资色·评级 | 标普：中国开发商的利润率：既曾涨，必会跌

　　香港，2019年9月5日—标普全球评级今日表示，2019年中国房地产开发商的中期业绩表明，其利润率或已达到峰值。标普全球评级认为，合约销售额的增长放慢及利润率的压缩幅度将成为其信用趋势的关键决定因素。

　　过去两年房地产市场强劲的定价增长支撑了利润率增长，特别在低线城市。由于土地成本较高、限价政策以及降价较显著的低线城市的项目的收入结转，我们预测未来12-24个月该行业的利润率将下滑。

　　“中国开发商不能依靠扩大利润率来偿还债务。相反，我们预测利润以致杠杆率将进一步承压，”标普全球评级信用分析师陈令华表示。

　　本财年的前6个月，受标普评级的53家开发商平均毛利率的增长幅度低于1个百分点。但相较去年全年的数据，其中逾1/3的毛利率显著下滑超2个百分点，而且近10%下滑超5个百分点。

　　在加大力度推动完成及交付项目的情况下，利润率下滑或将加剧。2019年上半年，部分开发商的收入结转尚未跟上并继续显著落后于合约销售额的增长。

　　主要受价格的推动，我们预测2019年全年住宅地产销售额将适度增长。至于合约销售额，2019年前7个月全国住宅销售额的同比增速放缓，自1-4月的峰值10.6%下降至9.2%。增长的主要支撑因素为销售价格；同期销售面积同比仅下降0.4%，表明销量已触顶。

　　由于“金九银十”是中国房地产销售的传统旺季，我们认为这两个月的合约销售额将反映潜在需求。

　　陈令华表示：“近来主要债务融资渠道收紧，将继续帮助土地市场降温并防止地产开发行业过热。虽然针对举债融资购地的监管措施将持续，但我们预测在今年剩余时间并不会进一步收紧。”

　　部分开发商已宣布在今年剩余时间计划放慢甚至暂停购地。鉴于现有限制措施有效防止其超出现有规模进行发债，这将制约开发商的土地补给和发债。举债融资步伐放慢可能部分抵消利润率弱化的影响。

　　上个月，平均土地溢价率（竞拍成交价格超出土地起拍价格的比率）继续下滑，自2019年4月逾25%的峰值下滑至约10%。此外，8月住宅土地流拍率自2019年3月仅2%的低谷值反弹至约6%，相当于2018年上半年的水平。

　　尽管我们预计整个房地产行业的信用状况将保持稳定，但各开发商之间的信用分化将加剧。我们的观点取决于土储是否充足、项目的位置和开发商的财务韧性。