资色·评级 | 标普：因盈利稳定性增强和财务管理良好，龙湖集团的评级上调至“BBB”；展望稳定

　　•我们认为龙湖集团的盈利稳定性增强，这主要得益于公司内生增长强劲、租金收入可能提升和销售执行稳固。

　　•我们认为龙湖集团的财务管理良好，拥有杠杆率和经营性现金流保持稳定的过往记录。

　　•2019年9月5日，标普全球评级将龙湖集团的长期主体信用评级从“BBB-”上调至“BBB”，同时将公司的优先无抵押债券的长期债项评级从“BB+”上调至“BBB-”。

　　•稳定展望反映我们预期未来24个月内龙湖集团将在租金继续快速增长的同时保持审慎财务管理和稳定的杠杆率。

　　香港，2019年9月6日—标普全球评级9月5日宣布，我们将龙湖集团控股有限公司（龙湖集团）的评级上调至“BBB”，以反映该公司的盈利稳定性增强和财务管理持续保持稳健。基于公司内生增长良好和新的可出租面积后备项目强劲，我们预计未来1至2年龙湖集团的租金收入将显著增长。龙湖集团的稳定收入提升，有望为公司提供更多防护以免受地产开发行业波动的影响。

　　我们认为，龙湖集团具有审慎财务管理的过往记录。相较可比同业，龙湖集团的独特之处在于：能够在扩张的同时保持稳定的财务杠杆率。我们将该种实力归因于公司良好的财务纪律性、注重现金流生成能力和稳固的战略执行。

　　由于来自商场和服务式公寓的稳定租金收入增长，我们认为龙湖集团盈利的可预见性高。我们预计2019年该公司来自上述两大业务板块的经常性收入将达到60亿元人民币，较2018年增长50%，到2020年将突破80亿元。该预估值基于公司强大的后备项目：2019及2020年将各新开9和16家商场。龙湖集团的服务式公寓规模也将从当前的60,000间扩大，到2019年末将增加至80,000间，到2020年末将增加至120,000间。随着该等资产组合快速扩大，我们预计龙湖集团2019年的经常性收入对总利息支出的覆盖率将达到85%，到2020年将超过100%。

　　龙湖集团具有在扩大投资性房地产组合的同时保持较高运营业绩的过往记录。该公司旗下商场的出租率持续保持在90%以上，同时零售销售增长，租金向上爬升。我们认为，这些商场的质量高，战略性的位于一线和高二线城市。龙湖集团高质量购物中心组合的扩大，有望提升公司在资产回收方面的财务灵活性，尽管公司当前尚无此类计划。

　　龙湖集团来自服务式长租公寓的收入从一个较低的基数快速增长。在这个新领域，龙湖集团是市场领导者之一。我们认为，尽管该领域的需求强劲，但竞争亦激烈。服务式公寓租金收入的质量不及商场，因为服务式公寓的租期通常为短期（6至9个月）且客户留存率未经检验。尽管如此，我们认为龙湖集团专注改善自身经营指标和减缓扩张的意愿，未来12个月内应会驱动服务式公寓业务板块实现盈利。

　　在核心的房地产开发业务板块，我们认为龙湖集团将稳固保持中国前十大开发商的地位。该公司的房地产销售可能会保持每年约10%的中等增速，远低于前几年的增长水平，但仍高于我们估算的行业平均水平。我们认为，回款速度快和销售良好支撑了龙湖集团强劲的现金流，将确保其能创造充足的正现金流来支持投资性房地产扩张。

　　我们认为龙湖集团拥有充足的可售货量、深耕一二线城市的良好战略定位，以及良好的融资渠道，该等因素应有助于公司保持房地产开发业务稳步增长，兼顾健康的利润率水平。龙湖集团的融资成本低和信贷获取渠道强劲，给予公司以合理成本购地的灵活性，同时避开过热的市场。由于地价上涨和政府限价，我们预计未来1至2年龙湖集团的息税与折旧摊销前利润率将下降至接近25%。但是，利润率更高的租金收入应会对公司利润率提供有力支撑。

　　对龙湖集团的稳定展望反映我们预期，未来2年公司将保持审慎的财务管理和债务对EBITDA的比率接近3.0倍水平。我们同时还预期龙湖集团将受益于经常性收入组合增长和更为稳定的盈利。

　　如果龙湖集团的经常性收入增速低于我们的预期，导致未来12至18个月内其租金收入对利息支出的覆盖倍数在1.0倍及以下，我们可能会下调其评级。

　　如果龙湖集团的盈利变弱或举债扩张步伐超过我们的预期，我们也可能会下调其评级。如果龙湖集团的债务对EBITDA的比率无法保持在大幅低于3.5倍的水平，或将触发公司的评级下调。

　　鉴于龙湖集团依然处于扩张阶段且房地产属于高度资本密集型产业，未来24个月内公司评级上调的可能性有限。但是，如果龙湖集团在房地产开发领域的市场地位和持有的物业组合显著提升，同时还保持杠杆率稳定，我们可能会上调其评级。