资色·深度丨蛋壳公寓出手“截胡” 青客融资规模减半

　　10月29日，蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书，准备在美国纽交所上市，股票代码为"DNK"。花旗集团、瑞士信贷和摩根大通担任本次IPO的承销商。

　　根据招股书表示，蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖持有14.2%股份，天使投资人兼董事长沈博阳持有6.3%的股权。此外，老虎环球基金为最大机构投资人，持股占比20%，蚂蚁金服作为蛋壳公寓的战略投资方，持股比例为7.8%。

　　本次IPO所募集到的资金将用于三个方面：一、将用于进一步拓展业务规模，包括采购和翻新房源；二、将加强在技术方面的实力，进一步发挥蛋壳大脑的效用；三、包括品牌营销、潜在投资等一般营运用途。

　　这是继十月以来“青客公寓” 抢跑纳斯达克后，国内第二家预计上市的长租公寓。

　　目前，这两家长租公寓运营方均处于亏损状态：2019年前9个月，蛋壳公寓净亏损25.16亿元；截至2019年6月30日的9个月，青客公寓净亏损3.48亿元。

　　蛋壳公寓的上市招股，打了青客公寓一个措手不及。距离上市仅4天时，青客公寓选择将此次IPO的发行规模从此前的520万股ADS下调近一半至270万股ADS。以每股ADS 17至19美元的发行区间计算，其最高募资金额也从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。

　　逆袭青客：蛋壳公寓后来居上

　　2010年，国内市场开始出现主要服务对象为青年人群的中低端公寓，市场上的知名品牌公寓如自如，青客等均成立于此阶段。

　　到2015年品牌公寓开始走向沉淀期时，蛋壳公寓成立，当年年底仅有2434间公寓单元；截至2019年9月30日，蛋壳公寓已拥有406,746间公寓单元，增长166倍。

　　据悉，蛋壳公寓选择上市前不久，华人文化产业投资基金和春华资本刚刚对其进行了金额为1.9亿美元的D轮投资。五年时间，蛋壳公寓累计融资超60亿，耕耘十三座城市。

　　艾瑞资本的报告显示，蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商的第二位，房间增速居行业第一。

　　据招股书披露，2017年和2018年，蛋壳公寓的营业收入分别为6.57亿元和26.75亿元人民币，同比增长307.3%；2019年前三季度，蛋壳公寓的营收已达到50.00亿元人民币，较2018年同期增长了198.8%。

　　客单价上，截至2019年9月30日，平均每一房源能给蛋壳公寓带来2155元人民币的收入，而对应的成本则为1564元。此外，同期蛋壳公寓的入住率达到86.9%，略高于2018年同期的82.9%。

　　发行价格直接影响

　　其他“二房东”的估值

　　从运营数量和规模上看，蛋壳公寓远远大于青客。

　　据此前青客公寓招股书显示，截至2018年12月31日，青客公寓已在六座城市运营，包括上海（楼盘）、苏州（楼盘）、杭州（楼盘）、南京（楼盘）、武汉（楼盘）、北京（楼盘）、嘉兴（楼盘）等城市，房源数量达到91234间，仅占蛋壳公寓数量的22.4%，复合年增长率为114.4%。

　　蛋壳的房源则集中在经济更发达的一二线重点城市，覆盖的城市数量也更多。

　　收入方面，青客公寓在2017年和2018年营收分别为5.23亿元和8.9亿元，2019年前三季度的营业收入为8.98亿元。仅2019年前三季度，蛋壳公寓营收已经是青客公寓的5.56倍。

　　在客户满意度方面，宣称为租客提供性价比高、便捷舒适的酒店式服务的青客公寓一直差评不断。在各大投诉网站上，均能看到和其有关的投诉。据统计，青客公寓在黑猫投诉、聚投诉、315消费保等投诉平台，如今已收到近千条投诉，投诉内容多为与租客有关的收费不透明、房租难退、消费分期等合同纠纷。这其中，消费分期更是青客公寓被投诉的“重灾区”。 47.3%的青客公寓客户在合同到期前便选择退租，只有5.1%选择了续租。

　　据蛋壳公寓招股书显示，其与房东的租约通常为4-6年，截止2019年6月30日，蛋壳房东续签率达到80%，为行业最高水平。租客入住率为89%，租客续租率超过了51%，均居于行业首位。其中，74%的被访用户对蛋壳公寓给予积极正面的评价。以此看来，蛋壳公寓的商业模式处于相对健康可控的状态。

　　或许是蛋壳公寓IPO直接冲击青客公寓在美的招股。

　　原计划以520万股ADS 进行公开募股的青客公寓，在距离上市仅4天时选择将IPO的发行规模下调近一半至270万股ADS。最高募资金额也从此前的近1亿美元减少至约5000万美元。

　　目前，长租公寓行业正在步入“寒冬” ，整个2019年，已有多达25家长租公寓因资金链断裂、经营不善而破产。青客发行规模的大幅下调，或对后续蛋壳公寓的上市带来冲击。

　　对于一个无法满足快速变现，需要长期经营逐渐获利的民生行业来说，规模化既是战略需求也是实现盈利的必经之路。

　　一般来说，“行业第一股”在资本市场的表现往往担负着“锚定”的角色，资本会更加聚焦于头部企业的价值，让其获得更多的资源和更好的发展机会。在此次的上市热潮中谁能拔得头筹，都将为长租公寓开启一个新的时间节点。