效仿李嘉诚，潘石屹夫妇在“逃亡”吗？

　　最近，一则关于潘石屹两口子抛售资产的消息，震动了国内的地产圈。

　　10月30日，外界风传SOHO中国清仓式出售旗下8宗物业，公司股价盘中涨幅一度达到27.07%。在翌日披露的公告中，公司态度暧昧、模棱两可。

　　据媒体报道，SOHO中国正考虑出售其所持有的大部分商业地产，交易价值可能高达80亿美元，约合人民币560亿！

　　消息称，SOHO中国将把北京（楼盘）和上海（楼盘）至少八座办公大楼卖掉，包括北京的望京SOHO、光华路SOHO 2期、SOHO前门大街、丽泽SOHO（在建），以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO和SOHO天山广场项目。

　　要知道这八座大楼可不仅是SOHO中国的核心资产，几乎可以说是全部的资产，也被称为SOHO中国的“八大金刚”。SOHO中国的所有收入几乎都是通过这些物业的租金支撑的。

　　潘氏夫妇效仿“李超人”？

　　自从2013年李嘉诚出售了上海的东方汇经中心后，他就开始了“逃离内地”的步伐。而潘石屹和张欣这两口子，可以说是紧随其后，2014年就同样选择从上海开始“卖卖卖”。

　　潘氏夫妇不仅在“卖卖卖”的操作上跟李嘉诚很像，同样也在境外开始“买资产”，不过他们的目的地选在了美国。

　　2011年至2013年，潘石屹张欣夫妇就通过家族信托频频出手海外物业资产，先后收购了：纽约曼哈顿时报广场旁的港务局长途巴士站办公大楼；曼哈顿公园大道广场49%股权；联合巴西财团收购美国通用汽车大厦40%股权。这些投资的总金额约27亿美元。

　　2014年7月，潘石屹张欣向哈佛大学捐款1500万美元，约合人民币1亿元。同年12月，潘石屹向耶鲁大选捐款1000万美元，约合人民币6700万。这一举动似乎是为了儿子赴美读书铺路。因为就在今年潘石屹的儿子入读了哈佛。张欣还在社交媒体上晒出了送小儿子去哈佛大学报到的照片。

　　不过最近两年，夫妻俩似乎是放慢了海外的布局，几乎没有再购买新的标的。当然这可能也与国家的外汇管制等因素有关。

　　从以上这种种迹象看，潘氏夫妇确实有那么点“要跑”的意思。不过，老潘说了：“我还持有中华人民共和国的护照，我还是北京市人大代表，我往哪儿去跑？”

　　可是，网上却曝出“张欣早就拿到了美国国籍”。

　　SOHO中国的倒退路

　　2012年之后，SOHO中国从“开发-销售”转型为“开发-自持”，潘石屹也完成了从“地产大亨”到“包租公”的转变。

　　7年过去，SOHO中国手里的物业资产几经甩卖后，最核心资产仅剩9处，公司营业收入从巅峰时期2012年的153.05亿元，缩水至2018年的17.21亿元。

　　2012年：转做“包租公”

　　2012年8月16日，潘石屹在香港宣布公司业务模式将从开发销售型物业，转型为自持型物业租赁。简单点理解，公司的收入将从建房卖房，变成自持物业收租。

　　彼时，潘石屹对外高调道出企业转型的缘由：“自持物业比持有人民币更好。”

　　转型带来的直接影响是，随着公司物业产品库存去化殆尽，公司收入较辉煌期缩水严重。

　　至今，大家还能通过数据看到公司曾经的高光时刻：2012年，公司营业收入实现153.05亿元，归母净利润105.85亿元。一度碾压日后崛起的融创中国和龙湖集团。

　　在这之后，曾经的百强房企SOHO中国，逐渐从每年第三方机构发布的房地产榜单中消失了。

　　不过，包租公还是“成功”了。

　　在2013年中期业绩发布会上，潘石屹微笑着通过视频宣布——公司战略转型“成功”了。

　　当期，公司投资物业租金收入0.86亿元，占比公司营业收入的3.47%；2014年上半年，公司实现租金收入1.64亿元，同比增长84%。

　　2015年，公司首席执行官张欣回应外界质疑：当年，公司现金及银行存款共计90.12亿元，净负债率约为24%，租金收入同比大幅增长148%，因此SOHO中国的转型是成功的。

　　2014年：要把共享办公盘上市

　　2014年，潘石屹动作频频，不仅造访近在咫尺雷军的小米公司，还携妻子张欣远赴美国造访Facebook和苹果公司，甚至还现身当年的乌镇世界互联网大会。

　　一个地产老板，频繁与互联网企业接触，是为了什么？

　　直到当年11月，潘石屹才对外宣布，公司已开始筹备房地产和互联网结合，通过互联网来改变传统房地产行业。

　　2015年2月，SOHO 3Q 共享办公业务在北京正式启动，这被潘石屹看作是SOHO中国的第二次转型。

　　本质上，3Q业务模式和WeWork差不多。潘石屹是要依靠一站式O2O共享办公空间，即3Q业务提升公司业绩，要做国内最大的办公楼综合服务商。

　　2015年，共享经济元年，共享概念在住宿、交通、物流等方面受到大量资本垂青。触“网”之后，潘石屹对外说，“公司正全面向一个互联网公司转变”。

　　他曾对新华社记者大谈互联网思维，宣传公司推出这个项目宗旨就是销售、支付环节从线下转向线上，楼盘布局及设施适应互联网化的工作方式。

　　2017年末，3Q 共享办公业务已在运营19个中心，工位1.7万个，平均出租率87%。

　　之后，公司不再局限于在自持写字楼里开展共享业务，开始从第三方开发商手里租赁办公楼。

　　至2018年末，公司的共享办公室业务范围，已走出北京、上海，在中国7个城市拥有31个中心，工位超过3万个。

　　潘石屹在多个场合提到，要将3Q项目在2019年分拆上市。

　　不过，这个3Q业务从创立至今没有获得多少利润，在2018年股东大会上，甚至有股东直接怼上来，请求3Q项目别烧太多钱。公司则表示，2019年的计划是让3Q业务做得不亏损。

　　在2019年中报里，公司已没有对3Q项目的描述了。

　　如今，公司的共享办公业务，成为传闻中的待售资产，分拆上市已鲜有提及。

　　2016年：买和卖很正常

　　担纲SOHO中国二次转型的3Q业务，没有想象的那般美好，潘石屹早已腾出一只手来出售物业资产。

　　从2014年开始，公司在北京、上海两地拥有的物业资产，被一个接一个从资产包里掏了出来。

　　2014年2月，公司将位于上海核心区域的静安SOHO和海伦广场，以52.32亿元出售给金融街(000402,股吧)。这笔交易在1天之内完成，是SOHO中国做买卖以来速度最快的一次交易。

　　紧接着在9月，公司将尚未开业的上海凌空SOHO 面积10.02万平方米物业出售给携程网（CTRP）全资附属公司携程上海，对价30.5亿元。凌空SOHO余下的12.82万平方米物业，则由公司自持投资。

　　2015年，潘石屹和郭广昌旷日持久的外滩地王股权争夺战终于谢幕，二人握手言和，SOHO中国将所持50%股权转让给复星，两人在公众面前既保住了颜面又各得所需。交易完成后，SOHO中国账面上获得45.85亿元现金。

　　出售资产的节奏，在2016年似有进一步加快的趋势。

　　当年6月26日，公司将虹口SOHO以35.73亿，卖给吉宝置业中国旗下首峰资金管理与另一名联合投资者；7月，SOHO世纪广场32.97亿元出售给国华人寿；2017年6月，公司以35.73亿元出售上海虹口SOHO；7月，启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目整售。

　　“出货”越来越多，中小投资者就越多猜疑，潘石屹曾经安抚时称，“做生意永远不变的规律就是低的时候进货，高的时候出货。SOHO中国永远在遵循这样一个原则。永远判断什么时候是价位低的时候，什么时候是价位高的时候。”

　　“SOHO中国是北京、上海最大写字楼开发商，拥有200万平米在建和建成物业。开门做生意，买进卖出很正常，大家千万别过度解读。” 潘石屹如此解释。

　　据不完全统计，过去几年，SOHO中国通过出售资产套现近300亿元，公司再未买过一个项目或土地。

　　2017年：再也不卖了

　　在2017年连续出售两宗物业资产后，潘石屹渐渐消停下来。

　　在2018年3月举行的公司2017年业绩发布会上，潘石屹再一次明确表示未来不再出售资产。

　　彼时，在SOHO中国手里，最核心的物业资产只剩下位于北京、上海两地共处，这些物业均位于城市核心地段。

　　潘石屹尤其对两个项目表示出爱不释手，且永远不卖。“外滩SOHO是一个，位置太重要了；望京SOHO不能销售，太漂亮了，我很喜欢。”

　　而最近风的SOHO中国将出售的 “八大金刚”，这两个项目就出现在其中。