实探｜新政出台一月后，临港楼市大变样：售楼处看客寥寥，销售组团“吃鸡”，记者登门看盘遭拒……

　　快快快，来拉我，（游戏）开黑了。”上海自贸区临港新片区内，颐景园江南院项目的八九名销售整齐地坐在售楼处前台和签到桌处，吵闹着要一同开局打王者荣耀，还有一组已经在“吃鸡”的工作人员在高声呼喊“谁有充电宝，我都打没电了”。

　　在销售组队“开黑”的映衬下，该楼盘售楼处显得格外冷清，记者是当时唯一一名来该楼盘看房的购房者。

　　临港的楼市已如此惨淡了吗？

　　一个月前，临港新片区针对吸引国内和国际各方面的人才提出了12条政策的消息传出，记者第一时间前往临港实探，发现各楼盘售楼处人满为患，登门拜访的购房者需要在门口排队15分钟以上，等候销售人员的讲解。

　　上海（楼盘）中原地产数据显示，8月，临港新城板块成交面积为98218平方米，环比上涨148.94%，均价2.7万元/平方米，环比上涨22.59%。

　　从现场情况以及当月成交数据来看，临港楼市活跃度确有显著提升。

　　然而，记者一个月后再度以“购房者”的身份前往临港实探时却发现，临港的售楼处情形发生了翻天覆地的变化，各大售楼处人烟稀少，看客寥寥。

　　那么，临港楼市的去化实况到底如何？是谁撑起了临港新城的成交量？细则未明，此前缴纳意向金的客户最终买房成功了吗？

　　01抢购一空

　　我们6月开盘时认筹率不高，但临港新片区消息出来后，8月中旬就清盘了。”颐景园江南院的销售对记者表示，目前江南院已经没有在售房源了，只剩下19套别墅还在取证，预计批下来后首付比例也不会是35%，7成或者全款的概率较大。

　　据记者了解，颐景园江南苑于6月5日开盘，推出高层和别墅共172套房源，彼时认筹率不过13.28%，去化速度缓慢。但临港新政消息传出后，一度遭到疯抢，排队看房的队伍可达数十米，于8月中旬宣告售罄。

　　从众多房源引人疯抢到售空售罄无房可卖，记者亲赴临港感受到的变化并不止这一处。

　　8月，临港楼盘销售对于社保在3-5年间的单身购房者持欢迎态度，并依据新政若干条款推出了缴纳预定金的方式让由于感兴趣的购房者在细则未出之间可以抢先预订房源。一个月后，多数售楼处已明确表示拒绝接待不符合当前购房条件的购房者。中建锦绣熙岸的案场销售胡志（化名）就直截了当地询问记者：“您符合条件（5年社保+已婚）吗？不符合的话，建议您去其他楼盘看看。”

　　在记者多次重申符合当前购买条件的情况下，胡志才颇为不耐地开始讲解楼盘信息，最后还直言：“我们这个户型没有样板房，喜欢也不用看，直接签就行。”

　　“不看样板房就直接盲签，之前也是这样卖吗？”面对记者的疑虑，胡志回应称：“之前的几十套都是这样卖的，你现在不订，隔段时间就没了。”

　　“临港楼盘的开发商腰杆子都硬了起来。”易居新房中介陈凯（化名）对记者解释道，之前都是临港的楼盘求着中介多带人来看盘，现在不一样了，都是中介求着他们多给几套现有的房源让中介卖。

　　记者发现，在新政消息出来后，多数临港片区楼盘反应迅速，售楼处销售的宣传均以位于自贸区临港新片区、未来升值空间巨大为卖点。

　　以临港海湾板块的碧桂园凤凰城为例，其于5月7日开盘推出212套房源，平均月签约套数约25套。新政规划消息传出后，该楼盘属于此次划分的自贸区临港新片区先行启动区范围内，凤凰城便以此为卖点重点宣传，偌大的宣传海报铺满了售楼处门前院墙，赤裸裸地写着“买临港当选先行启动区”十个。宣传效果也十分显著，8月，该项目的网签套数上涨了一倍有余，在客多不愁卖的情况下，凤凰城甚至将购房者订房后缴纳首付款的期限从此前的半个月大幅缩短至3天。

　　上海中原地产数据显示，8月，上海商品住宅成交面积TOP10中，第一名保利玲珑公馆和第四名瑞和上海印象均位于自贸区临港新片区范围内。

　　记者走访发现，由于新政细则未出，拉动临港地区成交量的并不是新片区内社保缴纳3-5年的单身人才。

　　“事实上，8月份上涨的成交量都是由符合目前购买条件的购房者拉起的。此前，临港楼盘偶有浦东新区的购房者来买，现在静安区、闵行区等之前从不考虑临港区域的购房者都跑来购买用于投资。”陈凯对记者表示，目前，临港新盘基本都已售罄，个别有房源的楼盘也不愁卖，这种情况下，谁也不会给有可能符合未来新政标准的购房者留房。

　　现如今，新政真正想要惠及的在自贸区范围内的单身人才购房者或面临无房可购的尴尬境地。

　　保利的销售一直联系我退款，我现在连电话都不敢接，因为退了就很难以同等价位买到这个房子了。”在新政消息出来次日就已缴纳预订金订房的单身人士王润（化名）面带难色，“明明是想吸引我们这样的高精尖人才到临港建设发展，可真正得利的却是楼盘开发商和一些投资客。”

　　如其所言，陈凯向记者展示的微信聊天截图显示，多位此前缴纳预定金的购房者，每日都在询问是否要退款了，退了之后还能不能买到。

　　有业内人士表示，自贸区临港新片区的新政策，本意是为了吸引人才，为人才提供居住等便利条件。但就目前情况来看，真正将临港新房抢购一空的却是此前犹豫未曾下手的刚需客以及买涨的投资者，这显然违背了新政的初衷。

　　03内含隐患

　　在新房市场火爆、多个售楼处抢购一空的情况下，众多社保不满5年的购房者逐渐将目光转向了商铺、公寓等不受限的项目。

　　与由于无房可售而看客寥寥的临港住宅楼盘售楼处不同，南汇新城芦潮港中铁十七区的商铺售楼处背景音乐激昂，案场销售周围围着数名面容紧张的购房者，恍惚间，记者似乎身处在一个月前的临港住宅楼盘售楼处中。

　　但在临港楼市火爆的背后，却也深藏隐患。

　　上海中原地产首席分析师卢文曦在接受《国际金融报》记者采访时表示，临港短期的需求释放有很大程度的投机、从众心理存在，随着时间的沉淀，购房者会慢慢冷静下来，市场也会随之降温，最终还是要根据政策的落实情况、与市场预期匹配度等方面来调整。

　　在市场冷静下来后，购房者所购房源未来或也面临出售困难的情况。

　　贝壳研究院数据显示，自临港新片区消息公布后，该地区的房屋成交热度显著提高，区域内二手房交易量占全上海的比重从7月的1.4%上涨至8月的4.6%，但这一比例在上海贝壳研究院院长陈泽帅看来并不算高。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，目前临港开发商对于未来的市场走势也没有明确的方向，所以在今年行情预期不好时，也会选择趁现有新政热潮还在时继续推盘抢客户。而持续的新房供应对二手房市场而言是不利的，一是临港的潜在二手房供应较多，未来去化存疑；二是目前临港二手房价格较高，预计后期不会持续上涨，甚至会有下跌情况出现。

　　对于二手房市场，卢文曦也报以同样的态度。他认为，临港新房供应丰富，选择面多，短期内鲜有人选择接盘二手房，况且眼下具体细则未出，政策对市场造成的影响程度未明，这些问题都是购房者需要在购买前考虑的。

　　眼下，临港楼市正处受购房者追逐的风口浪尖，或许只有等潮水退去了，才知道其中泡沫有多大。