独家|2019“金九银十”的11个关键数据

　　2019年的“金九银十”，比以往任何时候都更让人纠结。低价“神盘”集中入市、区域竞品你争我夺；开发商很慌、购房者很懵；有资格的特忙、没资格的跺脚、没钱没资格的只能“干瞪眼”——这个市场节奏，真的真的真的很难带！！！

　　对于成都楼市刚刚过去的两个月，锐理君独家整理了11个关键数据——看完你会发现，所谓的“金九银十”无非也就那样，但今年的“金九银十”又好像真的不太一样。

　　悄悄说一句：迷信“金九银十”是一种病，得治。

　　声明：本文数据均指备案数据，认购率仅含正式开盘去化，统计日期为9月1日-10月31日，仅供参考，不作官方发布。

　　看新增

　　数据一：163张预售证

　　据统计，“金九银十”期间，大成都共发放了163张预售证，共计47507套房源，环比7月-8月（新增20664套房源），涨幅129.9%。其中，9月达到了供应高潮，共有24451套住宅集中入市。“金九”推货的节奏还是没变。

　　数据二：近郊供应占比36.5%

　　统计发现，近郊是供应主力，共取证71张，出货17344套；远郊供应第二，取证52张，出货15482套；主城也不示弱，取证29张，新增房源9415套（需要注意的是青羊区没有上新）；天府新区取证11张，出货5266套。

　　2019年9月-10月各区域预售情况

　　数据三：主城连发8证

　　“金九银十”期间，上演了多出同一区域项目同天拿证的“戏码”。比较典型的有：10月22日，主城区连发8证；10月21日，天府新区的2大“神盘”同时取证；10月15日，供应紧缺的高新区一天内连发3证......这或许是市场释放的一种新信号，为了让房票分流，从而提高中签率，避免再次出现“超X万人摇号”“中签率不到1%”的情况。

　　数据四：14880元/㎡

　　这两个月，拿证项目的预售均价为14880元/㎡。其中均价低于10000元/㎡的项目有53个，大多位于远郊；均价高于20000元/㎡的项目有28个，最高均价33034元/㎡。分区域来看，武侯区拿证项目的预售单价最高，为28851元/㎡，主要是新入市或推货的均是中粮瑞府、首开金茂府、当代璞誉、龙湖天宸原著、金科博翠府等高端高价项目。

　　数据五：“神盘”10余个

　　这两个月取得预售证的项目中，常有“神盘”出没。这里的“神盘”简而言之，是拿地早、土地成本低、性价比高的项目，其中不乏如川发天府上城、天投东鑫苑、中铁奥维尔、青秀未遮山、华润悦玺、仁恒滨河湾、中铁骑士府邸等，他们也毫无悬念地深受市场追捧。

　　（“金九银十”期间典型“神盘”项目相关信息）

　　当然，也有很多虽然是高价地项目，但由于市场关注度高，本身就自带流量，如龙湖梵城、同森锦逸、首开金茂府、金科博翠府、中粮瑞府，他们的单价都在2万+水平，龙湖梵城和同森锦逸也是首次取证。

　　看成交

　　数据六：成交面积同比降13.1%

　　新增虽说还是保持了“金九银十”的传统，不断有产品推向市场，但成交就不那么友好了。统计期间内，大成都的成交面积为313.96万㎡，同比下降13.1%，环比下降12.1%。下面的图表很有意思，“金九银十”从“王者”变“青铜”早已有先例，最近四年在此阶段的销售面积逐年都在走低，甚至2019年这两个月的销售面积环比还低于7月-8月。

　　所谓的传统旺季，更多已是行业的一场自我狂欢。

　　数据七：11934元/㎡

　　这两个月，大成都商品住宅的成交均价约为11934元/㎡。因为有多个高价地项目面市助推，主城区的成交均价约为20095元/㎡，天府新区的成交均价约为16536元/㎡，近郊的成交均价约为12419元/㎡，远郊的成交均价约为7967元/㎡。

　　数据八：开盘80次

　　在锐理君可统计的范围内，9月-10月，共有80次开盘，其中有20个项目为首批次面市。分区域来看，主城区共开盘15次，成交房源2306套；天府新区共开盘6次，成交房源1733套；近郊共开盘31次，成交房源5982套；远郊共开盘28次，成交房源3356套。

　　（2019年9月-10月各区域项目开盘情况）

　　数据九：平均认购率62.7%

　　“金九银十”期间，开盘项目的平均认购率为62.7%，相比前几个月，认购率小幅上涨。其中主城区的平均认购率为67.3%，近郊的平均认购率为54.1%，远郊的平均认购率为66%，天府新区的平均认购率为79.5%。

　　推盘的项目中，共有19个项目认购率达100%，多位于主城、天府新区和近郊，但也有10个项目认购率不足15%，大部分项目是由于单价相对区域均价或周边二手房价格没有优势。

　　（部分认购率达100%的典型项目情况 ）

　　数据十：单盘2万人摇号

　　值得一提的是，在认购率达100%的项目中，位于郫都区的中铁奥维尔堪称“神盘”中的“神盘”，2019年的首次推货吸引了2万余人参与摇号，这也是今年成都首次出现摇号人数超2万，普通中签率仅1.8%。造成这一现象的原因是该项目的清水均价约6300元/㎡，与周边二手房剪刀差在2000-4000元/㎡，户型面积段在86-89㎡，是市场目前少有的户型面积均低于100㎡的楼盘。单价低，总价低，市场不抢购简直没道理。

　　数据十一：30%项目有优惠

　　数据显示，“金九银十”期间共有24个项目有优惠释放，占比约30%，多集中在远郊；主城区的当代璞誉、中国铁建(601186,股吧)西派浣花等高端项目也有优惠；天府新区有优惠的楼盘，如万科公园都会、中海锦江城，均价都在1.8万+。值得一提的是，认购率达100%的项目，均没有提供优惠。

　　看走势

　　1、“金九银十”期间，开发商的推盘节奏明显加快，面对年度销售指标和回款压力，抢这波市场完全是正常操作，11月的动作只会增强。据不完全统计，11月预计有超50个楼盘取证，其中不乏SM锦悦、北大资源紫境府、中德麓云等曾经的流量盘。

　　2、从成交结果来看，销售同比、环比均有所下降，有人称“金九银十”已变成“铜九铁十”就是这个道理。2019年的“金九银十”，作为楼市新周期的新起点，完全合乎逻辑，曾经的热销辉煌纪录，已经不值得“迷信”。

　　3、“神盘”成了今年“金九银十”的代名词，高性价比是主导因素。这部分楼盘背负的“鸭梨”其实比较大，多方原因促使他们情愿或者不情愿地推向市场。你懂的！

　　4、多说一个数据，2017年-2019年成交（招拍挂）的住宅类地块中，楼面价低于6000元/㎡的土地，整个中心城区共有77宗，截至目前还有近一半没有呈现出项目。更大的压力，在谁身上？

　　编辑 | 稻草人

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