【情报速递】房地产行业情报-房产频道-和讯网

　　导读：

　　1、农业农村部将修订完善农村土地承包法配套规章；2、防火墙已铸,降准资金难以违规进房地产业；3、率先“试水”LPR房贷利率新政，招行深圳（楼盘）首套房新利率上浮0.005%。

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　　CAIJING MISHU政策监管

　　1、农业农村部将修订完善农村土地承包法配套规章★★★★★农村农业部：《关于全国政协十三届委员会第二次会议第0815号提案答复的函》就政协委员范社岭关于加快农村土地流转的提案予以答复。答复中提到，将修订完善农村土地承包法配套规章，研究制定全国土地流转合同示范文本，并表示将进一步引导规范农村土地流转，促进现代农业发展。

　　2、上海（楼盘）已经开始全面摸底地产信托和通道业务★★★★★中证报：近日，上海银保监局向辖区内各信托公司下发通知要求：辖区内信托公司从9月份开始上报公司地产信托业务和通道业务新增业务规划、存量业务到期以及整体规模变动等情况；做好地产和通道业务额度管理；合规适度开展体现本源特色的事务管理类信托和房地产资产证券化业务。

　　财秘认为：在监管全面封堵房企融资的背景下，后续房地产投资大概率会加速下行，趋势可能会持续到明年年中。后续房地产销售可能也不会太好，开发商销售回款的能力会受到制约。其他一些融资手段，现在也受到了制约，比如供应链ABS和中资美元债。

　　3、深圳市龙岗区起草了《深圳市龙岗区旧住宅区拆除重建类城市更新项目公开选择市场主体实施细则（试行）（征求意见稿）》★★★★观点地产网：《细则》指出：除实施细则另有规定外，成片旧住宅区及零散旧住宅区均应按照实施细则的规定公开选择市场主体。市场主体资格丧失的，项目同时终止并调出城市更新单元计划，且自市场主体资格被取消之日起三年内不再受理该旧住宅区项目的城市更新改造申请。

　　财秘认为：在《实施细则》中规定对于与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，所在地块的总面积不超过6000平方米且占拆除范围用地面积的比例不超过三分之一的，可无须通过公开方式选择市场主体，以保持政策适用统一。

　　4、嘉兴（楼盘）住房公积金管理服务中心发布《关于调整我市住房公积金有关使用政策的通知》 ★★★嘉兴住房公积金管理服务中心：有关使用政策措施通知如下：（一）实行差别化的住房公积金贷款政策；（二）简化住房公积金贷款额度与留存额的计算方式；（三）调整职工购建房提取住房公积金对象范围；（四）上述规定自9月10日起实行，与上述政策不符的相关政策规定停止执行。

　　CAIJING MISHU今日看点

　　1、华夏幸福(600340)与平安城科签署合作备忘录，科技赋能行业生态★★★★中国网地产：近日，平安城科和华夏幸福签署合作备忘录，双方在孵化新型智慧产城科技运营平台、行业及智慧城建和智能建造生态平台、行业及大数据可视化平台、行业及建筑科技+金融的商业模式等方面开展全方位深度合作。

　　2、保利地产(600048)1-8月签约金额3099.59亿元，同比增长16%★★★★保利地产公告：2019年8月，公司实现签约面积197.93万平方米，同比增长19.48%；实现签约金额302.98亿元，同比增长9.90%。2019年1-8月，公司实现签约面积2021.87万平方米，同比增长13.11%；实现签约金额3099.59亿元，同比增长16.19%。

　　3、阳光城(000671)前8月合约销售金额1230.08亿元★★★阳光城：前8月合约销售金额1230.08亿元，权益销售金额788.03亿元。销售面积983.47万平方米，权益销售面积624.21万平方米。

　　财秘认为：2019年8月，公司共计获得5个土地项目，新增计容面积208.54万平方米，截至本公告日，公司需按权益承担对价款18.55亿元。

　　4、旭辉控股前8月累计销售金额约1167.5亿元★★★旭辉控股：2019年1-8月，集团累计合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约人民币1167.5亿元，合同销售面积约690.83万平方米，合同销售均价约人民币1.69万元╱平方米。

　　财秘认为：2019年8月，集团合同销售（连合营企业及联营公司的合同销售）金额约人民币137.6亿元，合同销售面积约96.56万平方米。合同销售均价约人民币1.42万元╱平方米。

　　5、绿城集团前8月总合同销售金额约1023亿元★★★绿城集团：1-8月，绿城集团累计取得总合同销售面积约554万平方米，总合同销售金额约人民币1023亿元。2019年8月，绿城集团销售2820套，销售面积约38万平方米，当月销售金额约人民币109亿元，销售均价约为28542元/㎡。

　　财秘认为：2019年1-8月，绿城集团取得合同销售面积约267万平方米，合同销售金额约人民币672亿元，其中归属于集团的权益金额约为人民币369亿元；2019年8月31日，集团另有累计已签认购协议未转销售合同的金额约人民币27亿元，其中归属于集团的权益金额约为人民币16亿元。

　　CAIJING MISHU资本市场

　　1、防火墙已铸,降准资金难以违规进房地产业 ★★★★★澎湃新闻：中原地产张大伟认为，此次降准不是为了刺激房地产，降准前已经多次收紧房地产政策，筑大坝，避免资金流入房地产。同策研究院张宏伟也认为，当前政策对楼市资金的“窗口指导”防火墙已铸，即使市场上有钱，也难违规进入楼市，短期起码至四季度楼市调控继续，市场调整基本面不变。

　　2、率先“试水”LPR房贷利率新政，招行深圳首套房新利率上浮0.005%★★★★★界面：房贷新政开始落地。9月5日起，招行深圳地区部分房贷业务利率已经挂钩LPR（贷款基础利率）。据了解，招行深圳地区目前首套房利率为5.15%，二套房利率为5.45%，分别较原利率上浮提高0.005%和0.06%。

　　3、部分银行提高开发贷门槛，房企融资凛冬渐近★★★★中证报：长三角、珠三角等地区银行负责人称，房企开发贷长期受名单制管控，预计接下来名单范围可能进一步缩小，或者上收地方分行开发贷业务的部分权限。除了缩小名单外，不少银行业内人士预计，房企开发贷的定价也将快速提升。

　　4、超8成房企归母净利润同比增长★★★★新京报：新京报联合亿翰智库推出《2019年上半年上市房企归母净利润率TOP50》榜单。榜单显示，超8成房企实现归母净利润增速同比增长态势，归母净利润下降的企业中，除了中小企业占比较多，恒大、招商蛇口、远洋、旭辉等规模较大的企业也在负增长的行列。

　　财秘认为：由于单一考察归母净利润率（归母净利润/营业收入），会受非经常性损益、营业外收入和投资物业重估等因素的影响，因此本榜单同时考察企业的归母净利润规模，以期全面反映上市房企的盈利水平。

　　5、新京报、亿翰智库联合发布《2019上半年上市房企融资成本TOP30》★★★★新京报：将30家典型房企分为1000亿以上、600亿-1000亿和600亿以下三个梯队，2019年上半年三个梯队房企的平均融资成本分别为5.2%、6.5%和5.8%。一梯队较2018年末下降0.4%，二梯队较2018年末上升0.5%，三梯队较2018年末上升0.1%。

　　财秘认为：对一梯队的房企而言，偿债能力较强，违约的风险低，向银行和非银行机构的融资申请更容易获批。值得关注的是，第二梯队的房企平均融资成本反而高于三梯队的房企。对此，亿翰智库分析人士认为，在行业增速放缓的背景下，第二梯队的房企愿意加杠杆以把握弯道超车的机会。不过，综合来看，三梯队房企融资难和融资贵的问题也很突出。因此，在融资收紧的背景下，中小型房企面临着更大的挑战。

　　6、招商蛇口拟发行10.5亿元购房尾款资产支持票据★★★★上清所：招商局蛇口拟发行2019年第一期购房尾款资产支持票据。募集说明书显示，本次资产支持票据的注册金额为100亿元，本期发行规模为10.5亿元，票据期限3年（循环期2年，分配期1年），发行日2019年9月11日，起息日2019年9月12日。

　　财秘认为：发起机构计划将本期资产支持票据募集的10.5亿元用于偿还金融机构借款。

　　7、华夏幸福为九通投资20亿元的永续信托贷款提供担保★★★★华夏幸福公告：其间接全资子公司九通投资拟与中原信托签署《永续信托贷款合同》。中原信托拟设立信托计划，将信托计划项下不超过20亿元人民币的信托资金向九通投资发放永续信托贷款。华夏幸福为九通投资20亿元的永续信托贷款提供担保。

　　财秘认为：这已是华夏幸福三天内签署的第二笔永续债券。9月4日时，中信信托有限责任公司还拟设立“中信信托·信颐1号债权投资集合资金信托计划”，并通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行永续债权投资，金额为不超过40亿元人民币。该笔永续债与6日签署的20亿元永续债的利率相同，均为9.5%-12%，且利率调整日均为贷款放款日起每届满1.5年的对应日。

　　8、世茂集团20亿元住房租赁信托ABS获上交所受理★★★上交所：开源-世茂-华能20亿住房租赁专项ABS已获受理。受理债券名称为“开源-世茂-华能2019年住房租赁信托受益权资产支持专项计划”，发行人为上海薇捷企业管理有限公司（该公司实际控制方为世茂集团）。9、保利集团35亿元公司债券挂牌发行，利率最高3.80%★★★上交所：中国保利集团有限公司成功发行35亿元公司债券，该债券将于2019年9月9日起在上交所上市，并面向合格投资者交易。本期债券分为两个品种，品种一期限3年，票面年利率3.35%，发行总额30亿元。品种二期限5年，票面年利率3.80%，发行总额5亿元。

　　财秘认为：募集资金拟将34.54亿元用于偿还到期债务，剩余部分用于补充营运资金。其中，29.54亿元拟用于偿还发行人2014年9月4日发行的“2014年中国保利集团公司企业债券”本金及本年度应付利息；5亿元拟用于偿还发行人本部的银行贷款。

　　10、阳光城目前实际发生担保额856亿元，占归母净资产372.48%★★★阳光城公告：为6家子公司及2家参股公司提供担保，该担保已获董事会投票通过。上述两类担保合计总额度1379.37亿元，实际发生担保金额为855.92亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产372.48%。

　　财秘认为：截至目前公司及控股子公司对参股公司提供担保总额度为151.75亿元，实际发生担保金额为105.82亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产46.05%。公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保总额度为1227.62亿元，实际发生担保金额为750.51亿元，占最近一期经审计合并报表归属母公司净资产326.43%。

　　11、板块指数★★★

　　9月6日同花顺(300033)地产板块指数截至收盘报1653.999，涨幅为-0.11%，成交额为106.5亿元。

　　CAIJING MISHU土地市场

　　1、天津（楼盘）城投置地16.67亿拿津南地★★★★★观点地产网：9月6日，天津成功出让津南区一宗综合用地，竞得人为天津城投置地投资发展有限公司，成交价为16.67亿元，折合楼面积9956元/平方米，溢价率0.12%。

　　财秘认为：天津市分别于9月4日、5日成功出让9宗地块及2宗地块，上述两日土地出让总成交价达89.59亿元。据此计算，天津市于4日至6日土地出让成交总价达106.26亿元。

　　2、广州（楼盘）增城朱村12.44亿挂牌宅地，最高限价18.04亿★★★★观点地产网：9月6日，广州市增城朱村挂牌1宗居住用地，起价12.44亿元，楼面起价11000元/平方米，地块将于10月8日上午10时限时竞价。根据出让协议，此地块采用“竞价+竞自持+摇号”的竞拍方式，设定最高限制地价为18.04亿元，最高楼面价约15950元/平方米。

　　财秘认为：挂牌成交价包括48000平地下车库及设备用房的土地出让金，若地下车库及设备用房的实测面积超过48000平方米，超出部分则按相关规定补缴出让金。同时自持部分作为租赁住房，持有年限与土地出让年限一致，不得分割处分，抵押、转让须与本项目全部自持租赁住房整体一并办理。

　　3、银洲地产联合体26.17亿揽获江苏启东（楼盘）3宗地块★★★★观点地产网：9月6日，江苏启东三宗涉宅地块入市出让，分别为1966地块、1967地块、1968地块，最终全部由银洲地产、天宏科技、宏丰科技、展驰科技、恒德科技、恒源科技等6家公司组成的联合体打包揽获，总成交价约26.17亿元。

　　财秘认为：三宗地块东至公园南路，西至江海南（楼盘）路，北至世纪大道，总出让面积22.79万㎡，总建筑面积66.72万㎡，起拍总价23.29亿元。另悉，于7月，启东本土房企鑫城城建拿下1904地块南侧一宗宅地，编号为1942，成交金额10.8亿元，楼面价7994元/㎡，溢价率10%。

　　4、绿城13.43亿元竞得浙江宁波（楼盘）两宗商住用地★★★中国网地产：9月6日，浙江省宁波市鄞州高新区以挂牌方式成功出让2宗商住用地。最终，绿城以134298.55万元竞得，两宗地的总出让面积66094㎡，总起始价125049.85万元。

　　财秘认为：出让条件显示，两宗地块城镇住宅用地计容总建筑面积（含配套用房）比例不超过计容总建筑面积的60%，商务金融用地计容总建筑面积与零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、娱乐、其他商服用地计容总建筑面积的比例为85%：15%。

　　5、上海中梁5.29亿元竞得温州（楼盘）商住地，溢价率21%★★★观点地产网：9月6日，温州瑞安市1宗商住地入市交易。经过83轮竞价，地块最终由苍南县梁睿房地产开发有限公司（上海中梁）以总价5.29亿元竞得，楼面价10015元/平方米，溢价率21.06%。

　　财秘认为：中梁发布的半年业绩报告显示，其上半年共收购70个新项目，已收购地块的平均成本为每平方米3934元，主要透过招拍挂公开市场获取，中梁控股应占土地代价合共为252亿元，权益比79%。

　　CAIJING MISHU机构观点

　　西南证券(600369)：目前时点市场的系统性风险充分释放，托底信号显现，看好利空出尽估值修复行情维持板块“强于大市”的投资评级，推荐万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团(600383)、中南建设(000961)等。

　　CAIJING MISHU每日专题

　　德国建立以保护租户权益为核心的住房租赁法律体系德国对租赁市场予以全面规范、对租户予以充分保障的关键法律，是《民法典》中的《住房租赁法》。德国政府关于租赁市场的法律，在二战后的大管制阶段即已出现，但当时推行的是严格的租金管制和政府分配，行政手段为主，并不是培育租赁市场长期、稳定、规范发展的制度设计。1960年，《关于减少住房统制经济和关于社会租赁和租赁权的法律》出台,考虑到社会住房大供给对住房供应的改善以及进一步促进住房供应的需要，部分地放松了管制措施，允许租金适度上调。1971年的第一部《住房解约保护法》，标志着政府对于租赁市场的治理目标，从住房短缺时期的管制思想，向供需逐渐平衡时期的保障需求侧思想和鼓励供给侧思想的转变，并不断地调整和丰富，形成了覆盖解约保护、租金限制、当事人变更、改造升级等多项租赁双方合同关系的较为完备的、市场化的《住房租赁法》体系。图表1：1971年来，政府不断修改完善《住房租赁法》

　　法律保障租约，默认为无固定期限合同。房东若要签订固定期限合同，必须在出租时就向租客书面说明自己在租约到期时对住房另有所用，合理用途仅限于（1）希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住，（2）合理的拆除、改建或修复住房的需求，如果继续出租将给这些举措带来巨大困难，（3）有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。房东不得随意解除租约，提供解约保护。房东不得随意解除租约，仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同：（1）承租人违反合同规定；（2）房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住；（3）通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益，如若继续租赁，房东将遭受重大经济损失。

　　CAIJING MISHU产业数据

　　8月95家典型房企的融资总额为753.72亿元，环比下降52.7%，同比下降21.3%。其中，本月企业境内外发债总量378.44亿元，环比下降55.4%。本月房企发债成本5.67%，环比下降1.13个百分点；其中境外债券融资成本6.95%，较于7月下降0.60个百分点，主要由于8月房企境外发债较少，而且数额最大的一笔融资利率最小，从而拉低了本月的境外融资成本，进一步拉低了8月的整体融资成本。1、2017年1月-2019年8月95家监测企业融资额统计图