一篇房企土地投资经理的来稿：下半年楼盘打折是大概率事件

　　正如“春江水暖鸭先知”所蕴含的道理一样，作为房地产开发企业的先锋---土地投资拓展人员，我们已经预先感知到目前房地产市场的“冷意”甚至是“寒意”。

　　我所在的企业是一家地方性房企，市场份额虽然不能跟那些大型的全国性房企相比，但在所布局的城市之中也算是知名房企，能排到全国销售额前50名之内了。虽然我们不是全国布局的房企，但在省外重点、热点的新一线、二线城市也基本都有项目。

　　就市场而言，最近这半年，我个人的感受是，房地产企业越来越敏感。众所周知，中国楼市是“政策市”。之前说“政策市”，我们主要是观察楼市政策，尤其是不断出台的楼市调控政策对市场和企业的影响。但现在自上而下的、有针对性的楼市调控政策在减少，我们关注更多的是宏观政策形势。

　　作为一名土地投资拓展人员，拿地的时机、地点、价格、前景都要求我们时刻关注政策。但现在的变化是，目前不仅是我们做投资的需要关注政策，上至老板下至普通员工都开始关注宏观经济走势，公司要求我们定期要向老板汇报近期的政策研究。

　　就好像是近期人民币“破7”的这个新闻，我们要能够分析出事情后面的本质以及对楼市的影响：从理性角度来看，面对一个瞬息万变的市场，人民币汇率6.9和7.1并无太大区别。但在心理防线面前，是否破7，则关乎整个市场的预期。因此目前来看，人民币不会是趋势性贬值，而是可控性贬值。

　　这一事件对楼市带来的影响则是，汇率贬值，不利于资产价格，而强力稳汇率，同样会限制货币政策空间，也会影响到资产价格的稳定。所以，在市场之外，行政手段就显得尤为重要，未来政策调控可能将会更加频繁。

　　房企拿地实际上一直是跟着政策走的。今年以来可以看到，房企的布局更多地聚焦在一二线，当然主要是二线，毕竟一线地块的价格太高了。三四线基本大家都已经放弃了，这也是为什么近期三四线城市土地流拍的原因。

　　这也是跟政策的窗口期有关。今年三月份的时候有一段时间的政策窗口期，政策也相对宽松，于是一些二线城市土地就相当火热，例如杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、南京（楼盘）。但到了五月份之后，由于地块过于火热，相关的地方政府开始出台调控政策，例如杭州、苏州（楼盘）、南京，都相继出台政策。

　　对于这些地方的调控政策来说，很多人可能只看政策本身，调供应、调需求、调资格，但实际上对于我们来说，最关注的是政策对企业融资的影响。各种政策出来，都可以造成金融体系对房地产行业的趋势判断，进而影响我们的融资，事实上最近的很多政策也都是直接涉及融资的调控政策。

　　当然，融资情况直接影响我们的拿地决策。由于市场的不稳定性，这半年高管层实际上感觉开始缺乏对市场的信心，许多本可以拿的地块有的就直接放弃了参与的机会，许多意向的地块由于担忧资金投入过大、不能按期回流而停止跟进。之前拿不到意向地块，老总们可能会大发雷霆，而现在却是一再强调要“稳”。

　　也不只是我们，整个行业里大多数房企的土地投资目前基本都放缓了。除了一些逆周期拿地的企业，例如万科、中海，这两个企业7月份获取的土地较多，剩下的企业基本上已经很少拿地了。

　　最后说说对下半年市场的看法，这还需要回归到政策层面。近期从宏观信息上来看，有两个相关的信息值得关注：

　　（1）美联储降息，给全球释放了极其明显的经济宽松信号、打开了包括中国在内的所有发展中国家的货币空间；

　　（2）国内7月30日中央政治局会议，对货币政策有明显定调：货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕。这段表述通常是偏于宽松的货币政策。

　　货币的宽松，对房地产市场来说，理论上是利好，但是从银保监会23号文件开始，特别是郭树清在陆家嘴(600663)论坛的发言，以及7月30日的中央政治局会议明确表示“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。所有这些表述和措施，都是预防性和预警性的。所谓预防性和预警性，恰恰说明了政府已经预感到未来的货币政策将趋于宽松，提前筑起“堤坝”，将资金拦截在房地产市场之外。

　　实际上，近期高层“筑坝”的动作已经启动，中央出台了众多限制房企融资的政策，这些政策直接造成了房企融资渠道收紧。

　　最新的一个政策是：8月8日，银保监会办公厅发布《关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》，决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作。内容涉及土地储备贷款、开发贷款、个人房贷、住房租赁贷款等涉房贷款和非涉房信贷资金被挪用流向房地产领域的情况。新政或导致房地产开发端和销售端资金面趋紧，下半年房企融资和回笼压力均加大。

　　另外，从地方政府政策来看，此前不管是苏州继续升级限购限售政策还是开封（楼盘）市取消限售政策的“一日游”，亦或者是洛阳（楼盘）市的楼市限价政策，都在释放楼市调控趋严的“强信号”。从房企动态来看，恒大目前已累计斥资200亿元持续在完善新能源汽车的产业链布局，富力地产的暂停拿地战略决定以及众多房企扎堆在一些看得懂的城市和区域拿地。

　　从我们对市场的认知来看，目前，楼市面临着托底经济与防范风险的双向拉锯，其中防风险的迫切性正在提升。房地产仍旧需要稳：不能放大风险，更不能拖累经济。在可能的即将到来的经济宽松环境下，政府提前收紧房地产市场政策，防止资金再次流入房地产。房企缺乏资金之“水源”的供给再加上大量的资金流出，为了“活下去”，后半年房企会促进销售，快速回款，楼市打折销售将有望重新出现。