在。

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　　32个城市4项检查 各地至少覆盖3家

　　关注银保监会监管行动便可知，上一次全国“扫地式”检查是发生在楼市调控前夕的2016年末。彼时，银监会已下发 《关于开展银行业金融机构房地产相关业务专项检查的紧急通知》，要求16个房地产价格上涨过快城市的银行业金融机构进行专项检查。其中包括：北京、上海（楼盘）、广州（楼盘）、深圳（楼盘）、厦门（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）、苏州（楼盘）、无锡（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）、福州（楼盘）、武汉（楼盘）、郑州（楼盘）、济南（楼盘）、成都。

　　经过两年多严格调控，楼市严峻形势得以缓解。一方面，房地产贷款余额同比增速持续下滑；另一方面，从金融机构一般贷款利率看，2016年12月至2018年9月期间，贷款利率持续上行，直到2018年12月才从高位有所下行，但目前仍处于高位；近半年，银行针对房企贷款门槛增高，且全国各地多家银行又多次上调房贷利率。

　　在此背景下，银保监会却掀起一场比上一次更大范围的专项检查，覆盖城市由16个扩大至32个。根据国家统计局发布的2019年6月份全国70城商品住宅销售价格指数，结合参加房地产“一城一策”试点重点城市名单，相比上次，此次专项检查新增的16个城市分别为：石家庄（楼盘）、秦皇岛（楼盘）、呼和浩特（楼盘）、沈阳、长春（楼盘）、徐州（楼盘）、洛阳（楼盘）、襄阳（楼盘）、长沙（楼盘）、重庆（楼盘）、贵阳、昆明（楼盘）、大理（楼盘）、西安（楼盘）、宁波（楼盘）、青岛（楼盘）。

　　银保监会指出，在这32个城市中，房地产信贷规模较大或占比较高的机构、房地产相关业务风险较为突出的机构、与融资规模较大的房地产企业合作较多的机构、与交易火爆楼盘合作密切的机构将被纳入检查范围，且各地检查数量原则上不得少于3家。

　　从检查要点来看，主要包括四方面：一是在房地产信贷业务管理情况；二是房地产业务风险管理情况；三是信贷资金被挪用流向房地产领域的情况；四是同业和表外业务的监督管理。

　　其中，在房地产信贷业务管理情况方面的检查要点包括，一是房地产业务授信政策和内控制度执行情况；二是房地产开发贷款和土地储备贷款管理情况，包括集中度管理、资本金来源真实性审查、落实最低资本金比例要求、企业资质审查等，以及违规向“四证”不全项目提供融资。三是个人住房贷款管理情况，包括落实差别化信贷政策，执行最低首付比例和限贷政策要求，履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查等。四是住房租赁贷款方面。

　　另外，在信贷资金被挪用流向房地产领域方面的检查要点包括：一是个人综合消费贷款、经营性贷款、“首付贷”、信用卡透支等资金挪用于购房，以及其他银行信贷资金被违规挪用于房地产领域；二是资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；三是并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于开发房地产；四是通过流动资金授信、经营性物业授信等为房地产开发项目提供融资情况。

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　　内部调整加外部监管 “钻空子”者无处可逃

　　不得不说，相比2016年专项检查时的情景，2019年更像是一次“查缺补漏”。尽管两年多的时间，市场更加有序，金融风险更加可控，但钻空子的银行、金融机构仍然存在。

　　公开资料显示，今年1至7月，银保监会、各地银保监局及分局2019年已开出近1500张罚单，涉及全国共312家银行、868名相关责任人员被罚，50人被禁止终身从事银行业工作，46张罚单罚没超过百万元，总罚没金额超过4.3亿元。其中，涉嫌违法发放贷款、内控管理不到位、信贷资金被挪用、贷款资金违规流入房地产等仍是“重灾区”，银行“涉房”罚单达115张，这还只是在很多罚单鉴于流程问题未发出来的情况下。

　　115张罚单背后，今年绕道违规流入房地产的资金究竟有多大，尚无官方数据。不过这个数字在过去两年是不容小觑的。2017年易居房地产研究院就作出预计称，新增异常短期消费贷款金额大约3000亿元资金流入楼市；2018年底，国家审计署审计长胡泽君在向全国人大常委会报告《2017年度中央预算执行和其他财政收支审计查出问题的整改情况》时披露，“国有银行违规向房地产行业提供融资和个人消费贷款流入楼市股市”，仅违规向房地产“输血”的国有银行整改就近220亿元。

　　这只是冰山一角。究其原因，一位研究房地产领域的经济学家向中国房地产报记者表示，“过去两年，中国银行(601988)业不良率攀升，利润下滑和增长乏力，同时在密集的房地产调控和严格的资管新规背景下，房企传统的融资渠道愈发收紧。在此背景下，部分银行为了现实利益可能会铤而走险，为房地产企业违规提供资金支持。”

　　不过，无论从政策端央行下令调整信贷结构看，还是从信贷授信主体银行的不良率变化来看，银监会进行资金监管的土壤更加良好。穆迪称，2019年第一季度，城商行和农商行的不良贷款率上升了9个基点，相比之下，大型国有及股份制商业银行同期的不良贷款率稳定。这一分化反映出随着银行体系向传统贷款业务回归，大银行适应监管趋严的能力更强，并且其风险管理流程更为成熟。这也意味着，大型银行信贷结构的改善将更有利于金融市场的稳定与规范。

　　对此，上述研究房地产领域的经济学家表示，“随着2019年监管层对银行业的管理力度进一步加大，接下来的的监管风向仍旧是强化资产质量真实性，引导银行积极暴露风险，使资产问题及时得到准确反映。在针对房地产信贷领域的严监管下，预计银行违规输血楼市、信贷资金流入房地产项目的现象会越来越少。”

　　此外，在系统性监管预防资金违规流入房地产方面，苏宁金融研究院特约研究员江瀚也提出建议：“最好的办法就是严格控制其使用场景，同时可以考虑建立一个专门将各家金融机构信息进行联网监控的机构，通过信息联网通用，实现对资金流向的控制。”

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