资色·大咖说丨孙宏斌：调控已经把政府的期望值也调下来了

　　11月5日,融创中国董事长孙宏斌在民生银行(600016,股吧)的不动产金融年会上进行主题为《新形势下融创中国的判断和选择》的演讲。在演讲中，孙宏斌主要说了三点，包括房地产调控、房企如何提高综合竞争力和房地产行业的负债总量问题。他认为，这次调控不是短期的，企业不要有侥幸心理；同时他表示，调控降低了地方政府、市场、企业的预期，风险也低了，对于企业是件好事。

　　调控已经把政府的期望值也调下来了

    孙宏斌指出，改变经济过度依赖房地产，已经是一个国家的政治高度和长期战略选择了，我们要理解这次的调控。很多人认为现在的压力那么大，什么时候能够放松？我说不太可能。

    未来房地产整体规模，原来我们说60%多，刚才盛司长说53点几的城市化率，将来还要达到80%多，2030年到达70%，这个空间还是挺大的。一个是城市化的需求，另外是改善性需求，你在座的每一个人，你身边的10个人，肯定有5个人想要改善，你不换也能活着，但是都想换。你任何10个朋友里面，肯定有一半的人想换房子，这个行业我估计还会保持很多年，今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。这是一点。

    另外一点，这个行业还有一个变化，到15万亿的量级的时候，从增量市场往存量市场变，而不是二手房存量、增量，而是说原来在2007年的时候，这个行业是3万亿，2008年的时候降了一点，2点几万亿。到了2010年的时候，是4点几万亿，到2011年大概5万亿。从2007年到2019年，涨了5倍。从2011年到现在涨了3倍。所以我们在座的开发商在这些年里面一直在抢占的是增量，有那么多增量，所以大家日子都好过。但是到了现在以后，就是存量了，就是这15万亿存量，在这上下，这个时候就难做了。从大家抢增量到抢存量，这其实是一个特别大的变化。

    今后负债总量管理情况下，想增加负债是几乎不可能的，这种管理下，这个行业的杠杆肯定在下降，因为你限价，把整个行业的风险定住了，把建设总量控制之后，把杠杆率降下来了，这些调控任何都是有利有弊的。因为我们的库存大概都在一二线城市，我想房价涨，但是地价涨得比房价还快。所以限房价对这个行业是好的，即使有泡沫也罢，没有泡沫也罢，我们好干，最起码风险性小。而且现在好就好在，现在的调控已经把政府的期望值也调下来了，原来房价跌了，政府的地价不降，随便出来的地价起价你算一下账，都是亏钱的。所以政府现在慢慢把期望值也降下来了。未来限价是把风险给弄好了，限负债总额是把杠杆率降下来了，所以这个行业我觉得会更好一点。

    提高企业综合竞争力的三个建议

　　对于企业如何提高综合竞争力，孙宏斌提出了三个建议。

　　首先，要去库存，库存有问题说不上是综合竞争力。因为房地产的库存很麻烦，因为挣点钱很难，亏钱特别容易。要是挣一个亿的话特别难，但是亏一个亿特别容易。因为挣钱以后一堆事，亏钱之后什么都没有。所以如果库存有问题，土地储备布局不对，贵了，那基本上就是别说综合竞争能力了，就是能不能活着。

　　第二就是品牌、产品、服务，这是个综合竞争力。因为这个行业分两段，一段是前面投资，后面是做产品，投资做错了的话，做什么产品都亏钱，所以布局和土储很重要。然后是看产品和服务，这些都很难。然后持续的降低负债率，我们有一个综合的负债率目标，希望负债总额能够下降的不多，利润的大幅增加、销售额的增加，负债率很快降下来。第三就是坚定的布局消费升级，像文旅、文娱、教育、医疗、大健康等等。我们也一直这么做的，有文旅、旅游，我们文旅是国内最大的，文化我们也在做。这个是房地产+里面的，这方面布局就是为了将来。因为文娱是大行业，教育是个大行业，医疗是个大行业，养老也是大行业，我们这方面的布局主要是为了五年以后、十年以后的事。因为眼前都挺难挣钱的。我们要从容、稳健，还是要讲规模、讲高质量增长。

    支持并购，支持头部企业

　　对于房地产企业来说，他认为一定不能把这次调控当成短期的，它一定是长期的，是国家战略。

　　他也给银行提了些建议，一是他认为银行可以限总量，但不能将按揭限得太狠，“为什么？因为现在我们有11万亿的开发贷存量，我们有2.4万亿的债量，境外债大概有1万多亿人民币，境内债大概1.4万亿。所以境内、境外债加起来是2.4万亿，信托还有2万亿，还有其他资金，开发商手上的钱是超过15万亿的。你销售15万亿，有15万亿的债肯定够了，你把总量限住了以后，按揭现在的存量，到6·30的存量是29万亿，二手房有9万亿，一手房19万亿，2017年的时候整个按揭增了2.8万亿，2018年增了大概3.9万亿，到了今年上半年增了2.2万亿，到了9月底又增了3.3万亿，相当于整个按揭总的增量4万亿，整个按揭如果没有增量的话，这个行业会很麻烦。就是你可以限别的，但按揭这块还得有点增量。这是我第一个建议。”

　　第二个建议，要支持并购，因为并购是解决风险最最快的方法，有很多风险暴露出来，但是并购是解决风险最快的。如果你还不了银行的钱的话，基本上从你违约到最后你把它拍卖掉，大概平均需要四年时间，快的话需要三年时间，但是并购的话三个月或者半年就解决了，所以并购是化解行业风险的最好方法。这个行业的风险就是经济风险，就是金融风险。所以并购是化解风险的一个手段，所以要支持并购。不管是从额度上也好，还是并购贷也好，都要支持。第三个建议，还要支持头部企业，为什么？不是因为我是头部企业，因为这个行业的头部企业，前五名大概是18%，我估计在五年里面，这个行业的前五名能占到30%，为什么？因为每个行业，比如汽车行业中国前五名是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%，我说的就是前五名。我们这个行业，前五名是18%，所以再过五年，30%问题不大。头部企业对行业稳定也有好处，头部企业我说的是前100名，所以这也是一个建议。