克而瑞何明：从TOD到COD模式，5G将彻底改变城市规划逻辑！

　　近日在沪隆重召开的《硬核式创新——5G时代房地产前瞻论坛》上，易居企业集团·克而瑞城市运营部总经理何明，向现场来自房地产开发商、产城运营商、通信运营商、软硬件供应商等产业链各方近200位与会者，及视频直播在线近千观众，发表主题演讲《5G智慧物联，赋能地产创新》，并发布预测：5G将改变城市规划逻辑——从TOD模式转向COD模式。

　　■ 5G+房地产全新思维模式：第一性原理

　　何明首先提出以特斯拉CEO埃隆·马斯克推崇的思维模式“第一性原理（First principle thinking）”进行思考，从技术层面进行演绎，结合房地产，梳理核心痛点，推演未来应用场景的变化。

　　■ 核心痛点梳理，形成指向性创新

　　□ 交通拥堵/不便：

　　大城市交通拥堵，通勤时间长

　　偏远地区交通不便，出行困难

　　交通事故多，安全隐患大

　　□ 就医困难：

　　医疗资源分配不均

　　排队时间长，病床紧张

　　就医成本高

　　□ 教育难点：

　　教育资源分配不均

　　优秀的师资力量有限

　　教育需求日益增大

　　□ 商业痛点：

　　购物中心千篇一律，产品同质化高

　　实体购物消费耗时，便捷度不够

　　购物效率低，消费感受欠佳

　　□ 生活便利度低：

　　日常垃圾分类繁琐

　　快递上门时间不匹配

　　居所类似酒店，使用价值低

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　　■ 技术升级迭代，催生应用场景创新

　　□ 高精度地图：5G落地，未来地图精度将越来越高，且能接入各类生活应用，地图功能逐渐强大，或能成为智能应用入口。在降低能量付出的基础上，提升了应用的体验；

　　□ AR/VR普及实现：创新娱乐休闲方式，视角切换，观影体验提升，成本降低，但体验感远优于传统方式；

　　□ 智慧文娱：5G在地产领域，能够通过VR、AR等技术带来智慧文娱革新性的改变；

　　□ 智慧商业：通过物联网技术形成购物闭环，构建高效的智慧商业；

　　□ 社区商业：5G带来的体验感有可能让社区商业成为更主流、更高阶的商业模式——距离更近，付出能量更小，信息量更大；传统购物中心面临巨大压力；

　　□ 智慧教育：实现足不出户的自主学习，疏解学校功能，缓解师资压力，实现教育公平；教育资源头部化，传播更广泛；

　　□ 智慧医疗：健康管理将形成数据闭环，与智能家居形成完整链条。让基础医疗社区化，拆解医院的功能，实现高效的医疗检测服务；

　　□ 智慧交通：无人驾驶能降低城市出行成本，但随着出行量的上升，不一定高效；无人驾驶的安全性能不是痛点，解放时间才是；

　　□ 智慧物流：在物联网自动化配送体系下，社区建微仓、仓储空间的重塑将让物流更为高效；

　　□ 智能家居：从封闭的体系走向开放的体系，实现智能家居大数据的价值重塑，万物互联，传统墙体或将被人机交互界面所替代；

　　□ 智慧产城：5G低时延的背景下，智慧产城将从“宜居宜业”升级到“居业分离”，彻底改变未来产城的选址特点。

　　以上基于5G技术的应用场景创新，将从根本解决医疗、商业、交通、教育、生活便利度等城市方方面面的核心痛点，进而从根本上改变城市规划逻辑。

　　■ “大定理”支撑：信息、能量、空间的动态平衡

　　何明阐释了信息、能量、空间三要素的动态平衡：信息越多，对能量消耗的需求越小，空间活动也随之重新分布。例如农业社会向工业社会发展的初期，信息集中在城市中心，因此大量人口涌入城市，城市化现象明显，形成高密度的城区空间。而5G具有低时延、高速率、大容量、覆盖广泛等几大特点，未来必将带来信息量的数倍甚至数十倍增长。信息量的大爆发，将使得空间区位的分布重新寻求平衡。

　　结论：5G将改变城市规划逻辑——从TOD模式转向COD模式

　　基于上述分析，何明提出预测：未来城市规划的模式将从TOD模式 （transit-oriented development）转型为COD模式（community-oriented development）。TOD模式即以公共交通为导向的开发模式，在轨道交通、公共交通的节点规划商业、商务等功能，再往外规划公园、住宅等。未来5G时代的COD模式将以社区为中心，智慧社区将是开发商建设重点、核心单元，围绕社区规划商务、医院、学校、商业等，城市实现去中心化，土地价值将被重塑。

　　未来将迎来教育家庭化、智能家居延长居家时间、基础医疗社区化、物流自成闭环、产城可分-居业分离、商业规模趋小-大型Mall面临挑战。短期来看，智慧城市有强大驱动力；智慧社区是开发商建设重点，两者可完美对接。

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