股东收益高倍数增长！大发地产半年ROE超过中海！

　　在中国地产业的发展各个阶段，总是有一些“小而美”的公司。开始规模不大，但能够凭借自身的特质快速崛起，为股东创造巨额的回报。融创、旭辉、阳光城(000671)、新城，都曾经是那种小而美的公司。

　　而在现在，这样的公司依然不少。28日晚间公布业绩的大发地产（HK06111）就是这样小而美的公司。根据公司公布的中期业绩，净利润由2018年同期的0.03亿元增长至3.24亿元；净利润率由同期的0.3%增长至8.2%；毛利9.61亿元，同比增长228%；营收同比增加303%至39.74亿元；每股收益暴增3700%，至0.38元/股。

　　尤其是公司半年的ROE（净资产收益率）已经超过了中国海外、绿城、保利地产(600048)等龙头房企，在运营效率方面拥有很强的优势。

　　最擅长的舞台：才能有专家级的发挥

　　任何人都有自己擅长的领域。有人研究过，一个人只要在自己熟悉的领域深研七年，就可以成为这一领域的专家。而在长三角，大发地产整整钻研了23年。这家地产对长三角区域楼市的熟稔，已经到了可以随时知道每一个县，每一个乡，每一个镇的市场波动的程度。

　　2019年上半年，大发地产销售额和销售面积均创下公司成立以来的历史新高。截至2019年6月30日，合约销售额达71.11亿元，较2018年同期增长41%；总合同销售建筑面积约58.92万平方米，同比增加133%；平均售价为12069元/平方米，持续保持较高的合约售价。其中，长三角地区合约销售额占比96.2%，是合约销售增额的主要来源。

　　大发地产集团有限公司董事会主席葛一暘在回答大发为何为重点发展长三角区域时说，给出了几个答案。

　　他说，长三角本身具有天然优势，大发发源于长三角，深耕23年，对长三角的触角比较深。大发已经完成对长三角城市的全覆盖，全面监测所有城市的市场情况和市场去化的波动情况。

　　在中国几大经济圈里平均房价超过1.2万、1.5万以上的片区不多。大发长三角的县级市项目平均售价可以达到1万以上，地级市项目售价达到1.5万以上，大发90%的销售和去化储备在长三角。

　　大发针对于长三角有一套投资标准，以回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准为例，能够精确到天。在长三角的开发速度，平均开盘速度6个月，局部长三角城市开盘速度能够达到4到4.5个月，其他以外的包括一些省会城市7到8个月，综合下来是6个月，长三角在平均线能够再往上走，使长三角保持稳定健康可持续的现金流，保持高质量的项目利润率，同时能够保障项目更快速，保障长三角的利润。

　　在深耕长三角的基础上，大发地产确立了“大投资”体系建设，进一步明确了“1+5+X”的布局规划：其中“1”代表继续渗透长三角核心区域，“5”代表战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽，“X”代表黄金扩张机遇，积极寻找北京（楼盘）、天津（楼盘）、西安（楼盘）、福州（楼盘）等城市的发展机会。

　　今年上半年，大发地产新增土地13幅，新增土储128万平方米，总土储432万平方米。其中，上半年新增土储80%聚焦在一、二线城市，呈现出“强聚焦”的特点。

　　高效的资金周转：为股东创造更高收益

　　大发的高效，并不仅仅是因为大发对长三角区域楼市的专家级把控。更为重要的，经过25年的积累，大发已经完成了产品的高度标准化。目前已经构建了8大“悦”情景系统、16感体验和100+设计标准。

　　大发地产的首席运营官冷俊峰说，标准化的产品体系和标准化的管理体系拉动了效率。在销售端保障去化率和回款。正因为投、融、运、销四位一体，才使得运营更有效率。如果将大发地产截止今年6月30日的预收款金额，和在建和已建成的竣工物业账面价值，做一个对比分析，可发现在建（含已建）物业52%以上的资金，已经通过销售回款收回；而向来以快周转闻名的融创中国，上述数据也不过只有54%；回款率达到90%以上的旭辉，上述数据只有45%。

　　高效带动了公司的净资产收益率的有效提升。上半年大发的净资产收益率达到9.2%，而保利地产的净资产收益率只有7.91%；中国海外的净资产收益只有8.51%；华润置地的净资产收益率也只有9.01%。规模更大，毛利更高的龙头房企在净资产收益率方面败给大发。从中也可以看出大发高效运营所产生的优势已经非常明显。

　　在长三角城市之外，大发希望，在未来新进入的城市，也能实现极高的运营效率。不仅对可能进入的目标城市会有市场面、政策面、预售条件、按揭回款条件等方面的条件筛选，就是对确认进入的城市，也必须在达到一定的条件，能够确保高效的投资产出后才会投入。比如，在有些新进城市，大发团队已经驻扎半年才拿一个项目。此时，团队对当地的市场、客户政策已经比较了解，项目经营风险能得到有效地管控。

　　或者，大发能够在当地找到很多经营理念相同，在产品上、管理方式上有着共同理念的优秀合作伙伴共同开发项目。依靠这些合作伙伴对城市市场的熟悉，大发也能实现高效的运营，从而获得极高的运营效益。

　　在香港业绩会现场，大发还披露了两个极为关键的数据。目前已售未结的80万方，货值100亿左右。今年上半年已经40亿，还有40多亿会在下半年结转，2019年全年总共结转80多亿。相较去年59.46亿元的营收，增幅至少会超过三成。

　　另外，全年供货总量250亿左右，其中下半年供货大概150亿左右，未来的9月、10月会是供应高峰期。按照全年总供货的七成去化率，小数额的年均增长数据会达到40%—50%。

　　而在销售回款进一步提升后，短债比、负债率、资本结构等数据均能持续得到有效改善。值得指出的是，在去年和今年年中，大发地产都是行业中不多的经营性现金流为正的企业。

　　香港市场显然也看到了大发运营的高效，自刊发中期业绩报，截止8月30日，大发地产已经连续上涨多日。估计从8月29日的5.31港元/股，飙升至8月30日的5.79港元/股，反映出中期业绩之后，市场对企业的信心。