房贷利率换锚平稳过渡 未来存进一步下调可能

　　作者： 段思宇

　　[ 10月份，北京（楼盘）、上海（楼盘）、广州（楼盘）和深圳（楼盘）4个一线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.15%，相比9月份的5.14%上升1bp；二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%上升3bp。 ]

　　10月8日，房贷利率正式换锚，新发放个人住房贷款利率将有所调整。目前已有多地公布了基于LPR（贷款市场报价利率）的新版房贷利率。

　　纵观调整后的房贷利率，相比首套房，多数城市二套房贷利率微涨，但整体变动并不大，体现了利率稳定的导向。另外，目前大部分城市的房贷利率、放款周期基本平稳，虽有轻微波动，但平稳过渡仍是主流。

　　二套房贷利率普遍微涨

　　根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，首套房贷利率不得低于相应期限LPR，二套房贷利率不得低于相应期限LPR加60个bp（基点）。

　　以9月20日公布的5年期以上LPR计算，新版的首套房贷利率不得低于4.85%，二套房则不得低于5.45%。基于此，不少地方近期调整了房贷利率，比如北京、上海、天津（楼盘）、江西等地。

　　第一财经记者了解到，新规实施后，北京地区首套、二套个人住房贷款利率下限分别为5.4%、5.9%，即LPR基准分别加点55bp和105bp；上海地区首套个人住房贷款利率下限则为基准降20bp，即不得低于4.65%，二套房为基准加60bp，即不得低于5.45%；天津地区首套、二套利率分别为不低于5.15%和5.45%；

　　江西地区首套房为LPR基准利率，二套则为不低于5.45%。

　　值得注意的是，在一线城市中，上海首套房贷利率出现了在LPR基础上减点的情况，颇出乎市场意料。对此，接近央行上海总部的人士对第一财经记者表示，这主要是考虑到个人住房贷款利率对市场供求影响较大。

　　按照之前的情况，上海首套房贷款利率最低为基准利率九五折，约4.65%，如果按新定价机制，等于上海首套房利率要加20个点，将对市场产生较大影响。“不想因为LPR定价基准改革而影响到房地产市场原有的均衡，所以根据上海房地产市场总体‘量稳价稳’的态势，采取这一措施。”他进一步透露。

　　不过记者从沪上多位房贷经理处了解到，目前多家银行具体执行利率还未下发。

　　同时，可以看到，在执行LPR贷款利率后，相比首套房，多数城市二套房贷利率变化幅度稍大。易居研究院针对全国14个典型城市的报告也显示，按照贷款本金100万元计算，新规实施后，首套房的月供额比过去增加了6元，而二套房的月供额比过去增加了15元。

　　具体来看，10月份，北京、上海、广州和深圳4个一线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.15%，相比9月份的5.14%上升1bp；二套房的LPR房贷利率为5.61%，相比9月份的5.58%上升3bp。

　　杭州（楼盘）、苏州（楼盘）、南京（楼盘）、宁波（楼盘）、合肥（楼盘）、重庆（楼盘）、海口等二线城市首套房的平均LPR房贷利率为5.67%，相比9月份的5.64%上升3bp；二套房的LPR房贷利率为5.99%，相比9月份的5.94%上升5bp。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，采用新的利率定价机制后，房贷利率只有微小的变动，体现了利率稳定的导向。“就结构上来看，二套房利率的变动幅度稍大一点，另外，二线城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超过一线城市，这和二线城市房地产政策近期略偏紧的因素有关。”他称。

　　房贷利率存在进一步下调的可能

　　从全国主要的一二线城市看，目前房贷利率水平相比二季度有轻微波动，但多数城市依然维持在过去两年的最低利率。融360大数据研究院此前的监测数据显示，8月，全国首套房贷款平均利率为5.47%，环比上涨了3bp；二套房贷款平均利率为5.78%，环比上涨2bp。

　　房贷利率换锚后，LPR每月20日会公布一次，理论上商业银行也可根据实际情况修改所加基点的数量，因此，利率后续存在调整的可能。购房者还关心，未来房贷利率可能出现怎样的变化？

　　央行公告明确，LPR执行后，借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

　　严跃进对记者说，就目前而言，LPR不会有太大的变动，基点在短期内也不会有太大变动，如何调整的关键还要看贷款合同约定。

　　“如果约定每年调整一次，那么到期的时候，就会根据‘新LPR+老基点’来调整，一年内并不会变动；如果约定30年不调整，那么就相当于一直不变了，即‘老LPR+老基点’。”他说道。

　　对于各大商业银行而言，其将根据实际经营状况和房地产政策导向，基于LPR基础利率和基点等要素，重新计算房贷利率和进行房贷的发放。有专业人士表示，后续各行利率自行调整的空间会更大。

　　另从趋势上看，当前全球降息的动作依然会持续，国内降息预期同步增强，将对LPR及房贷利率产生影响。有观点分析，房贷政策短期内不会放松，但后续随着金融环境的进一步宽松，以及房地产市场的周期性调整，预计LPR房贷利率存在进一步下调的可能。