实踩天府新区119亩地 “低门槛+断供”是关键

　　9月5日，成都市公告资源交易服务中心公告显示，将于9月26日拍卖出让三宗商住用地，为9月的土地供应打响了“第一枪”。其中位于天府新区万安片区的两宗住兼商用地尤其引人注目——

　　一号宗地

　　出让面积50.2亩，最大容积率2.0，可开发体量约6.69万㎡，宗地起拍单价为1200万元/亩，折合楼面地价9006.6元/㎡，起拍总价约6亿元；

　　二号宗地

　　净用地面积99.6亩，其中出让面积68.5亩，最大容积率2.0，可开发体量约9.12万㎡，起拍单价1100万元/亩，折合楼面地价8256.4元/㎡，起拍总价约7.5亿元。

　　和其他区域相比，天府新区的土地供应节奏极慢。截至8月31日，天府新区已成交10宗地中仅3宗地为涉宅地块（含纯住宅、住兼商和商兼住用地），其余7宗地均为挂牌出让的纯商业用地，因此新入市的这两宗住兼商地块迅速引起了行业的关注。

　　不过，在融资渠道收紧的大环境下，近期房企在进行拿地研判时都越发谨慎，宗地到底值不值得入手，还是要看地块自身的成色与品质。基于此，锐理君迅速对宗地进行了实地探踩。锐理君认为，对于这两宗地，就两个字：盘它！

　　宗地实探体量适中 易拿易打造

　　一、二号宗地相距不远，直线距离约300米。两宗地所在的天府新区万安片区，在楼市的版块划分中，属于麓山版块，这里是天府新区的门户。沿着麓山大道一路向东，再向南转入万福寺路，一二号宗地就依次分布在万福寺路西侧。

　　△一、二号宗地相对位置及周边情况示意图

　　一号宗地：无特殊配建 6亿起拍

　　一号宗地位于中德麓府小区东南侧，北临规划道路，东至万福寺路，南临启元一街，西至开元寺街，目前除万福寺路之外，宗地周边的路段仍在建设当中。

　　宗地净用地面积约50.2亩，体量适中，在其6.69万㎡的可开发规模中，商业占比不小于10%，不大于12%。从现场来看，一号宗地未实施打围，内部无未拆除的构（建）筑物，竞得人需要自行清理内部的杂树、弃土等，并处理宗地与周边的地势高差。

　　△一号宗地内部及周边情况

　　二号宗地：方正优质 配建幼儿园

　　二号宗地位于一号宗地以南约300米处，东至万福寺路，南北两侧分别是启元四街和启元三街。目前宗地周边虽未完全通车，但路网基本形成，开放通车只是时间问题。

　　宗地净用地面积99.6亩，其中靠万福寺路一侧的计价部分（地块1）约68.5亩，未计价部分包含10亩的幼儿园建设用地（地块2）和21.2亩体育场馆用地（地块3），商业占比不大于12%。二号宗地同样未实施打围，宗地内部除了弃土和杂树之外，还有坑塘和废弃塔基，这些都需要竞得人自行处理。相较于一号宗地，二号宗地形状更为方正，易于后期规划。

　　△二号宗地内部及周边情况（图中塔基已废弃）

　　出让条件出让文件显示，一二号宗地均设有最高限价，除了基础的配建要求比如单处建面不小于30㎡的市政设施用房、机动车停车位不小于100辆的公共立体停车库等之外：

　　1. 一号宗地需配置不少于总计容建面10%的保障房（近7000㎡），单套建面为90-120㎡；2. 二号宗地内配置不少于总计容建面8%的保障房（约7300㎡），单套建面为90-120㎡；3. 二号宗地内需配建并无偿移交幼儿园一所，规划为15个班额、450个学位，校舍建面不低于6800㎡；4. 二号宗地内需配建并无偿移交体育场馆一处，场馆总造价不低于2000万，包含5人制足球场、网球场、篮球场、羽毛球场、乒乓球场、游泳池等室外场地及约1000㎡的基本功能服务用房。

　　市场扫描 配套发力+宅地断供

　　从地块的成色及出让要求来看，宗地自身都中规中矩，竞得人进行常规处理即可，虽要配建保障房、幼儿园等，但占比不多，影响较小。锐理君认为，对于很多房企来说，这两宗地都是不可错过的机会。

　　机会一：新区新规划 新貌新万安

　　近几年，随着麓山版块周边及自身开发强度提高，“配套缺失”这一缺点正在被弱化。

　　根据锐理君获得的一份天府新区用地规划图来看，本次出让的一二号宗地所在区域（周边1公里范围内），统筹规划了商业、教育、医疗、交通等配套资源。

　　△宗地周边用地规划图

　　（图中二号宗地内的“小学用地”已改成体育场馆建设用地）

　　教育资源除了二号宗地需要配建的幼儿园之外，合能枫丹铂麓西侧及其北侧各有一宗幼儿园用地，中德麓府还配建了启元二街南侧的一所九年制学校（工程名：大石学校），目前在建；

　　△在建中的大石学校

　　生活配套在每一所幼儿园旁，都同步规划了一处社区综合体用地，农贸市场、公厕、停车场等一应俱全，这种密集分布的社区型综合体，将会成为以后区域的重要生活配套；

　　轨交资源目前地铁6号线在建中，规划中的14号线和26号线将分别与6号线的麓山大道站以及沈阳路站交汇（规划），一号宗地到麓山大道站的距离约1公里，二号宗地到沈阳路站的距离约1.5公里。

　　机会二：宅地断供五年 非产业用地惹人“馋”

　　拿地“门槛高”是天府新区土地市场的一个重要特征，最主要的是，天府新区出让的宗地多伴有产业准入条件或一般配建条件。

　　锐理数据统计显示，2018年1月至2019年8月，天府新区共拍卖出让了19宗地，其中11宗地明确提出了高标准的产业准入条件，剩下的8宗地中，6宗地都涉及到幼儿园、农贸市场等配套建设条件，出让指标与本次出让的两宗地相似。相较于前者，后者这样的拿地门槛要低很多。

　　△2018.1-2019.8 天府新区楼面价11000元/㎡以上无产业准入条件宗地成交情况

　　从结果来看，房企对于这些地块兴趣浓厚，所有地块均溢价成交，且4宗地的楼面地价达到11000元/㎡以上。包括德商、中海、首创等房企均有所斩获，地块溢价率最高达55%。

　　经查询，一二号宗地周边两公里范围内，商住用地已断供5年。不过，区域内还有数宗商住类用地待出让，随着配套的落地，接下来区域土地价值还有较强的追涨动力。

　　机会三：麓山包揽地价TOP3 产品待重新定位

　　同时，锐理君注意到，2016年以来，天府新区成交宗地楼面地价最高的三宗地均位于麓山版块，包括13956元/㎡的中海地块、13881元/㎡的德商地块和12108元/㎡的保利地块，这些宗地都有统筹住房、幼儿园、市政用房等配建要求。更重要的是，这是麓山版块全面豪宅化的一个重要信号，身在其中的万安片区，其产品也面临提档升级。

　　△2016.1-2019.8 天府新区成交楼面地价TOP3

　　目前万安片区的住宅成交主要来自于中德麓府和合能枫丹铂麓，两个项目的开发已经进入后半程，区域需要全新的项目，以新的产品定位，来补充区域的住宅供应，这也是一二号宗地的机会所在。放在整个麓山版块来看，两宗地9000元/㎡左右的起拍价属于正常范围，而1-2年甚至更长的时间差之后，这个价格就会显得更加“温柔”了，产品的溢价空间也就更大。

　　看到这里，天府新区万安片区这两宗住兼商地块，其机会和难点都一目了然。机会点>>天府新区少有的、无产业准入条件的住宅类地块，机会难得；>>两宗地的面积都不大，9000元/㎡左右的起拍价，在这样的配建条件之下并不苛刻，宗地总价仍在可控范围，拿地的风险小很多；>>土地断供五年，令万安片区成为麓山版块的一个“短板”，但区域前期住宅供应进入尾声，此次恢复土地供应，是房企抄底的一个好机会。难 点>>万安片区的更新必定需要时日，这将考验房企的产品设计、营销能力；>>区域的商业还是短板，大型商业缺位，仍然是未来要重点解决的问题。

　　总而言之，对于有拿地需求和资本的房企来说，这两宗住兼商用地值得关注与入手。

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