58安居客房产研究院解析10月楼市：四季度房企持续以价换量、投资换挡、竞争力换挡

　　2019年10月31日，58同城、安居客《10月国民安居指数报告》发布，报告显示，10月全国重点监测67城在线新房均价16491元/㎡，环比上涨0.47%；二手房挂牌均价15432元/㎡，环比上涨0.08%。一线城市价格位于高位，波动小，价格稳定，二线城市基本持平，三四线市场热度则略有上升，环比趋势从9月份的下降转为上升3.7%。

　　受三亚（楼盘）人才购房政策影响，海南（楼盘）省楼市再次引发公众关注，三亚、海口等地用户关注房产信息的热情持续上升。10月份，三亚找房热度环比上涨15.7%，成为用户找房热度最高的城市，与此同时，海口主动微聊用户数和来电咨询量也增长明显，环比分别上涨19.5%和23.3%。

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，近期各地人才政策不断落地的确引发部分城市和区域限购不同程度放松，但对当地楼市热度拉升差异明显，南京（楼盘）六合、海南三亚的提升效果相对明显, 而指向性精准、明确的人才政策，例如天津中关村(000931,股吧)政策则对天津（楼盘）楼市的整体热度提升有限。无论如何全域性大面积人才落户买房制度推行还应慎重，对社保或纳税期限要求放松过快、区域过大，则对楼市非理性热度提升会起到催化作用，不利于“房住不炒”主基调的贯彻落实。

　　新房市场：全国找房热度环比微涨，三亚找房热度最高、微聊用户环比上涨19.5%

　　58同城、安居客《10月国民安居指数报告》显示，10月全国67个主要城市新房在线均价为16491元/㎡，环比上涨0.47%，67城中36城新房在线价格环比上涨，分化趋势明显。深圳（楼盘）市在线新房均价为52932元/㎡，和9月基本持平，上海（楼盘）、北京（楼盘）10月新房均价分别为46880元/㎡、46170元/㎡，与9月基本持平。城市房价环比涨幅top5的城市集中在二线，为大连（楼盘）、厦门（楼盘）、沈阳、连云港（楼盘）和舟山（楼盘），其中大连和厦门的房价环比涨幅均超过6%。

　　从全国范围来看，全国找房热度环比上涨1.6%，其中，一线城市找房热度环比上涨1.3%，二线城市基本持平，三四线城市环比涨幅3.7%。从58同城、安居客线上用户找房热度城市分布来看，三亚、岳阳（楼盘）、汕头（楼盘）、保定（楼盘）和舟山为用户找房热度前五名。三亚人才新政或对楼市有一定影响，找房热度环比上涨15.7%，成用户关注度最高城市。

　　58同城、安居客《10月国民安居指数报告》还对用户找房偏好进行了分析，从房型需求分布来看，10月三居室、四居室及以上户型找房热度均呈环比上涨趋势，1居室找房热度占比跌至7%以下。

　　此外，报告还对用户咨询行为进行了统计10月全国主动微聊用户数环比下行1.9%，其中海口主动微聊用户数环比上涨19.5%；10月全国城市来电量环比下跌4.3%，海口来电咨询量也增长明显，环比增长23.3%。

　　海口的用户咨询热度上升与三亚人才购房门槛放宽有关。据三亚市住房和城乡建设局等政府部门网站信息显示，全日制大专以及以上学历的人才，在三亚实际工作满一年，且缴纳满一年社保及个税，即可在海南省购买一套房产。对比之前外地购房者需在海南省缴纳60个月社保或个税的楼市限购政策，三亚此番人才购房新政放宽了人才购房的门槛，将为海南市场带来更多购房需求。

　　另据58同城、安居客调研购房者行为显示，10月份用户信心指数为94.0，环比下降4.6%；认为今年房价仍会上涨的购房者占比35.7%，环比下行。

　　二手房市场：挂牌价持续微涨、热门板块房山长阳首次上榜

　　58同城、安居客《10月国民安居指数报告》统计显示，10月份二手房市场延续微涨趋势，全国主要67城二手房挂牌均价为15432元/㎡，环比上涨0.08%，67城中33城二手房挂牌价环比上涨，其中北京二手房挂牌均价仍为全国最高，达到59167元/㎡，深圳、上海二手房挂牌价也均超过5万元/㎡，远超广州（楼盘）、南京等城市。全国二手房挂牌均价上涨最快的城市top5为银川（楼盘）、舟山、无锡（楼盘）、秦皇岛（楼盘）、唐山（楼盘），未来价值增长空间较大。

　　从市场供应情况来看，全国新增挂牌房源量环比下跌-1.9%，市场整体平稳，但城市分化明显。一线城市中，北京新增挂牌量呈上升趋势，环比上升7.7%，上海、广州、深圳的新增挂牌量则有所下降。从全国范围看，重庆（楼盘）、长沙（楼盘）、成都、三亚、昆山（楼盘）新增挂牌房源量环比上升明显，最高的重庆上升39.6%。

　　与此同时，58同城、安居客慧眼系统还跟踪了房产交易热门板块，一线城市中，二手房热门板块持续向周边区域和新区辐射，北京密云、昌平、怀柔、房山良乡、房山长阳关注度较高，广州花都新区、增城新塘、南沙金州、荔湾芳村热度有所上升，上海闵行、浦东、奉贤、青浦则都是热门板块。

　　值得注意的是，10月份，房山长阳板块成为首次上榜的区域，长阳位于房山区东部，是房山区的东大门，距北京市区仅15公里。如今，随着山线开通，名企争相入驻，长阳已成为房山楼市中迅速崛起。

　　而在二手房市场变化感知最明显的经纪人看来，58同城、安居客统计数据显示，10月份经纪人信心指数为104，环比持续下降，降幅1.7%，认为政府会继续出台政策限制房价的经纪人比例与上月相比有些微上升。

　　58安居客张波指出，在进一步落实房地产长效管理机制下，10月份的房地产市场价格总体稳定，四季度房企“以价换量”现象将在更多城市和项目上得以体现。从2019年前三季度房地产换挡表现来看，调控换挡、城市换挡、利率换挡都已基本落定并发挥出实际效果，四季度房企的换挡则依然在持续，尤其是投资换挡和竞争力换挡在四季度会持续推进。