资色·深度｜根植北京 茂盛全国：京投发展上半年净利近9000万元

　　十年前，借助大股东北京市基础设施投资有限公司的优势，京投发展开始涉足TOD领域，并开创了独树一帜的轨道交通车辆基地开发模式，成为中国轨道物业的开拓者。

　　如今，当轨道交通车辆基地开发的风口到来时，京投发展继续驰骋在这片风口市场中，并保持着自己行业话语权的声量。

　　近日，京投发展公布的2019年中期业绩显示，京投发展实现营业收入总额 11.75亿元，主营业务收入中房地产(000736)销售结转实现收入11.11亿元，物业租赁收入1844.02万元。

　　利润方面，2019年上半年，其归属于上市公司股东净利润 8962.54万元，公司的利润主要来源于房地产项目结转产生的收益。扣除非经常性损益的净利润为7585.06万元，同比增长7.28%。

　　良好的业绩指标归功于京投发展强有力的执行力。尤其是基础管理工作的全面夯实。今年上半年，京投发展积极开展行业对标工作，从内部控制、计划考核、成本管控、设计优化、人才引进及培养等方面对照比较，找寻问题，分析原因，优化升级，回归以市场为导向、以客户为中心的营销源头，建立科学逻辑的客户研究体系，全面夯实细化的管理工作。

　　京投发展在财报中也提到，在房地产行业调控力度不减、行业规模增速放缓的大背景下，公司围绕转型为“城市服务运营商”和“根植北京，茂盛全国”发展理念，积极补充优质土地资源、持续加大销售去化力度、不断优化财务融资结构、深入开展客户研服，公司各项经营计划目标正在逐步落实。

　　聚焦TOD开发 战略土储大幅增加

　　过去的一年，中国轨道交通的建设投资、开通线路数量、投运车辆等数据均实现了快速发展，在此背景下，TOD市场预计可以达到十万亿的规模。

　　在前不久，京投发展总裁高一轩也向和讯房产表示，去年，京投发展提出了一个四万亿的概念，但今年在把地铁站点数量重新做了梳理后，发现“四万亿”这个数字还是保守了，应该可以达到十万亿的规模。

　　在财报中，京投发展表示，随着全国轨道交通的大发展及多城市出台支持轨交车辆基地土地综合开发的政策，未来轨道交通综合开发必然在轨道交通发展中扮演重要角色。公司所在轨道物业开发细分领域将迎来更多的发展机遇。

　　基于对行业前景的看好，已成为该领域翘楚的京投发展仍将聚焦轨道交通物业，全面布局。其中大幅扩充土储必不可少。

　　财报显示，今年上半年，京投发展战略土地储备大幅增加。报告期内，公司积极推进资源拓展工作，公司于2019年1月以联合体形式成功获取了北京市丰台区地铁九号线郭公庄车辆段项目（三期）和海淀区地铁16号线北安河车辆段综合利用项目两个地块，两个地块项目总规划建筑面积约46万平方米。

　　京投发展认为，战略土地储备大幅增加，进一步夯实了公司在北京地区轨道交通车辆基地综合开发细分市场的地位。

　　此外，京投发展正在将TOD模式实践经验推向全国。财报中提到，上半年，公司持续与具有轨交车辆基地项目的重点城市地铁公司进行业务接洽，取得阶段性进展。

　　由于京投发展着力优质项目获取，资产规模也在不断扩大。本报告期末，公京投发展资产总额428.77亿元，较期初增加110.1亿元，增幅达34.55%。资产总额中存货期末余额328.77亿元，占资产总额的76.68%，较期初增加117.41亿元，增幅55.55%。存货主要包括北京地区轨道物业项目、檀香府、璟悦府、锦悦府及无锡（楼盘）公园悦府项目。

　　荣获资本市场青睐 融资结构不断优化

　　由于TOD开发前景广阔且有着较强的抗风险能力，资本市场对该市场颇为看好。京投发展因此得以在2019年上半年发行低利率的贷款，并获得成本合理的优质贷款，融资结构不断优化。

　　今年以来，京投发展发行的两期公司债券，票面利率均较低，均不超4%，低于2018年发行的公司债利率。2019年3月，公司面向合格投资者公开发行10亿元公司债券（第一期），票面利率3.99%；2019年7月，公司面向合格投资者公开发行5亿元公司债券（第二期），票面利率3.78%。

　　高一轩曾向和讯房产透露，在如今融资收紧的形势下，京投发展也会通过不断提升企业信用评级、合理周转资金、坚持使用股东资金与回款、推动市场化的融资渠道等多举措保持企业稳定可持续发展。

　　由于通过发行债券及银行贷款等融资方式，有效控制了综合融资成本，2019年上半年京投发展综合融资成本7.85%，融资成本基本持平。

　　和讯房产在中期业绩报告中还发现，由于京投发展在专业领域的持续深耕和不断推进技术创新与进步，公司还频获各项发明专利。

　　今年上半年，京投发展下属子公司取得一项“一种用于地铁车辆段库内线的钢轨减震扣件”的发明专利，凭借自有知识产权专利技术等条件，获得了中关村(000931)高新技术企业认定。这些扣件经北京市住建委鉴定，达到了国际领先水平，可以应用到地铁车辆段实际的应用过程中，推动行业发展。

　　而由于TOD专业开发形象深入人心，公司品牌知名度也在不断提升。上半年，京投发展名列 2019年中国房地产企业品牌价值TOP100榜单第71名。