9000亿降准后，距LPR降息14天？房价涨跌？

    前一个多月，无数的媒体报道各种政策收紧，伟哥一直认为，很难说，筑好堤坝是因为很快水要来。前几天伟哥就预测了降准，当然这个预测很容易，下一步降息也不用预测，因为肯定会出现。（LPR/MLF）降准or降息？2019年中国楼市的转折点会在“920”吗？

　　降准终于如约而至：带来了9000亿的资金。

　　为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司）。预计释放资金9000亿元。

　　中国人民银行有关负责人表示，此次降准并非大水漫灌，稳健货币政策取向没有改变。降准支持实体经济发展。此次降准释放资金约9000亿元，有效增加金融机构支持实体经济的资金来源，还降低银行资金成本每年约150亿元，通过银行传导可以降低贷款实际利率。

　　对于房地产市场的影响，社会关注点主要在利率会不会降低？当然主要指的是LPR，而不是全面降息！重要的事情说三遍：一定要注意9月20日之前的窗口期！一定要注意9月20日之前的窗口期！一定要注意9月20日之前的窗口期！9月17日将有2650亿元MLF到期,9月19日美联储议息会议。国内已经不可能不降息！全球的降息潮在持续！而中国的降息看，虽然（LPR）形成机制非对称降息已经出现，但全面降息的可能性依然非常大。

　　今年以来，已有三十余个国家和地区实施降息。虽然降息的国家中以新兴经济体居多，但也不乏美国、加拿大、澳大利亚、新西兰等发达经济体。

　　从国内外经济形势看，全球性的降息趋势已经形成。这种情况下，国内的降准降息是顺应趋势。

　　首先：年内第三次降准，给市场增加流动性，有利于降低资金成本。

　　PPI同比降至负值区间，社融存量增速下降，经济运行面临的不确定因素仍较多.

　　降准是为了稳定经济，2019年以来，央行共实施过两轮降准。1月4日，人民银行决定下调金融机构存款准备金率1个百分点。其次：降准不是为了刺激房地产降准前已经多次针对房地产收紧政策，筑大坝，避免资金流入房地产。从2019年7月份来说，各种针对房地产信贷、资金的收紧政策不断出现，累计针对房地产资金收紧，中央各部门有多达25次各种政策与表态！整体看2019年8月份的房地产调控政策，合计多达60次！这在2019年春节后是新高，仅次于各地两会集中的一月份。2019年1-8月，全国房地产调控政策高达367次！相比2018年1-8月份的315次上涨了17%。累计次数刷新了房地产调控记录。针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。从全国房地产调控政策看，2019年来，房地产金融政策的收紧成为最主要特点，房地产调控再次升级。第三：但历史看，只要降准，对于房地产来说肯定是利好，能缓解资金面压力，包括2019年初的第一次降准后，市场出现了小阳春。但在当下针对楼市政策收紧的情况下，楼市利好有限。降准肯定能够缓解房地产企业的资金压力，另外对于购房者按揭来说也能够相对获得平稳的信贷价格。降准，对于购房者来说，房地产贷款对于大部分银行来说依然是优质信贷业务。降准后LPR有望有所下调。对楼市有什么影响？降准的目的当然不是为了给楼市喘气，但难以避免，楼市将有所获益。市场有望平稳。

　　2019年来，各地楼市政策的密集程度也处于历史前列。除了房地产政策本身持续多政策密集发布。在最近两个月各地人才政策与房地产相关的也非常多，也是最近数年的高位。房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。只要信贷政策不出现明显变动，其他政策的调整对楼市影响非常有限。整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年下半年，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。房住不炒的基本严重，叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期，依然是为了政策基调。央行降准的目的很明确，就是保证市场的流动性，主要小微企业的流动性，精准向实体经济注水，目的绝不是楼市、股市。但难免，最后获益的依然肯定有楼市。房地产不稳，经济很难实现稳增长。

　　当然未来是不是货币政策的全面转向，还需要继续看后续。可以明确的是2019年房地产市场的走势看信贷走势。

　　最后伟哥建议：

　　中国房地产政策不看政策内容，看执行力度。

　　不看说什么，看做什么，整体看，政策内容到今天看，并没有超过历史的内容，媒体报道放大了个案，实际从房企融资难度看，相比2018年四季度，当下融资难度并未收紧。

　　坚信窗口期会到来。

　　截止日前，全球已经有30多家央行发布降息，这甚至已经接近2008年，宽松肯定会如期到来。活着等到窗口期。谁能融到成本越低、周期越长的钱，谁就能在未来几个月收购项目收购企业。

　　房价跌不跌看政策执行力度，看未来几天的LPR

　　从2019年419开始，媒体上的中国楼市应该已经跌的千疮百孔，但事实上，到目前为止，没有一家企业全国性降价。但未来如果执行层面收紧，不排除真正开始出现。对于购房者来说：不要老看媒体报道的几个小银行房地产贷款，房贷利率+首套房认定标准。本来这些银行也没什么房地产贷款业务。归根结底房地产贷款的业务集中在几个国有大行，在市场火爆的时候，有些外资有些股份银行也会因为资金成本的原因有布局。但归根结底市场90%以上的份额在工农建交等几个大行。这些银行的利率情况，房贷放款情况，代表了市场。在全球大宽松的背景下，其他银行的房贷政策一点市场意义没有。可以看到的是，银行信贷依然会刷新历史记录。未来市场分化，个人与企业依然都要关注自己的资金链安全！对于房地产企业来说，有利于融资能力强的那种企业。对于个人来说，也有利于贷款能力强的那部分人。未来房地产不可能普涨，对于任何人任何企业来说，都是换仓时代！市场小周期，抓紧窗口期！

理想的信贷利率传导渠道是“货币政策利率-银行间市场利率-实体信贷利率”，但实际传导并不顺畅，主要体现在存款利率不能很好反映市场利率变动，而商业银行贷款主要参考贷款基准利率，也脱离了市场利率“轨道”。

　　LPR采用“公开市场操作利率加点”定价方式后，由LPR引导贷款利率，传导路径由原先的“贷款基准利率-贷款利率”转变为“货币政策利率-LPR-贷款利率”，增加了货币政策利率直接影响贷款利率的渠道。

　　国内现在不能动银行的存量贷款利润大蛋糕。这种情况下，LPR定价，其实是主流银行的执行利率的平均值，而且每个月波动，这样就避免了银行的恶性竞争。

　　最后伟哥简单的总结一下：

　　1：老婆肉的出现是为了降低社会贷款利率。过去银行不听话，现在要求年内必须降低一个点！

　　2：所有银行都存在偷偷摸摸给房地产输水的原罪，就和剑哥想吃早餐一样。除非阉了，否则房地产名义利率就算高位，执行利率也会降低。

　　3：对于存量贷款，没有任何影响。

　　对于企业来说：未来一段时间肯定会有融资窗口期，也会有降准降息下卖房的好时机，一旦出现就抓紧融资，抓紧卖房。对于个人来说：未来几个月可以换好房子，好城市，好地块！买好项目！

房地产政策肯定会持续加码“房住不炒”！

　　但楼市最难受的时候很可能过去了！准备买房的人别闲着了，可以去看看房了，最近很多好项目、好价格。（伟哥已经买好了）