“神盘”的诚意

　　刚刚过去的10月，成都楼市着实热闹了一番。

　　从9月底开始，“多个神盘即将取证”的消息就在成都地产圈内传播了起来，这种只闻风声不见雨点的状态一直持续到了10月中下旬。

　　“既怕一个都不来，又怕扎堆儿来”。上一周（10月21日-10月25日），川发天府上城率先取证打响第一枪，随后华熙528、东鑫苑、仁恒滨河湾、华润悦玺以及人居东湖长岛等项目也相继取证报价，这些呼声超高的项目遍布主城区和天府新区，实在是令人“眼红”。

　　但几家欢喜几家愁。我们发现，从传出风声到最终取证，个别项目的实际售价远高于预期，这也让不少满怀期待的购房者质疑“诚意不够”。

　　▲10.21-10.25取证的部分热门项目

　　当然了，价格只是“神盘”众多价值维度的其中之一，产品够好，资源够优秀，神盘照旧，至于诚意够还是不够，就看是否对各自的胃口了，接下来陆续公示复核通过名单的时候，想必也各有各的热闹。但有一个项目，锐理君觉得，无论从哪个维度来看，诚意都是摆足了的，那就是——川发天府上城。

　　“神盘”无标答 但万变有其宗

　　首先，什么样的项目才能称得上“神盘”？关于这个问题，“标答”是没有的，但不外乎以下几个特性：

　　价格讨喜：不仅仅是绝对值，还要看相对值，多与周边均价有较大的剪刀差；资源密集：无论是地段，还是商业，抑或是教育等，都至少有一项是其他项目所不具备的；产品对位：对于价格主导型的刚需、刚改来说，在价格或者资源有优势的情况下，产品本身并不会被放在首要考虑的位置，不过对于改善客群来说，产品与目标客群的需求相匹配就显得至关重要了。

　　这些特性，共同造就了项目的“超低中签率”。基于此，我们来回顾一下上周取证的“神盘”们——

　　这些项目中，有口碑的、有湖景资源的、有价格优势的、有教育资源的……都有成为“神盘”的底气与特质，但“鱼与熊掌不可得兼”，资源丰富的价格不一定“友好”，单价友好的环境不一定合适，且不一定迈得过总价的门槛……如今成都楼市“高地价、强竞争”的大环境注定了开发商很难兼顾价格和品质，但川发天府上城还是尽量做到了“人无我有，人有我优”，以满足更多不同需求、不同支付能力的客群，其受众面可以说是最广的。

　　总价严控200万内 定价有诚意

　　上周取证的这些项目中，价格称得上惊喜的不外乎川发天府上城、东鑫苑、仁恒滨河湾和华润悦玺，这几个项目与周边新房/二手房相比都有不小的剪刀差。不过仁恒滨河湾和华润悦玺的总价门槛分别达到了260万和400万（此为精装房源，清水房源门槛约190万）左右，可以说是“再改限定”了。

　　东鑫苑的最低单价约11748元/㎡，总价段在100-400万之间，跨度大，且200万以上的“高门槛”房源较多，而川发天府上城这一批次房源的最低单价为10556元/㎡，总价全部控制在了200万以内。

　　这是一个非常精准的控价。

　　锐理数据统计了2016年至2019年（前9个月，下同）大成都各总价段商品住宅的成交情况，总价100万以内的住宅急剧减少，而100万以上的住宅中，200万以内的房源已成长为主流，并且在一段时间内不会有太大变化。

　　此次川发天府上城推出了润园组团中1#、2#、3#、5#、6#、12#共6栋住宅，结合成都的新房定价规则来看，与第一批次房源同处于润园组团的7#、8#、9#、10#和11#号楼就非常值得期待了。

　　供销比约0.8 主力产品有诚意

　　“精准”的不仅仅是定价。

　　2016年之后，110㎡（建面，下同）以下户型的成交量逐年减少，而110㎡以上，尤其是110-150㎡的户型成交量逐年走高，成为市场主流面积段。

　　▲2019年仅统计至第三季度，但110㎡-150㎡户型的全年成交总量有望实现突破

　　此次锦江区三圣乡华熙528艺术村加推的户型就属于主流面积段（115-142㎡），但逼近20000元/㎡的单价显然不是大多数人的“菜”。

　　而天府新区的川发天府上城，推售的户型面积段108-140㎡不等，2019年前9个月，大成都四大圈层中，天府新区110-150㎡户型的供应缺口最大，供销比仅0.82。

　　“实用主义至上” 细节有诚意

　　川发置地更像是一个“实用主义者”，在购房成本的控制上下足了功夫：首先通过对单价和面积段的把控，产品总价得到控制；同时，这一批次产品均为清水交付，而东鑫苑、华润悦玺和人居东湖长岛虽然也是清水交付，但较大的面积段还是将总价送上了更高的水平。

　　而在户型的打造上，川发天府上城注重一个“平衡”，户型方正，浪费率低，实用度高。

　　以中庭140㎡的套四双卫为例：

　　动线流畅贯通，会客空间与私人空间互不干扰；

　　客厅有7.1m的横厅，3+1个卧室均为全景飘窗，采光和景观视野都很好；

　　6.1*1.8m的阳台，既为观景，更为实用；

　　主卧配备独立衣帽间，总进深超8m，空间通透。

　　▲C2户型：建面约140㎡套四双卫

　　【图片来源：川发天府上城】

　　市场风向来看，后期不排除打造精装以及更大户型产品的可能，但作为川发置地在成都首个独立操盘的住宅项目，川发天府上城具有重要的战略意义，因此后期在产品的品质上应该有足够的保障。

　　除此之外，川发天府上城还有明显的“机会优势”——作为一个占地279亩（不含代建的约73亩市政绿地）的纯新盘，川发天府上城还有近4400套住宅房源待售，其后期的供货能力非常突出。

　　以上说的，都是川发天府上城自身产品所体现出来的“诚意”，实际上，在这一场“神仙打架”中，更多的项目位于各项条件都非常成熟的主城区，仅川发天府上城和东鑫苑位于天府新区。但两个项目的“气质”截然不同——

　　▲川发天府上城区位及周边配套示意图

　　【图片来源：川发天府上城】

　　与东鑫苑相比，位于锦江生态带版块的川发天府上城与“生活本身”的距离更近，不管是外围约73亩的市政绿地、东部的锦江沿岸，还是环绕四周的天府三小、四中（已投入使用）和鹤林小学/幼儿园（在建），抑或是西侧的红星美凯龙(601828,股吧)等消费场景，这里作为一个新兴版块，其呈现的速度和熟度都相当扯眼球，假以时日，各项规划都会逐步落地。

　　可以说，川发天府上城既有“杀手锏”，比如购房成本优势，同时在产品细节和区位上也经得起推敲。

　　写在最后

　　诚然，“诚意够不够”并不能作为判定一个项目能否被称为“神盘”的唯一标准，“均好性”只能是加分项。但综合来看，川发天府上城上阵“拼刺刀”，既有资本，也有底气，作为川发置地的成都首秀，展示了最大的诚意。

　　摇号在即，祝大家好运。

　　声明：

　　1. 文中“川发置地”均指“四川（楼盘）发展土地资产运营管理有限公司”；

　　2. 本稿件所示川发·天府上城约350亩土地，是由红线内约279亩住宅兼容商业用地及项目周边约73亩市政绿地组成，均由该项目开发商承担建设；

　　3. 本稿件引用的宣传资料为要约邀请，不作为要约或承诺文件，所载相关信息（含文字、效果图、户型等）均为示意体现，与实际情况可能存在差异，仅供参考，最终以政府相关部门最终批文及双方买卖合同、补充协议及其附件、交付现状为准；

　　4. 除特别标注外，文中图片均为锐理数据原创 ，住宅数据均为备案口径。

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