北京刚需住宅进化史

　　2007年，作家六六出版了长篇小说《蜗居》，女主人公郭海萍的买房梦被认为是整个故事的悲剧性开端，并最终导致了两个家庭陷入混乱。两年后，这部作品被编成电视剧，成为当年的收视黑马。但回过头看，郭海萍可能做了一个正确的决定。

　　2007年，北京最大的经济适用房社区天通苑最后一期项目开始建设，这个总建筑面积500万平方米左右，起步价不到3000元/平米，可以居住数十万人的项目，曾被当成一个样板工程建设，承载了很多人的安居梦——那个时候还是一个不以商品房为主的年代，大部分人在排队申请政策房。

　　2007年，土地市场开始全面实行招拍挂政策，至此以后，市场的逻辑发生了根本性变化，经适房、两限房等住宅逐渐淡出大众视野，更多买房需求流入市场，蜗居很快变成大部分人的现实，辛苦中也夹杂着幸福。买套商品房不再是中产一族的标志。

　　2007年开始，北京迎来近30年常住人口增长最快的时期，到2010年的四年中，北京市总人口增加了361万人。这群想把生活安在北京的人，成为后来的刚需大军的主力人群，曾经左右过北京楼市，但又逐渐被市场挤向另一个方向。

　　第一代刚需，奔向南城之南

　　京港澳高速驶向西南，在经过九子河之后，拐了在北京区域内的第二个大湾。这个湾的正南方，曾经是一片空地，但从2009年开始，这个飞地成为北京楼市最著名的区域之一，每年会迎来上万购房客。这个地方叫长阳。

　　和长阳几乎齐名的另一个新兴板块，也是一块飞地，位置在大广高速和南六环交叉口的西南侧，因为地铁4号线的开通，中关村(000931)四大门户的互联网员工们纷纷坐着地铁南下买房。这块区域跨越两个地铁站，被业主们称为天宫院，其繁华程度一度远超更接近城区的几个板块。

　　除了长阳和天宫院之外，在北京的六环沿线上，还有马驹桥、通州临河里、昌平南邵等板块也经常登上热销地图。这一切都出现在2009年之后，随着楼市回暖，以及北京正式发布《促进城市南部地区加快发展行动计划》，南城和近郊区因为房价低、新盘多，成为首次置业人群的重点选择区域，在北京城市外围形成了一长串的刚需住宅“岛”。

　　第一代刚需的主力人群是80后，他们的家乡观念和漂泊感比较强，早期的北京租房市场也不发达，拥有一套房就成为成功“留下来”融入这个城市的标志性信号。

　　以刚需为购房主力的市场持续了4年左右时间，这段时间内，楼市50%以上的主力人群都是首次置业和首次改善。他们涌向六环沿线，制造了一个又一个“日光盘”，但是他们对信贷政策和贷款杠杆的依赖度很高，对价格的波动极度敏感，随着起伏产生恐慌或观望情绪。

　　那是一个一个喊着“快点上车”的时代，楼市大军滚滚向前，居住品质退居二线。这个阶段内市场整体供不应求，别墅、豪宅等产品设计虽然不断迭代，但刚需产品因为不愁卖，所以没有产品改进的动力，一套户型被多个项目重复使用，户型小，公摊面积大，毛坯交房，配套很差。仅有地铁加持一项卖点，就足以让营销目标定到开盘当天去化60%的目标。

　　除新政策发布之后的短暂观望期外，刚需时代的楼市一路高歌猛进。2015年、2016年，北京楼市更是迎来了豪宅化阶段，曾经占楼市半壁江山的刚需群体被迫转向二手房市场，泯然众人矣。第一代刚需的经历也逐渐被浓缩成一个个财富增长的故事，他们背后主人的真实生活却隐匿不见了。

　　多年之后，很多人悄悄卖掉了曾经“抢”下的房子，并在“原因”一项上填下了“缺乏生活”四个字。

　　这一代刚需进化了

　　新的楼市板块逐渐填满北京版图，新的故事开始在其中上演。

　　随着北京楼市限价政策的实行，“刚需”一词沉寂两年后再次集中出现。不过，第二代刚需族面临的购房门槛，已经从当初的单价“万元盘”，上升到了总价五百万的区间。

　　刚需族也换代了：80后退后，90后上前，他们对房子的理解变得不同。房子是第一代刚需通往一个城市的大门，但对第二代刚需，它是获得一种生活的方式，是被精心包裹的日常。

　　新一代刚需不喜欢妥协，阳光、空气、水、温度都要刚刚好。晚上下班回到家，屋子里装着的不是闷了一天的空气，而是2小时循环一次，被新风系统过滤过的洁净空气，你不用担心室外的四季变换和阴晴雾霾，只用在房子里享受轻松畅快。

　　他们也不喜欢为了房子操心太多。进了家门先入户灯，再换鞋走到客厅开吊灯，回过头来关掉入户灯？已经躺在床上了，准备入睡发现客厅灯还亮着，心里挣扎着要不要起来关灯？明明一键灯控系统就可以解决的“懒人病”，为什么要耗费多次体力完成？

　　过去的刚需享受不到这一切，但新一代刚需已经进化了，他们的购买力虽然有限，但却拥有对美好生活的无限想象与要求。他们目标明确，只会为喜欢的东西买单。他们不再问一下价格，看一眼样板间就“恐慌性下单”了，他们希望知道这个社区的日常轮转起来是什么样子，商业配套何时建成，上下班路上会不会很堵，89平米的户型中是不是能设置一个独立的兴趣空间。房子不只是一个空间，更是所有生活元素集合的节点，是人与城市、生活的关系写照。

　　生活是由无数个细节构成的。刚需住宅里的生活细节就只能是不合理的设计？在夜里听到楼上冲马桶的声音？高密度的社区没有跑道，甚至没有足够的邻里交流空间？

　　台湖金茂悦想说，刚需住宅也需要进化，新风系统、一键灯控系统、降噪同层排水系统、智能交互社区、具有驱蚊植物的夜跑系统、温控系统、5G社区这些能够提升生活质量的细节，都值得为每一位热爱生活的业主配备。

　　生活不是与所处的环境搏斗，而是身边的一切刚刚好。台湖金茂悦围绕对上千人的生活洞察，打造了刚需族的居住生态，以“阳光、空气、水、温度、声音”五大生活关注点为核心，用科技开启十二大智慧(601519)舒居体系，让房子和刚需群体一起进化。

　　达尔文说，进化是生物适应自然的一种方式。房子的进化，既是对刚需族要求提升的满足，也是对都市生活的重新理解与组合。台湖金茂悦在对智慧时代下的绿色健康新生活进行调查探讨的基础上，用创新和科技进化住宅，开启了中国金茂的超级悦系新时代。

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