新政 | LPR时代来临，央行调整房贷利率定价规则的背后逻辑是什么？

    周日，央行发布一则公告，有关新发放商业性个人住房贷款利率调整定价规则。自2019年10月8日起，全国各地购房人买房将不再执行基础房贷利率上浮或下调政策，而是根据最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。

　　执行过程因个人购房状况不同，首套或二套、商用或自住等而不同；同时，各人民银行省一级分支机构将按照“因城施策”原则实施新房贷利率定价。 央行称，此举是为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益。

    “四大主要变化一、新利率总体调整情况：自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成； 借款人申请个人商贷时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。二、购房者方面：（首套/二套、商用）

　　首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；

　　商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点；

　　公积金个人住房贷款利率政策暂不调整；

　　严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务；

　　银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

　　三、“因城施策”原则

　　央行将指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限

　　四、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。”

    01.购房成本会不会增加？

    央行公告第一条明确，房贷利率的生成机制为定价基准利率加点形成，其含义是当前全国基本形成了五年期以上的贷款基础利率，房贷基本上属于五年期以上的贷款类型，未来需要基于此类五年期以上的贷款基础利率进行调整，所以，易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，这一点本身也体现了房贷领域积极落实新的定价机制，本身属于房贷利率市场化改革的导向。

    那么，利率新政执行后，购房人房贷利率将被如何定价？

    公告提出，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。

    例如，有分析人员推算，最近一个月(8月20日)的5年期以上首套房LPR为4.85%，如果银行给你的房贷利率是5.44%，那就是加了59BP，在LPR的基准上浮12%。

    调整后，最低利率提高还是下降了？

    首先，央行明确定调，“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。”

    目前大部分银行执行的五年期以上实际利率是首套房贷基准利率4.9%上浮10%-20%，二套房贷上浮20%-30%。

    根据融360大数据研究院统计并监测的35个城市房贷市场数据显示，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。高于现行房贷基准利率4.9%，也高于即将实施的利率下限。

    中原地产首席分析师张大伟表示，新机制下，存量和增加房贷利率都基本没有变化。目前看大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，有轻微波动，但主流是平稳。

    交通银行(601328)金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，“新的个人住房贷款利率得以保持稳定，既不下降，也不会明显增加利息负担。”，因为新机制下新发放个人住房贷款利率基本不变，央行各地分支行会结合各地情况，规定加点下限。

    从房贷利率市场未来走势看，李万赋表示，“预计执行利率短期内很难出现显着的、普遍性下降。”

    但易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，从下半年的情况看，考虑到楼市政策依然从紧，实际上具体的房贷利率只会上调，而不会下调。

    02.对哪一类购房人群影响最大？

    公告第五条提到，银行业金融机构结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

    行业人士分析，如果客户的资质，包括个人信用、经济收入、负债率、抵押物资质等不是那么好，贷款利率就会比一般人的高。要想获得较低的贷款利率，借款人在平时就得注意个人信用的积累。

    在严跃进看来，未来房贷的计算或呈现因人而异、因额度而异、因市场而异的现象。

    第二，按公告中所规定的新的定价方式，首套商业住房个贷利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR），二套商业个人住房贷款利率不得低于LPR加60个基点。

    因此，首套房商贷利率在目前基准利率下本来可享受打折的潜在买房人，可能会受到影响。

    但据融360大数据研究院数据，在首套房方面执行首套房贷9折乃至9.5折的城市已经非常之少，7月份只有上海（楼盘）的首套利率为4.84%，低于4.85%。

    35城房贷利率显着高于4.85%。像上海这样，新政执行后，首套房贷利率有折扣地区的一些潜在购房人的利率将上升；而利率原有上浮较大的地区，利率很有可能不变，如苏州（楼盘）。7月份苏州首套房贷利率全国最高，为6.03%。

    另外，公告第六条明确，对于个人住房贷款方面，严禁提供包括转按揭、加按揭等服务，严跃进认为，这实际上也是为了规范后续的贷款业务，同时从实际过程看，有助于形成更为明确的贷款秩序规范。

    但总的来说，有三类人群将不受新定价规则影响。

    一是，早就贷款买房的人，央行明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

    二是，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

    三是使用公积金贷款利率不变，依旧是五年以上公积金贷款利率3.25%，五年及以下公积金贷款利率为2.75%。分析人士认为这保障了首套房的刚需置业需求。

    03.坚决落实房住不炒

　　以上提到，新规则严禁转按揭、加按揭等服务。58安居客房产研究院首席分析师张波认为，央行再次提出严禁提供个人住房贷款“转按揭”、“加按揭”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现，不但可以有效预防调控实际执行中被钻空子，更是有效打击炒房需求，对于降低市场风险性也有着直接现实意义。

　　另外，从二套房贷利率未来定价来看，从中也体现这个思路。“二套房60个基点的增加貌似不大，但结合因城施策的原则，预计执行起来可能上浮水平会远大于60个基点。”东北证券(000686)研究总监付立春表示，基于部分城市二手房贷款暂停的背景，未来房贷的成本及可得性都会面临一些挑战。

　　张波称，“对于二套房商贷的明确要求，体现出保障首套刚需的置业需求，以及保持现有调控力度不放松的明确态度。”诸葛找房副总裁苑承建称，“未来一段时间二套房房贷利率可能会呈现上升趋势”，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

　　兴业研究宏观分析师郭于玮表示，新政策中按照“因城施策”原则也印证了房住不炒的导向没有改变，央行将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限，这说明LPR下限将因城而异，房价上涨较快的地区LPR加点可能更高，一城一策、房住不炒的政策导向没有改变。

    有分析人士指出，此举更深层的逻辑即是提振实体。央行为了解决“融资贵”难题，提出新的贷款市场报价利率(LPR)，推动降低贷款实际利率。

    在张大伟看来，“政策是避免房贷过量，引导资金进入实体经济，对楼市属于中性政策。”政策的出台是为了平稳房地产预期，避免在LPR下调背景下，对房地产产生刺激作用，避免资金绕道进入房地产。

    鄂永健表示，央行的改革有利于在推动企业贷款利率下降，同时避免房地产市场过热，充分体现了不以刺激房地产为短期刺激手段的意图。