【中报点评】中国恒大：地产主业稳步发展，多元产业齐头并进

　　克而瑞研究中心 朱一鸣、贡显扬

　　【上半年完成全年6000亿元目标的47%】中国恒大2019年上半年实现销售金额2818.1亿元，销售面积2620万平方米。销售均价10756元/平方米，与2018年全年的10515元/平方米基本持平。截止上半年末，恒大已完成全年6000亿元目标的47%，下半年预计可售货量约7400万平方米，货值近8000亿元,即便按保守的40%去化率计算，下半年销售额在3200亿元以上，完成全年6000亿元销售目标难度不大。

　　【总土储3.19亿平方米，66%位于一二线城市】2019年上半年，恒大新增土地投资总规划建筑面积约4449万平方米。截止上半年末，总土地储备3.19亿平方米，平均土地成本1639元/平方米，处于行业内较低水平。其中，一二线城市项目土储原值3455亿元，占比66.1%。 【营业收入2269.8亿元，盈利能力高于行业平均】上半年，中国恒大实现营业收入2269.8亿元、毛利润772.6亿元、核心业务利润303.5亿元。    截止上半年末，恒大在营业收入、毛利润、净利润等各项核心指标上都保持在行业领先地位。 【多元产业稳步推进，积蓄集团发展新动能】恒大已经形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的多元化产业格局。其中，恒大新能源汽车目前已经完成全产业链布局，定位核心技术世界领先、产品品质世界一流。相信在房地产行业整体增速放缓的背景下，未来随着三大多元化产业的稳步推进，将为恒大积蓄新的发展动能。

　　业绩：完成全年6000亿元目标的47%规模发展稳健

　　2019年上半年，中国恒大实现合约销售金额2818.1亿元，合约销售面积2620万平方米，。合约销售均价为10756元/平方米，与2018年全年的10515元/平方米基本持平。

　　2018年以来，TOP3龙头房企规模增速均显著放缓，恒大主动转型“规模+效益型”发展模式，规模增长趋于平稳。截止上半年末，恒大已完成全年6000亿元目标的47%，下半年预计可售货量约7400万平方米，货值近8000亿元，实际去化将大概率覆盖全年目标。

　　土地投资：总土地储备3.19亿平方米土地成本优势明显

　　2019年上半年，恒大共计新增土地投资79幅，分布于南京（楼盘）、太原（楼盘）、郑州（楼盘）、重庆（楼盘）、昆明（楼盘）、福州（楼盘）、大连（楼盘）、佛山（楼盘）等58个城市。新增土地投资规划建筑面积约4449万平方米，平均拿地成本1699元/平方米。截止上半年末，中国恒大总土地储备3.19亿平方米，平均土地成本1639元/平方米，处于行业内较低水平。另有未纳入土地储备的旧改等项目，总规划建筑面积7012万平方米（其中48个项目位于深圳（楼盘），规划建筑面积达3124万平方米）。

　　2016年以来，恒大回归一二线城市，在积累土地储备的过程中不断优化布局。截止报告期末，一二线城市项目土储原值3455亿元，占到总土储的66.1%，平均土地成本仅2032元/平方米。我们认为，优质且低成本土地储备对恒大实现高质量发展起到了关键作用。

　　财务：上半年毛利率34%核心指标保持行业领先

　　2019年上半年，中国恒大实现营业收入2269.8亿元、毛利润772.6亿元、核心业务利润303.5亿元。值得注意的是，恒大今年上半年毛利率和核心业务利润率也分别达到了34%和13.4%，盈利能力高于行业平均水平。我们认为，恒大在营收收入、毛利润、净利润等各项核心指标上都保持在行业领先地位。

　　截止2019年上半年末，中国恒大持有现金余额2880.2亿元，较2018年末增长近41%。总资产20985.4亿元，净资产3452.9亿元，均在2018年末的基础上提升近12%。充足的现金流是恒大长期以来高速发展的有利保障，也支撑了其目前“规模+效益型”的发展战略。另根据公告，截止期末恒大的净负债率152.1%，与2018年末基本持平。

　　多元化：多元产业稳步推进新能源汽车完成全产业链布局

　　地产主业稳健发展的同时，恒大的多元业务板块目前已形成以民生地产为基础,文化旅游、健康养生为两翼,新能源汽车为龙头的产业格局。其中，大健康产业和新能源汽车产业由恒大健康负责规划运营。我们认为，在房地产行业整体增速放缓的背景下，房企纷纷在多元业务上寻找新的利润增长点。相信未来随着恒大多元化产业的稳步推进，将为恒大积蓄新的发展动能。

　　其中，恒大新能源汽车目前已经完成了全产业链布局，定位核心技术世界领先、产品品质世界一流，力争3至5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。目前，恒大已通过入主瑞典国家电动汽车有限公司、牵手世界顶级豪车制造商科尼赛克、与德国hofer组建合资公司、与国家电网成立合资公司、入股广汇集团等举措，一举完成了从整车制造、电机电控、动力电池、汽车销售、智慧充电、共享出行等领域的全产业链布局。7月末，恒大还与国家电网合资成立“国网恒大智慧能源(600869)服务公司”，与恒大、碧桂园、万科和融创四大房企签订服务合作协议。在扩大“智慧能源服务系统”在品牌房企社区覆盖率的同时，也进一步增强了恒大新能源汽车全产业链的品牌效应。

　　恒大旅游集团着重打造“恒大童世界”和“恒大水世界”，目前“恒大童世界”已布局完成15个项目，“恒大水世界”未来三年力争在全国布局20至30个项目。恒大健康集团则聚焦大健康产业，以“恒大养生谷”整合医疗、健康管理、养生、养老、保险、旅游等资源，为会员提供全周期、高品质、多维度的健康服务，目前已布局16个恒大养生谷，未来三年计划实现布局50个以上，力争2021年起陆续开业。

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