万科 向城乡建设与生活服务商进发

证券时报记者 于德江

“让城市留下记忆，让人们记住乡愁。”十一假期，广州恩宁街的永庆坊人流如织，这里已经成为人气超高的网红之地，被称为广州最美老街、老城新生的典范、旧城活化的全新样本……这是万科的作品之一。在深圳南头古城，万科还在进行另一场难度更高的改造。在证券时报“壮丽70年 行业排头兵”大型系列采访活动走进万科时，记者称南头古城的改造为精细化作业，万科董事会主席郁亮用了另外一种说法——针灸式改造。

永庆坊项目用的是绵里藏针的“绣花功夫”，万科活化了这条广州最著名的历史文化街区。南头古城的改造难在哪？“南头古城除了一条街其他什么都不剩了，万科不是搞一个旅游景点，而是要把千年历史的街区恢复出来，找到历史的记忆和感觉。”郁亮对证券时报记者说，“同时，这里又要是一个拥有现代城市功能的社区，难就难在这里。”

在两处古城改造的过程中，里面还是有人住的，不是简单的推倒重来，而是要保留历史文脉，之后还要进行综合运营。又比如TOD项目（以公共交通为导向的开发），地铁上盖有办公、酒店、商场、住宅等各类业态，“海陆空”一体化发展。正如郁亮所说，“这很考验综合实力，像过去那样只做单一业务是无法操作这些项目的。”

万科的综合实力毋庸置疑，在现有的业务架构中，除房地产开发业务，还有物业服务、商业开发和运营、物流仓储、租赁住宅、冰雪度假、养老、教育等。可以发现，和早期跨度较大的多元化不同，万科现在的业务均围绕“城乡建设与生活服务商”这一战略定位，具体分为四个角色：美好生活场景师、实体经济生力军、创新探索试验田、和谐生态建设者。对此，郁亮表示，万科是做生态系统的，不仅需要大树，也需要灌木和小草。

对万科来说，房地产开发业务是它的大树。当前，房地产行业市场规模在15万亿元左右，万科年销售金额6000亿元，约占4%。市场规模高于房地产的行业还有批发零售、银行业、建筑业、保险业，这些都不是万科要做的业务。因此，郁亮对证券时报记者表示，万科今天已经不再幻想找到另一棵大树，能够与房地产开发业务相比。万科现在要做的生态系统，大树、灌木、小草各有各的作用，相互搭配协调，缺一不可。

物业服务无疑是万科大树之外的重要组成部分，去年营收突破百亿元，已被升级为BG（事业集团）。郁亮向证券时报记者介绍，万科物业现在管理面积4.9亿平方米，其中非万科开发的项目已经占到了一半，商业办公、产业办公领域增长很快，客户包括腾讯、百度、京东、小米等，未来还准备为他们提供会务、档案等行政服务。万科物业的目标是城市服务商，目前已经在珠海横琴打造物业城市，以科技手段管理106平方公里。此外，万科物业也将把这一模型带进雄安新区。

万科物业一直有上市的传闻。提及此事，郁亮认为万科物业还没到这一阶段，要等到它成为城市服务商之后再上市，那时候价值将会很高。郁亮再次举了海天味业(603288,股吧)的案例。稍早之前，海天味业市值超过万科，引发市场热议。“万科收入是海天味业的17倍，净利润是它8倍多，市值却差不多，合理吗？合理。”郁亮对证券时报记者表示，“当你的产品是千家万户的首选，社会就会给你更高的估值。”从这个角度来看，海天味业给了万科信心。“万科每个业务，做小草都不怕，只要能做最牛的小草；做灌木也不怕，虽然成不了材，但可以挡台风。”郁亮说，“所以，每项业务，只要能在各自领域做到领先，社会一定会给予充分的认可。”

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