购房者的悲哀，手握一百万，在烟台买不到房

　  本文转载自公众号：“楼市新说”

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　　最近突然感觉，我们成熟的标志，并不是大学毕业后的第一份工作，而是从第一次买房开始。

　　市场火爆之时，动辄小一百万的房子，竟然像白菜一样被摆在售楼处，有钱人闻声从四面八方冒出来，一个又一个的来争抢房源。

　　甚至有部分项目，还需要找人托关系，交几万的好处费才能抢到。

　　从没有一个市场会像楼市这样变态，在这里面，钱就只是纸。

　　在这场楼市闹剧中，很多人就只是犹豫了一下，再回首房价已经涨到遥不可及。

　　那段时间，烟台（楼盘）房价沸腾了，购房者也沸腾了。

　　两年后，烟台这把由多方原因推动的楼市大火，终于消停了。

　　但刚刚喘口气的烟台人发现，冷却后的市场，房价虽然不涨了，但看完一个又一个的项目，似乎每个楼盘都是那么难以让人下定决心。

　　烟台似乎在一夜之间就陷入一个怪圈：

　　市场上行，买不到房；

　　市场下行，依旧买不到房。

　　很多人可能会觉得，买不到满意的房子是因为预算不够，只要钱到位，开发商一定会有让你满意的产品。

　　市场，远不是你想的那么简单。

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　　张是我很早的一个粉丝，16年本科毕业，留在了烟台发展。

　　他说自己就要和女朋友结婚，但家里只能给30多万的首付，也就是说，总价需要控制在100万以内。

　　和我说这些话时时，我能很明显的感觉到他语气羞赧没自信。

　　很显然这种不自信源自首付低，居高不下的房价已经摧毁了这代年轻人的自信。

　　由于工作在莱山，所以他的首选地就是莱山。

　　在诸葛找房新房地图上可以明显的看到，碧桂园凤凰山庄16000元/平米，滨湖万丽15300元/平米，远洋东莱郡15000元/平米，房价清一色没有低于一万三。

　　偶尔有几个一万出头的，点开一看，全部都是公寓。

　　100万想要在莱山买套房，几乎无房可选。

　　单价高只是一方面，而更主要的在于，产品几乎全部都是大面积，没给刚需留余地。

　　在房价高企的现在，低总价成为人们买房的主要考虑对象，最典型的例子就是万科翡翠大道。

　　从6月25日的预售产品上来看，融合95平米及124平米等产品的2号楼推出128套，已经售出85套，去化率为66%。

　　而144平米的40号楼，预售推出72套，开盘2个多月，尚未有任何成交。

　　而在2号楼上，可以明显看到，95平米已经基本售出，而124平米的房子剩下较多。

    同样的现象在其他区域的热销楼盘上也很明显。

　　中海锦城85平米产品去化率明显高于101平米产品。

　　低总价成为人们的购房首选，甚至100万的低总价是刚需者的唯一选择，但低总价房源却是少之又少。

　　在产品设计中，刚需户型由于设计更为复杂，有效建筑面积利用率较低，因为利润更低。

　　为了提高利润率，开发商更多采用利润更高的大户型、改善产品，放弃利润率低的刚需产品，是导致刚需无房可买的最大原因。

　　早在几年以前，北京（楼盘）为了避免这样的情况发生，推出“9070”政策，即90平米以下的房源占比不得低于70%，以此来约束开发商，避免市场需求与供应发生严重错配。

　　而烟台市场，显然已经深陷错配泥潭。

　　高房价联手大户型，只用一步便将刚需赶出莱山。

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　　2018年底，市场虽然冷下来了，但是人心已经变了。

　　开发商在“高周转”和“活下去“的压力下，全然乱了阵脚。

　　拿地即开工，35天内开放展区，3个月开盘，碧桂园不但是宇宙第一大房企，更是宇宙第一快房企。

　　在唯快不破的理念指导下，哪里还有时间做地块客研？又哪里还有时间做户型考虑？更不用说项目整体规划和景观设计。

　　开发商自己先乱了阵脚，设计出来的产品又怎么能符合区域定位从而抓住人心。

　　地价的上涨，让本地开发商市场占比越来越小，品牌开发商开始发力攻城略地。

　　而为了追求极致的速度，在尚未精准前期投资测算的情况下盲目拿地，拿地后恍然发现只有开发大户型才能有所盈利。

　　但是大户型又不好去化，只好勉强设计中端改善户型，从而牺牲一些户型设计或者公摊。

　　于是就在这样一步步的妥协下，项目艰难成型。

　　但这一切都是围绕一个关键指标进行，那就是利润。

　　这一切又都完全忽略一个问题，那就是用户需求和体验。

　　但开发商并不在意，依旧用谜一样的速度扩张。

　　用户体验差、户型差又怎样，还有最后的杀手锏——营销。

　　所以我们会发现，最近买房在谈论项目的时候，我们很少谈及区域定位、用户需求定位、户型设计。

　　营销活动一个比一个壮大，到访礼品一次比一次贵重，只要你来到售楼处，我有一百零八种办法把你拿下。

　　开发商深信：得营销者得天下。

　　王阿姨最近想要换房，拿着攒了半辈子的100万，让我带着她在莱山区看房。

　　转了好几天，终于相中了一个品牌开发商的房子，但是她一直担心一点，后阳台的面积浪费。

　　纠结了好久，王阿姨突然高兴的说：

　　后阳台的设计好啊，太贴心了，冬天正好用来屯大白菜。

　　单价小两万的房子用来屯白菜，是王阿姨疯了还是市场疯了。

　　当产品离市场远去，当用户的位置不在是第一。

　　手握100万，在烟台还能买到什么样的房子。