曾经高喊“活下去”，每月却狂赚20亿！万科：把“每天都是卖楼的好日子”当成经营策略

　　去年曾高喊“活下去”的万科，从今年上半年的业绩表现来看，可以说是活得很好。

　　8月20日晚间，万科披露2019年中报显示，2019年上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4 亿元，同比增长29.8%，即每月赚近20亿，均创下了上市以来的历史新高。

　　消息出来后，今日，万科股价一度涨超2%，最终收涨0.81%，股价定格27.39元每股。

　　那么，作为行业龙头，万科是怎么看待目前房企融资渠道收紧、长租公寓经营压力？万科将如何继续发展？在今天的中期业绩发布会上，万科的管理层对此作出了回应。

　　万科上半年业绩亮眼

　　2019 年上半年，万科实现营业收入 1393.2 亿元，同比增长 31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润 118.4 亿元，同比增长 29.8%。

　　每股基本盈利 1.06 元，同比增长 28.8%；全面摊薄的净资产收益率为 7.35%，较 2018 年同期增加 0.59 个百分点。

　　分业务看，上半年本集团全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为 95.5%。

　　上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2,150.1万平方米，销售金额3,340.0亿元，同比分别上升5.6%和9.6%。

　　从结算情况来看，今年1至6月，万科实现结算面积846.3万平方米，同比上升20.7%；实现结算收入1329.9亿元，同比上升32.2%。与此同时，万科已售未结资源持续增加，合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约6,215.5亿元，较上年末分别增长18.7%和17.1%。

　　项目储备方面，万科上半年共获取新项目54个，总规划建筑面积1,372.8万平方米，权益规划建筑面积941.8万平方米，权益地价总额约649.8亿元。按权益投资金额计算，88.4%的新增项目位于一二线城市。

　　物业服务方面，截止6月底，万科物业实现营业收入52.8亿元，同比增长27.1%。报告期内，万科物业积极拓展项目资源，新增项目的饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）21.64亿元，同比增长113.8%。

　　租赁住宅方面，上半年新开业101个项目，总计2.06万间。截至6月30日，长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京（楼盘）、上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州（楼盘）、杭州（楼盘）等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

　　现在是万科第三次创业阶段

　　在今日的业绩推介会上，针对目前万科的业务发展处于什么阶段这一问题，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，现在是万科第三次创业阶段。

　　祝九胜表示，对一个行业而言，很多人会有自己不同的看法和判断，一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量，他个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段。“万科35年前做了第一次创业，20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业，现在的城乡建设与生活服务商转型是第三次创业，第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线，这不是静态的阶段。”

　　如何看待融资政策收紧？

　　对稳健经营房企影响不大

　　祝九胜认为，做企业就得适应环境变化，万科要敬畏市场，顺势而为，应时而变。“我们始终对市场保持敬畏。我们作为一个不动产的参与者，市场在我们心目中有五个组成部分，客户市场、土地市场、房产市场、资本市场、货币市场，融资政策的收紧涉及到货币市场，但这五个市场之间是相互传递的，货币市场的变化会传导到最终端的客户市场。近期的变化我们也在密切关注，顺势而为。”

　　在他看来，房住不炒是一个长期的政策，这一点不会轻易变，是行业自身的要求，也是万科应该坚持的方向。近期的货币市场，特别是信贷市场发生的变化，是配合房住不炒和房地产不作为短期刺激经济的工具来适配的。从实践经验来看，如果土地市场和房产市场受货币市场的波动，出现价格大起大落，或者整个行业过度金融化、过度工具化，都会对行业的长期健康发展带来负面效应。融资收紧对整个行业肯定会有一些影响，可能对资信比较好、比较稳健经营的企业来说，适应的难度没那么大，对其他来说可能会有一些挑战。万科一直坚持比较稳健的策略，在这个过程中会根据货币市场的变化来调整经营节奏，持续控制好负债率，保持好信用评级，并关注货币市场的变化跟资本市场、客户市场、土地市场、房产市场的相互关联关系，争取综合运营出一个相对好的结果。“有一句话叫好学生喜欢难题目，对万科来说争当好学生，答好难题目。”

　　经营策略：每天都是卖楼的好日子

　　三四五线城市不会进

　　针对2019年的经营计划，万科首席运营官、执行副总裁张旭 ，万科这么多年从来没有定义非常固定的经营数字目标和计划，都是动态计划，每个季度调整一次。“我们把每天都是卖楼的好日子当成经营策略，坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理，今年卖多少我们也不知道。我们拿地的时候是根据收了多少钱回来才能拿多少地，所以也没有固定的拿地计划，我们拿地策略集中在核心都市圈，比如长三角、珠三角、大湾区等，集中在有人口流入、有基础设施、有产业基础的地方，三四五线城市不会进。”

　　他表示，上半年的开工面积略少一些，但全年的开工面积是根据去年拿地有多少，拿到地以后尽快开工，今年会继续保持稳定的发展。

　　会和平安加强深入更广泛的合作

　　万科跟平安都是本地成长起来的企业，祝九胜表示，“万科做企业这么多年的感受是，首先你要把自己的事情做好，很多人一开始做事情的时候喜欢做财务上的考量，我们对自己的要求把事情做好，选择的事情一定要做好，做好的标准就是要数一数二。在深圳做企业是非常幸福的事情，你把自己的事情做好了，不同类型的金融企业就会主动来跟你探讨合作，给你提供支持。我们也非常感谢各监管机构在深圳的分支机构或分管部门，他们非常务实，很支持实体经济，支持经济的发展，各种监管举措既有效也务实，还保证了对当地特殊性的尊重。”

　　展望险资怎么跟地产合作，祝九胜认为，二者有天然的联系，一个属于货币市场，一个属于土地市场和房产市场，用合适的机制能够关联起来。我们要防范的是把房地产过度金融化、过度工具化、过度杠杆化，最终还是要回归到住宅市场和租赁市场，客户的感受是怎么样的，如果住房的人觉得太贵，买房的人觉得性价比不高，那么土地市场、房地产市场和货币市场的玩家觉得再好，最后结果可能是不好的。当前中短期资金来源收紧，险资作为中长期的资金来源，它发挥的空间会越来越大。

　　张旭补充，万科跟平安有非常广的合作，包括平安的银行、证券、不动产、保险等都有合作。不同的资金会有不同的配置方向，有些跟万科开发业务，有些跟万科不动产持有业务，有些是债券业务的合作，未来还会加强深入更广泛的合作。

　　事人匹配：

　　房地产开发系统人数半年减少600人

　　会议上，有媒体针对万科房地产开发系统人数半年减少了将近600人提出问题，减少的员工主要是哪些职能部门，为什么会减人，请问未来几年还会继续减人吗？

　　对此，祝九胜表示，这与他们“事人匹配”的重点工作有关。“我们在一年前提了四项重点工作，战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配，这和我们第四项重点工作相关联。我们想成为事人最匹配的企业，我们把事理出来以后，一定要找到合适的、合格的、合理的人跟这个事匹配起来，大多数人是把数量标准放在质量标准之前，简单地看增和减，我们是从实质上事人匹配的程度来看问题。如果一定要从量的标准来看，我们这个活已经干了一年了，开发系统里面一年的时间总人数只有600人的变化，说明量的变化一定不是这件事情最本质的要求。”

　　他表示，市场发生了深刻变化，人员素质、要求和能力也发生了变化。靠内部的培训和改造让他能够迅速赶上市场和客户的变化，这个显得有点勉强。如果真正对市场敬畏，对客户负责任来说，他们会通过能力拼图、人才地图和大江大海，把合适的人配到合适的事情上来。“也在这里拜托大家，碰到这些事情也请大家多给我们一点包容和关爱，毕竟大企业到了一定阶段的时候会有阶段性需要解决的问题，我们这家企业做每件事情会问一下我们的初心，我们的初心一定不会太偏，把数量作为目标不是我们这家公司的工作作风。”

　　另外，对于深圳建设中国特色社会主义先行示范区对房地产行业的影响，祝九胜表示，不敢预测政策，会密切跟踪，尽可能做好配合，积极参与其中，作出深圳本地企业应有的贡献。

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