资色·拿地测评丨土地市场整体降温 奥园、龙光、佳兆业等大湾区房企积极补仓

　　房地产行业进入下行周期，融资环境收紧，首当其冲的就是土地市场。

　　2019年以来，房企拿地热度有所下降。根据和讯房产发布的《2019年1-8月上市房企拿地测评》（以下简称“测评”），1-8月房企拿地总面积出现下降，且龙头房企下降幅度更大，9家龙头房企的土储面积同比下降。

　　但还有很多房企在逆势增加土储，比如来自粤港澳大湾区的房企。

　　此外，虽然公开土地市场收缩，但随着一线城市，尤其核心地段拿地越来越难，房企都在积极拓展多种拿地方式，比如城市更新。据和讯房产初步统计，房企对城市更新的参与度进一步提高，尤其城市更新已经成为部分粤港澳大湾区房企拿地的重要方式。

　　龙头房企拿地面积减少29.3%

　　测评结果显示，2019年1-8月TOP50房企新增土储总面积约3.7万亿平方米，同比下降2.6%，其中，拿地面积出现下降的房企多达28家，占比67%，这意味着大多数房企都在缩减拿地。

　　龙头房企表现尤为明显，拿地热度显著下降。测评显示，2019年1-8月，龙头房企拿地总面积约2.1亿平方米，同比去年大幅下降29.3%，其中，华润置地新增土储建面1426万㎡，同比增加5.9%，是龙头房企中唯一增长的房企，其余房企均呈现负增长。

　　“今年上半年拿地还是非常谨慎的。“万科首席运营官张旭公开表示，万科一贯拿地的策略是根据两个方向，一个是现金流的状况，一个是销售回款的状况，万科拿地金额占销售金额在30%以下，未来拿地也会在这个规则之下。融创中国主席兼执行董事孙宏斌也表示，下半年融创基本上没有拿地指标，除非特别好的机会，会有一点点，但基本上在拿地这块目前是停止的。

　　克而瑞研究中心认为，这主要是因为龙头房企土储充足，在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下，主动选择放缓投资节奏，另外，融资收紧也倒逼龙头房企在当前的时点降负债、保现金。

　　土地市场收缩的另一个表现是流拍增多。国盛证券研报显示，今年上半年，全国共流拍了8882块土地，占去年全年流拍宗数的38%，流拍面积达3亿平方米。今年的流拍地块数较去年同期增加1558条，略高于17年同期。该机构认为，从往年的流拍地块数据可以发现，下半年土地流拍数量及面积往往会高于上半年，因此下半年面临的土地流拍压力仍较大。

　　在财经评论员严跃进看来，拿地缩减充分体现了当前房企的理性，目前企业的战略可以分为“战”和“略”，其中“战”是指需要在项目销售方面积极做到位，进而实现更好的资金回笼。而“略”则体现为拿地方面的保守，或者是房企开发投资的降速。

　　虽然土地市场降温已成市场普遍现象，但仍有部分房企仍在加码土地市场。测评显示，2019年1-8月拿地面积增加的房企有14家，占比约3成，来自粤港澳大湾区的房企有6家，佳兆业和美的置业分别以177%和138.6%的高速位居高位，金地和龙光分别以24.4%和23.3%的增速补仓，雅居乐和奥园集团的土储增速较低。

　　位居榜首的佳兆业拿地动作很抢眼，测评显示，2019年1-8月，佳兆业新增土储建面是301.7万㎡，其177%的增幅数据超过榜单中第二名近40个百分点，这与佳兆业长期战略有关。和讯房产在佳兆业半年报中获悉，2019年上半年，按收购土地权益建筑面积计，其大湾区新增土地储备占整体新增土地储备的60%。佳兆业长期深耕粤港澳大湾区，截至2019年6月底，大湾区土地储备约1410万平方米，占整体土地储备的54.6%。

　　值得注意的是美的置业，其高增速的同时保持均衡布局。榜单显示，2019年1-8月，美的置业新增土储建面1020.5万平方米，同比增加138.6%。财报显示，上半年美的置业新进上海（楼盘）、杭州（楼盘）、天津（楼盘）、武汉（楼盘）等一线、新一线城市，同时加大在重庆（楼盘）、佛山（楼盘）、苏州（楼盘）等区域中心城市的布局力度；持续在邯郸（楼盘）、徐州（楼盘）、株洲（楼盘）等原有城市深耕。

　　对于粤港澳大湾区房企的积极表现，中信建投地产行业分析师江宇辉认为，受益于粤港澳大湾区的政策利好，2019年上半年粤港澳大湾区的房企表现较好，资金充裕，出于城市布局和补仓的需要，在土地市场表现活跃。

　　房企拿地新方向：城市更新项目

　　虽然公开土地市场低迷，但这并不意味着房企停止了拿地，近年来，房企积极拓展新的拿地方式，尤其对城市更新的热情逐渐升高。

　　据克而瑞研究中心观察，随着城市更新获得政策红利，房企参与度大幅增加，目前，包括恒大、碧桂园、万科、保利地产(600048)在内，TOP50房企中有半数以上参与到城市更新中。对于原因，克而瑞研究中心表示，在政策支持力度不断加大的背景下，加之一二线城市土地供应有限，特别是核心地段土地更是稀缺资源，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。

　　和讯房产进一步分析发现，至少10家房企在2019年财报中强调了城市更新对土地资源储备的重要性，整体来看，无论是提及城市更新的房企数量还是措辞程度都有所上升。龙头房企中，万科、恒大、华润、保利、中海、碧桂园等房企均涉及城市更新项目，并都获得了相应的土地储备，其中前4家龙头房企均在财报中提及了城市更新业务，华润在2019年半年报中明确表示积极参与城市更新业务。

　　和讯房产通过财报获悉，截至2019年6月30日，华润在跟进城市更新项目46个，比2018年大幅增加16个，规划建筑面积达2360万平方米，比2018年新增160万平方米。华润置地分管财务的执行董事沈彤东在业绩会上表示，华润置地通过城市更新获取的土地总建筑面积接近2400万平米，预计2022年开始有签约额，其中大湾区内旧改土储面积占比达87%，深圳（楼盘）、广州（楼盘）的面积占比达55%。

　　值得一提的还有恒大，虽然在公开市场上拿地收缩，但恒大对深圳的城市更新力度在增加。财报显示，2019年上半年，恒大未纳入土地储备的旧改项目，总规划建筑面积7012万平方米，其中深圳有48个项目，比2018年增加3个项目，规划建筑面积达3124万平方米，也比2018年多出221万平方米。恒大集团董事局副主席、总裁总裁夏海钧在业绩会上表示，中国未来房地产行业的增长因素，其中一块就是旧城改造。

　　“商品房市场只占中国商品市场的40%左右，还有20%是老房子要拆掉的，还有20%是砖混结构的。旧城拆迁将来是房地产巨大的市场，每一个地产商都回避不了这个问题。恒大的土地储备在深圳3400万平方米，90%多都是旧城拆迁。”

　　除了龙头房企，其他涉及城市更新的多数房企有一个共同特征，那就是大多来自粤港澳大湾区，包括奥园、佳兆业、富力、金地集团(600383)、招商蛇口、美的置业、龙光地产等。以奥园为例，2019年上半年奥园通过城市更新获取的潜在可售土地资源约2197亿元，比2018年大幅上升1537亿元，而且大部分位于大湾区城市。美的置业已成立产城及城市更新中心，加大产业地产与旧区改造的投入力度，2019年上半年，美的置业以较低土地成本，成功获取佛山顺德锦纶厂旧改项目，并预计今年在粤港澳大湾区将获取更多旧改项目。

　　擅长城市更新的富力已经把此类项目列为近期的重点工作，以补充低成本土地储备或购入黄金地段土地。榜单显示，富力目前在全国参与逾60个城市更新项目，涉及土地储备的规划总建筑面积超过6000万平方米，重点位于广州、太原（楼盘）、天津、郑州（楼盘）、西安（楼盘）、佛山、珠海（楼盘）等城市。

　　值得注意的是佳兆业，不仅上半年在公开土地市场积极拿地，在城市更新方面也极具优势。上半年，佳兆业先后拿下了深圳和上海的旧改项目，后者还是上海占地最大旧改项目——嘉定区徐行镇“城中村”项目。佳兆业集团的首席增长官刘策表示，佳兆业未来聚焦房地产开发主业，充分发挥在城市更新领域的专业优势，保持稳定且高质量的增长。