资色·深度 | 中南建设半年利润增长41.6% 中高管团队离激励目标又近了一步

　　昨日，中南建设(000961)公布了截至6月30日的半年报，共实现营收233.2亿元，同比增52.3%；归属于上市股东的净利润13.1亿元，同比上涨41.6%；总资产2680.1亿元，同比增长13.7%；经营活动产生的现金流量净额14.4亿元，处于行业较优水平。

　　对于辛勤奋战的中南建设核心骨干来说，上半年净利润的大幅增长显然是一个鼓舞士气的好消息。按照此前中南建设公布的股权激励计划，2019年相对2017年度净利润增长率不低于560%，2020年相对2017年度净利润增长率不低于1060%，2021年相对2017年度净利润增长率不低于1408%。

　　而在上半年已经实现了41.6%增长的情况下，中南建设有机会在下半年再接再厉，向2019年相对2017年度净利润增长率不低于560%的首阶段任务发起冲锋。根据中南建设2017年年报公布的当年不考虑投资性物业采用公允价值计量模式影响的6.03亿元的净利润，中南建设需要在今年完成超过39.8亿元的净利润，才能满足股权激励的条件。

　　不过，根据今日公布的三季报预告，前三季度的业绩增幅预计将超过50%，依照这一进度，中南建设的骨干团队非常有希望能在年底完成这一任务，进而为股东创造更多价值。

　　业绩带动财务结构的改善

　　上半年，中南建设实现房地产合同销售金额811.8亿元，同比上升24%，地产业务营业收入154.2亿元，同比增长47%，增速领跑TOP20房企。

　　中南建设在建筑板块的表现也同样有明显进步，2019年1-6月公司建筑业务实现营业收入79.3亿元，同比增长38%。2019年1-6月公司建筑业务优化职能分工，实施片区治理，改革市场营销责任制，推动了业务规模的快速增长。目前，公司3亿元以上项目达到13个，在新增合同额中占比44%。

　　可贵的是大幅增加的销售收入，不仅仅只是增加了账面上的销售数据，更带来企业发展宝贵的现金流。截至2019年6月末，中南建设持有货币资金达249.5亿元，相对2018年末增加45.3亿元。上半年中南建设经营性现金流入580.1亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.5倍，现金短债比由18年年末的1.13提高到19年6月末的1.49，提升31%。上述数据进一步证明公司偿债能力强、实际经营风险低。

　　半年报显示，真实的有息负债总额2019年6月末仅685.5亿，在同级别销售金额的房地产企业中处于低位。

　　中南建设2019年上半年的债务结构得到进一步优化，总负债率由2018年末的91.96%，下降到2019年6月末的91.23%，下降0.46个百分点。

　　此外，如果将公司全部负债中剔除主要来自购房客户的现金、没有经营风险的的预收账款计算负债率，公司2019年6月末为43.35%，相对2018年末的44.97%下降1.62个百分点，在行业中也处于低位。

　　中南建设的财务结构也获得极大地改善。今年以来，中南建设发行美元债券合计5亿美元。其中在6月13日，中南建设成功在境外首次发行了3.5亿美元债券，收到近60家境外知名投资机构下单，获得近4倍的超额认购，融资结构进一步优化，整体融资能力得到显著提升，彰显出在资金储备和财务稳健性上的强劲实力。

　　核心城市群土储占八成

　　良好的现金流表现，并不仅仅只是改善了公司的财务结构，更为中南建设在今年下半年的“抄底”拿地奠定了信心。

　　受6月份信贷收紧影响，房企融资普遍收紧，土地市场无论是成交面积，还是成交金额都较去年同期有明显下滑。国家统计局数据显示，房地产开发企业土地购置面积9761万平方米，同比下降29.4%，降幅比1—6月份扩大1.9个百分点；土地成交价款4795亿元，下降27.6%，降幅与1-6月份持平。

　　最晚第四季度，会出现土地成交的价格低点，已经成为业界的共识。也因此，在账面上有没有储备足够的现金，就成为判断企业之后“抄底”，乃至之后若干年是否可能提升毛利率的一个重要指标。

　　以中南建设眼下账上存有的现金，加上良好销售业绩带来的可观现金流流入，抄底不会是问题。

　　此前，中南建设不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局。2019年1-6月，中南建设房地产业务新增项目27个，规划建筑面积合计420万平方米，未来合计可竣工土储总建面4,523万平方米。中南建设适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，战略布局进一步完善。

　　目前在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为46%，三、四线城市销售金额占总销售金额的54%。其中长三角、珠三角和内地核心城市土储面积占比超80%，公司布局区域与“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度契合。这些土地持续受益于相关利好政策的落地实施，优质的土储足够支撑中南建设长期可持续发展。

　　持续产生利润的“发动机”

　　除了高毛利的土储、低廉的融资成本、良好的财务结构外，中南建设还通过开发高溢价的产品，进一步提振项目开发的毛利率。今年上半年，中南置地率先发布健康住宅企业标准，致力于打造“健康TED社区”，让健康大战略成为中南置地的产品标签。

　　2019年，中南置地产品竞争力再次提升，屡获行业认可，斩获2项设计类金奖、19项地产设计大奖，聚焦城市新中产阶级的集系产品全面落地，集系产品荣获2019中国房地产企业产品品牌十五强。

　　近年来，中南置地联合一流名校相继成立清华大学(建筑学院) -中南置地数字建筑联合研究中心 、东南大学—中南置地未来住区联合研究中心等机构，致力于对3D打印技术、数字设计、智能建筑、 智能社区、适老化社区建设等课题的研究。

　　此外，中南建设还通过布局住宅开发以外的轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业运营、酒店运营等关联产业领域，借助关联产业的协同效应，增强各项业务的竞争优势，并带动各板块盈利的能提升。

　　而中南建设股东最关注的，还是公司员工主动推进各项业务的自动力。继2018年中南建设针对公司高管发布股权激励计划后，今年5月，中南建设面向企业中层骨干员工486人再次推出大手笔股权激励，进一步授出1.38亿份股票期权，推动业绩增长的马力，因此增强了数倍。

　　此次股权激励计划的业绩考核要求净利润相对2017年：2019年增长560%、2020年增长1060%和2021年增长1408%.

　　眼下中南建设的核心团队，正在为了顺利实现上述激励计划制订的目标，夜以继日地工作。股东则因此有机会分享到业绩增长后带来的高收益。

　　根据半年报，中南建设2018年度分红派息方案实施也已经完成，向全体股东每 10 股派现金人民币 1.20 元，共派发现金红利4.45亿元。而如果2019年的股权激励计划目标得到实现，股东们获得的分红有机会实现大幅增长。