多家投行推荐“买入” 禹洲地产核心利润率冲向TOP20

　　摩根士丹利今日发布禹洲地产（01628.HK）首次覆盖报告，给予“买入”评级，目标价4.61港元。摩根士丹利指出，禹洲地产一直以来坚持区域深耕，合约销售稳健增长，公司积极布局一二线城市，3,400亿土储货值潜力巨大，盈利亦表现优异，核心利润率优于行业，股息率高达13%。

　　自上月27日，发布中期业绩后，禹洲地产就成为投行调研的“网红”。 昌国际发布研究报告指出，禹洲地产（01628.HK）2019年上半年业绩符合预期，维持“增持”评级，目标价5.60港元。同时，麦格理、瑞信银行、中金等对禹洲维持 “跑赢大市”评级；天风证券、中泰国际证券等对禹洲给予“买入”评级，目标价分别为6.09港元、5.70港元。

　　核心净利润率、净利润率等指标，禹洲地产都处于行业领先地位，而据和讯房产就净资产收益率、净负债率等指标、财务健康等多维度的第三方测评，禹洲地产也排名靠近前20。盈利能力等数据行业靠前，估值又有足够吸引力，促使近期调研禹洲地产的投行数量和质量，都比中期业绩前更高。

　　十年派息：相当于IPO价格2.7港元的97%

　　2019年上半年，禹洲集团总收入同比上升25.91%至人民币116.37亿元，创历史新高。其中，母公司拥有人应占利润同比上升23.22% 至16.39亿元；核心净利润约为人民币13.97亿元，同比增长20.63%。同时，禹洲手握现金金额达389.26亿元，较2018年12月31日的292.79亿元上升32.95%。

　　禹洲坚持股东利益最大化，宣派十周年特别股息在内的中期股息共0.15港元，合计派息同比增加62.1%，派息率高达46.81%。上市十周年来，禹洲地产每股已累计派息2.62港元（经红股调整后），相当于IPO价格2.7港元的97%。

　　此外，上半年，禹洲继续拓展多元化融资渠道，致力于平衡财务风险及降低资金成本。期内，禹洲地产成功发行总额为15亿美元的优先票据，受到资本市场广泛认可及肯定。禹洲还与中国工商银行(601398,股吧)(601398)正式签约，纳入中国工商银行总行级客户名单，深化银企战略合作。

　　凭借业绩的稳健增长、均衡的规模利润、良好的市场口碑、多元的业务开拓以及对城市化浪潮的身体力行等优异表现，禹洲地产屡获奖项，受到大行及券商的积极评价。截至2019年上半年，共有境内外23家券商覆盖，其中，天风证券在今年首次覆盖，予以“买入”评级与6.09港元的目标价格。

　　值得一提的是，在9月5日举办的第二届“新财富最佳IR港股公司评选”中，禹洲从460家候选上市公司中脱颖而出，获得“最佳IR港股公司”的荣誉，再次印证公司的投资者关系管理工作受到来自境内外的监管机构、券商、分析师、财经媒体及个人投资者等多方面的一致肯定。

　　控成本能力：行业领先

　　和讯房产的测评显示，禹洲地产在控成本方面相对其他房企更强。根据中期业绩数据，截至2019年6月30日，禹洲地产累积合约销售金额为人民币284亿7,376万元，同比上升32.47%。但在销售业绩大幅增长的同时，公司的销售及分销成本和行政开支却并没有同步增长。以销售费用为例，去年同期是1.94亿元，而在今年中期这一费用已经压缩至1.8亿元。在合约销售金额上升的同时，禹洲地产的销售费用为什么反而出现下降？

　　禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓说，主要是因为近几年禹洲地产坚持区域深耕，实现了更多的行政和销售费用的分摊。目前，禹洲地产销售贡献最多的是长三角，然后是海西、环渤海等六大都市圈，在这些都市圈通过深耕，可以将费用分摊到更多项目，进而实现单项目费用的最低化。

　　禹洲地产执行总裁许珂说，除了区域深耕，禹洲今年还加大了自销团队和自建渠道的比例，目前自销对业绩的贡献超过一半，销售费用比由第三方代理销售低。禹洲通过自建渠道，费用、成本进一步降低。

　　可以观察到，目前禹洲的人均产出正在不断提升。同时，禹洲还不断向内挖潜，费率、成本不断压缩。据和讯房产了解，从今年开始，禹洲还加大了集采、对外战略合作的力度。显然，这些措施眼下已经取得一定的成效。

　　低成本优质土储：未来业绩保障

　　摩根士丹利指出，禹洲擅长把握市场窗口以低成本补充优质土储，拿地态度审慎灵活，并且公司十分善于以收并购的方式拿地，有助于确保未来盈利空间。2019年，公司于地价尚未升温的第一季度积极纳储，以底价或较低溢价拿下9幅优质地块。2019年1-6月公司累计新增14块地，总建筑面积为212万平方米，权益建筑面积为153.4万平方米，对应货值约人民币503亿元，可售货值亮眼。截至6月底，禹洲总土地储备面积达约1,918 万平方米，可售货值超人民币3,400亿元，对应土地成本约人民币5,580元/平方米。按可售货值计算，超过80%的货值位于一二线城市，潜力可期，足以支撑公司未来3到4年的长期发展。

　　上半年，禹洲准确把握拿地的良好时机，在北京（楼盘）、上海（楼盘）等9个城市获取14幅优质地块，总建筑面积达到212万平方米，其中9幅地块为第一季度地价较低时以底价或低溢价率摘牌，为集团持续、健康、高质量的发展提供保障。截至2019年6月30日，禹洲已在全国布局30座城市，土地储备总建筑面积1,918万平方米，平均楼面成本约为每平方米人民币5,580元，货值超 3400亿元。按照货值计算，土储超过8成位于一二线城市。现有的土地储备足够集团未来三至四年的发展需求。

　　禹洲商业地产、物业管理等板块齐发力，为集团提供可持续稳定现金流，不断优化收入结构。上半年，禹洲的收入主要来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务四大业务范畴。其中，由于交付物业总建筑面积增加及平均销售单价上升，物业销售收入达人民币113.28亿元，同比上升25.97%；来自物业投资的收入约为人民币1.48亿元，同比增长约44.35%；物业管理业务录得物业管理费收入为人民币1.77亿元，较去年同期增加11.89%。

　　随着禹洲全国深耕战略的进一步深化，多元化业务的共同稳步增长，有助于推动禹洲的可持续及均衡发展，2019年全年合约销售目标人民币670亿稳健可期。时值集团成立25周年暨上市10周年的里程碑，禹洲地产创始人，董事局主席林龙安表示：“禹洲地产将继续秉持锐意进取、求真务实的拼搏姿态，继续把‘三驾马车 平稳发展’的优势传统发扬光大，为‘千亿征程’保驾护航。”

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