资色·深度 ｜直面千亿级房企青春期难题 泰禾高负债实现软着陆

　　软着陆，经济学上的一个概念，相较于硬着陆方式而言的。

　　打个比方，假如一个物体下落直接摔在地上，即为硬着陆。如果下面有弹簧，在接触地面的时候有个缓冲，让其缓慢落地，那就是软着陆。所以，软着陆引申为采取较稳妥的措施使某些重大问题和缓地得到解决。

　　2019年房企半年报密集发布，和讯房产观察各家财报指标发现，有些企业走出安全边界，继续激进狂奔，但未来等待他们的可能就是硬着陆；而有些企业则主动调整战略，急踩刹车，回归安全小屋，实现了软着陆。

　　历经一年多的主动调整，泰禾集团(000732)“去杠杆”效果显著，各项财务状态持续改善，实现了有质量的增长，交出了一份“软着陆”成绩单。

　　8月30日晚，泰禾集团2019年半年报显示：有息负债大幅减少，半年偿还338亿元，净负债率较2018年末大降126个百分点，净资产规模稳步扩大至367.6亿元，环比增长15.3%；同时，经营性现金流净额持续大幅增加至202.2亿元。

　　有质量的增长：净利增速高于营收4倍

　　财报显示，上半年，泰禾实现营业总收入145.1亿元，同比增长14.3%；归母净利润15.6亿元，同比增长了58.8%。盈利能力稳健增长，净利率达到10.79%，同比上升0.08个百分点，基本每股收益1.2543元，同比增加58.8%，加权ROE7.75%，同比上升1.98个百分点。

　　如果说营收利润双双增长，说明企业不以牺牲利润为前提平衡发展的话，那么净利润增速以高于营收4倍的速度发展，则充分说明了企业快周转模式效果显著，切实做到了有质量的增长。

　　对于净利润高增长的原因，泰禾也表示，一方面得益于上半年泰禾因开展项目合作，进行了部分项目的股权转让，提前兑现利润，另一方面则是稳定增长的销售收入起到了重要支撑作用。

　　另一个体现企业增长质量的指标“净资产规模”，泰禾同样表现良好。根据财报，报告期末，泰禾净资产规模达367.6亿元，环比增长15.3%，归母净资产216.9亿元，环比增长17.5%。

　　净资产的稳步增长，意味着泰禾集团持续稳健经营和良性发展壮大，其规模与行业地位更加匹配，面对行业周期波动性，抗风险能力持续增强。

　　直面千亿房企“青春期”难题

　　高负债+团队流动几乎是所有千亿级房企必经的“青春躁动期”。而这两大问题也一直是泰禾此前饱受争议的行业话题。但在半年报这样一个时刻，和讯房产观察财报发现，历经一年多果断去杠杆以及团队建设的努力，这样的状况已大为改善。

　　半年报显示，截至2019年6月30日，泰禾的资产负债率为84.6%，较2018年末下降了2.28个百分点；净负债率为258.69%，较2018年末大降了126.15个百分点；有息负债1104.0亿元，较2018年末大幅减少272.2亿元；上半年偿还债务支付现金达338亿元。

　　净负债率的大幅下降，与今年以来泰禾主动去杠杆的有关。半年报指出，报告期内，公司继续把加强现金回款作为经营管控的重心，通过加快项目周转、缩短开盘周期、严格考核项目回款等管理措施，积极增强资本实力，降低负债率。

　　和讯房产了解到，泰禾早在一年前就率先主动进行战略调整，包括停止大规模拿地，采取审慎的土地投资策略，并且对部分不符合公司发展要求的已收购项目进行全面梳理；优化债务结构，对100多家合作的大小金融机构集中梳理，通过债务置换的方式，最终确定20多家长期战略合作伙伴；加大项目销售回款力度，适当释放权益集中度，拿出部分项目股权，吸引世茂集团等知名房企联合操盘，等等。

　　在一系列措施下，泰禾财务安全状况持续改善。截至2019年6月30日，泰禾的货币资金为153亿元；经营性现金流净额为202.2亿元，较2018年末增加62.9亿元；现金利息保障倍数4.19，同比增加314.48%。

　　此外，泰禾将管理升级和人才培养提上公司重要战略议程。泰禾副总裁全忠曾向和讯房产表示，截至今年6月底，泰禾放缓了大规模对外招聘，加强人才内部培养和挖潜，以后会以内部推荐、内部提拔为主培养人才，以此来提升团队的成长和稳定。在团队建设方面，董事长黄其森也开始参加普通员工的培训工作，这在以前很是少见。

　　地产布局未来机遇远大于挑战

　　除资金问题，在泰禾大量放开项目股权合作后，业内还担心其可售资源下降影响公司未来持续发展。

　　不过，黄其森日前在内部会议上透露，与世茂集团进行股权合作后，泰禾现在还有5000亿储备货值。以泰禾目前的开发销售节奏，既使一年销售1500亿，一块地都不拿，维持三年没有问题。

　　而半年报显示，泰禾土储依旧丰富。目前，泰禾待开发项目8个，土地面积200.72万平米，计容建筑面209.25万平米；在建项目64个，土地面积984.63万平米，计容建筑面积1637.06万平米；在售项目63个。目前，泰禾在全国29个城市拥有90余个项目。

　　和讯房产了解到，为保证公司未来的可持续发展，除了继续消化目前已有货值，泰禾还将在今年三四季度适当重启新增土地投资。

　　泰禾的底气还在于，泰禾的地产布局一直是契合国家发展战略规划，因此未来的机遇远大于挑战。

　　泰禾集团秉持“深耕核心一线，全面布局二线”的区域发展战略，围绕以北京（楼盘）为中心的京津冀地区、以上海（楼盘）为中心的长三角地区、以广深为中心的珠三角地区、以福厦为中心的海西经济区进行市场开拓。

　　仅在粤港澳大湾区，泰禾就已进入广州（楼盘）、深圳（楼盘）、珠海（楼盘）、佛山（楼盘）、东莞（楼盘）、中山（楼盘）、肇庆（楼盘）、惠州（楼盘）等城市，在湾区8城布局11个项目，总货值超1000亿，而在湾区这样重仓布局的TOP30房企并不多见。

　　因此，种种迹象表明，通过一系列前瞻性的战略调整，泰禾集团正在逐步从“扩张型”向“效益型”转变，从“粗放经营”向“精细管理”转变，实现有质量的增长。而“夯实质量”，这几乎是每一个千亿级房企可持续发展的必经之途。