半年报·深度|费用增长远超销售增速 半年报预警时代中国危机

　　8月5日，时代中国（HK1233）交出了一份业绩表，单看营业额、营业利润，会觉得业绩不错。营业额159.43亿元，增长了52.2%；期间利润16.99亿元，增长了49.7%；归母利润增长了34.6%；归母核心利润增长了32.5%。

　　但如果，进一步细度公司财报，却可以发现公司在行政、销售、财务三大开支增长超过6成的情况下，尤其是在员工规模增长了52.42%的情况下，整体销售金额却只比去年同期增长了20.1%，显示出公司以人效为代表的运营效率正在趋于下滑。

　　尤其是公司的有息负债仅较去年同期增长了23.56%，相应的利息开支却增长了49.13%。这一数据代表着公司的平均融资成本正在大幅增长，并即将吞噬公司很大一块的毛利润。去年下半年，类似时代中国这样规模增长，远远超过净利增长的部分龙头房企，曾经做出了大规模的人员优化。

　　时代中国是否能够避免走这些房企曾经走过的路？和讯房产向公司品牌部门对接媒体的经理提出了上述问题，但截至截稿，未得到公司方面的回应。

 

　　从2017年开始，地产业开始高度关注费效比，越来越注重费用所带来的实效。今年上半年，时代中国在费效比这个指标上交出了一份非常糟糕的答卷。首先是销售及推广开支，和去年同期相比整整增加了50%，但同期公布的销售额却只是增加了20.1%。

　　其次是财务费用。截至今年上半年，公司的财务费用是4.32亿元，比去年同期增长了74.89%。但是同期，时代中国的各项有息负债总和只增加了23.56%达到501.2亿元。如果撇除利息资本化因素，单纯开利息开支，今年上半年的利息总开支达到21.52亿元，也比去年年中的14.43亿元，增加49.13%。

　　另外，目前时代中国开发、在售项目总面积仅增加了12.77%，但行政管理开支却增加了65.14%。

　　尤其是在团队销售规模较去年增长了超过五成后，公司的人效比实际上处于大幅下降的趋势。

　　为什么公司运营会出现大规模的费效比下滑呢？

　　时代中国方面对此没有作出解释。

　　但是，半年报却给出了可能的答案。去年上半年，时代中国仅花了61.15亿元拿地，所获得的新增土储总规模只有168.78万平米。而今年上半年，时代地产花了187.59亿元拿地，所获得土地总建筑面积达到517万平米。

　　无论是拿地金额，还是拿地面积，都是去年三倍。很显然，时代中国有意在上半年要大干一场。这使得公司大面积扩大规模，并因此大幅增加团队规模。

　　可是，在开发的面积最终却仅仅只增加了12.77%，大量的土地资源还没有进入开发流程。这种公司资产负债表里可以略知一二。时代中国半年报显示，截止6月30日，今年上半年时代中国的预付土地租赁款项是303.1亿元，而去年同期只有180.85亿元。

　　大量已经支付了土地款，拿到了使用证的土地，不能迅速进入开发、销售环节，可能就会拖累了公司的运营效率。费用增长了超过六成，但销售额只增长了两成的现象，可能和这一现象有关。

　　去年下半年，有一个词在地产圈内很流行，这个词叫做“优化”。

　　那些大幅优化公司团队，减少员工规模的公司，有一个共同特点：去年上半年的业绩表，都显示出费用大幅增长，但销售规模却没有能够实现同比例增长，甚至还有出现下降的现象。

　　比如去年上半年，某龙头房企行政开支增长了74.5%，营销推广费用增长了22%，融资成本增加了114.7%，但是销售金额只增长了24%。在当年年底，这家房企就传出了裁员的消息，对外说是“优化”。

　　同样，去年其他的一些销售费用、管理费用、财务费用增长，均大幅超过销售规模增长的企业，也在年底纷纷传出了“优化”的消息。

　　对时代中国来说，前行的路程同样不容易。

　　国家统计局数据显示，1—6月份，商品房销售面积75786万平方米，同比下降1.8%，降幅比1—5月份扩大0.2个百分点。其中，住宅销售面积下降1.0%，办公楼销售面积下降10.0%，商业营业用房销售面积下降12.3%。商品房销售额70698亿元，增速回落0.5个百分点。其中，住宅销售额增长8.4%，办公楼销售额下降12.5%，商业营业用房销售额下降10.0%。

　　刚刚结束的博鳌房地产论坛上，多位房地产企业的高管乃至于老板，都对单纯追求规模的做法做出反思，认为运营效率和运营质量，要比规模的增长更为重要。

　　对时代中国来说，如果不能迅速调整运营思路，把追求经营质量和经营效益放在首位，仍然延续上半年那种费用增长，远远超过销售规模增长的做法，那么也就很难避免优化、调整的最终结果。毕竟现在的房地产早已经不是那个有大把钱可“烧”的黄金时代了。